文| 居外资讯

田纳西州威廉姆森县（纳什维尔市位于该县）的高端房主已经看到TA的房子价值在过去一年中稳步上涨超过10％——超过美国一般住房市场，部分原因是他们收获了特朗普一年前颁布的税改政策的红利。

2017年的减税和就业法案于2018年1月1日生效，在美国的高端住宅市场中取得了明显的赢家和输家。新规定使得没有所得税的州，包括田纳西州，佛罗里达州，德克萨斯州和华盛顿州，对富裕的个人更有吸引力，尤其是那些预计他们的税务负担会增加的人，同时抑制美国那些征收高额州和地方税的地区地产的销售和价格增长。

“在这一点上，大多数人都知道税收计划的参数，”Realtor.com首席经济学家Danielle Hale说。 “高端房产的数据已经反映了这一点，这是我们预期看到税改影响的第一个地方。”

特朗普关税对美国房屋建筑商造成了沉重打击，但高端房产市场却毫发无损。

对于大多数人来说，当人们在今年报税季（4月初）根据新税法申报时，新税法的全部影响将首次出现。更加明确的是，有影响力的买家将继续在2019年用脚投票，推动低税的州和地方市场与高税市场加速两极分化。

赢家

低税率的佛罗里达州，使得这个退休人员和退役职业运动员养老天堂，成为这样的赢家。

在过去的一年里，佛罗里达各个县已经颠覆了Realtor.com每月增长最快的高端市场名单，取代了布鲁克林，皇后区，纽约和旧金山湾区等地区，这些地区排名仅在一年前都占据了主导地位。这也使得总统特朗普在佛罗里达的四处地产升值不菲。

总部位于纽约的房地产估价师乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示，“南佛罗里达州从海边一起，沿着迈阿密海岸向北，销量和价格显示出明显上涨。”他追踪了一些主要的美国高端地产市场。 “我希望这与税法有关。”

自去年以来，包括萨拉索塔在内的六个佛罗里达州的房屋销售额已经飙升了20多万美元;布劳沃德，包括劳德代尔堡;根据Realtor.com的数据，其中包括奥兰多。

有趣的是，Realtor将高端地产热潮归因于美国高端地产所在地的买家的流向，从纽约，康涅狄格州，甚至加利福尼亚州涌向佛罗里达州。 “佛罗里达州的新外国买家，”米勒先生说。

根据Realtor的最新数据，其他高端地产市场也在税收改革的帮助下走高，其中包括德克萨斯州塔兰特县，达拉斯北部，其中百万美元及以上房产的销售额在2018年飙升47.2％。华盛顿州斯诺霍米什（Snohomish）的高端地产房主也没有征收州所得税——去年房价上涨了12.3％。Realtor将高端品定义为销售额的前5％。

然而中国海外买家尚未注意到这个趋势；根据居外2018年询盘数据，全年近第4季度佛罗里达的询盘略有增加，增幅仅2.8%；而且询盘者的意向价格中位数仅28.4万美元。

输家

税收改革可能夸大了已经在进行的趋势，而不是从不太有利的地方大规模外流。根据美国人口普查局发布2018年各州与全国数据，自税改以来，劳德代尔堡和纳什维尔等低税区的迁移规模和来源并不明确。华盛顿特区的智库税务基金会联邦项目负责人凯丁女士说，纳税人似乎不太可能为了区区几千美元大动干戈的移民。相反，这是边际情况，新规则对富人的打击更加困难。

凯丁女士表示，根据新税法，大约80％的美国纳税人减税，而15％的人认为没有任何有意义的变化。

凯丁表示，只有5％的人会看到他们的税收增加，这个少数由每年收入超过50万美元的报税人组成，并且他们支付了大量的州和地方所得税（也称为SALT）。新的税法将SALT抵扣限制在10,000美元，这相当于高税区富人每年多支付数万美元。

“如果你是纽约律师事务所的合伙人，你必须在公司工作的州缴纳所得税，”凯丁女士说。在旧系统下，这样的人可能已经在SALT中抵扣了超过100,000美元。“现在，扣除SALT的上限可能意味着你需要支付更多的税款。”

根据智库分析的最新数据，即便是曼哈顿的税务申报人在2016年的联邦税收法案中平均扣除了高达25,627美元的SALT。居住在旧金山北部马林县的加州人平均扣除了19,334美元。

新的税法还减少了豪宅购房者可以从2018年以后取出的贷款中抵扣抵押贷款利息的金额。它并没有像SALT扣除一样大。但结合起来，这两项税收变化有效地提高了生活成本，并在新泽西州（居民支付全国最高的不动产税），康涅狄格州，华盛顿特区，加利福尼亚州和伊利诺伊州、纽约市等这些地方带来更重的税负；随着买家和卖家适应新的生活成本，房屋价值预计会下降。

巧合的是，特朗普总统的重大立法胜利已经深深地加剧了他家乡的住房溃败。当国会通过新税法时，曼哈顿的豪宅市场已经处于价格调整之中，加上利率上升，大大放缓了2018年的销售速度——包括在特朗普大厦，总统在那里保留了一个豪华的三层顶层公寓。

房地产经纪公司的数据显示，曼哈顿100万美元以上房屋的销售额较去年同期下降了12.5％。在布鲁克林，这一销售额同期下降了8.6％。

在纽约萨福克郡，汉普顿豪华海滩所在地，自去年以来，百万美元以上的房产销售额下滑了16.3％，因为购房者将度假屋向南迁移。

总部位于曼哈顿的房地产经纪人唐娜 奥尔森（Donna Olshan）发表了一份关于高端房产交易的周报，她表示，预计该市区的卖家将不得不将房屋打折大约10％，以吸引买家进场。

曼哈顿之外，之前共和党国会议员掌握议席的富裕地区，因房主对税制改革深深打击高端房产感到失望而改投民主党。

这些地区包括芝加哥富裕的郊区，选民抛弃了两名共和党众议员。

虽然芝加哥郊区的问题远不止税收和住房问题，但相关性是不可否认的。包括国会两区的部分地区在内的伊利诺伊州莱克县，2018年豪宅价格停滞不前，销量大幅下滑。根据房地产经纪人的数据，2019年Lake County的房屋售价为100万美元或以上，房屋数量下降了五分之一。

弗吉尼亚州的费尔法克斯县（Fairfax County）的房屋价值和销售额在2018年都有所下降，他们将民主党人詹妮弗·威克斯顿（Jennifer Wexton）以压倒性胜利送入国会。

共和党还从高税收，高收入的加利福尼亚州丢掉了六个席位。最引人注目的是奥兰治县，这是一个长期存在的共和党据点，这位共和党人累计做了15届众议院议员。

“税收改革对我们的市场来说并不是一件好事，”约翰·斯塔纳兰德说，他是奥兰治县的一家主要房地产中介经纪人，这是一个富裕的沿海地区，包括豪华的拉古纳海滩。 “税改是市场放缓的一个因素。”

斯塔兰德先生表示，在展示和销售方面出现了大幅下滑，特别是价格在200万至400万美元之间的中档豪宅。

与佛罗里达州相比，奥兰治县的高州和地方税收已经阻止了富裕的购房者将该地区作为其主要居所。

斯塔兰德先生说：“我们过去约有20％的二手房市场。我认为现在我们已经超过了40％。”新的税法“不一定是麻烦，但它真的让人烦恼。”

下图告诉你，哪些州轻徭薄最适合投资高端房地产。

各州人均不动产税额，颜色越浅越低

各州不动产税的税率，颜色越浅越低