“北京房地产市场中，购房者对于二手房、新房的选择倾向存在显著差异，前者数值约为90%，远高于后者的10%。通常业主们在5-6次的连环交易后才开始停止换房。独特的交易结构致使北京房价始终居高不下。”在1月8日举办的界面•财联社财经年会上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，过去一轮周期里换房需求是一线和二线房价上涨的主要驱动力，当前房地产行业已进入全流通时代，租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。
本届界面•财联社财经年会以“回望与展望”为主题，贝壳找房受邀出席，杨现领博士在会上用历史的眼光梳理了房产行业发展脉络，并对中国房地产的整体现象进行了由表及里的分析。此外，基于深度研究，围绕全流通时代背后的市场机制，以及2019年楼市预测做了分享。
人均住房套数1.1，中国房地产正形成全流通格局
中国房地产市场的格局跟历史有很大关系，某种程度上历史不仅决定了今天市场现状，也将决定行业的未来。会上，杨现领简明扼要地介绍了1978年至今多次房改对于房地产行业的影响。他重点提及：1980年之后住房投资开始大规模增长，十年里整个中国成为当时全世界住房开发最快的国家；1998年国家全面取消福利分房，掀起新一轮的住房浪潮；2008年后，中国整个住房短缺问题得到初步缓解。经历了40年住房开发和发展，今天整个户均住房套数在1.1左右，中国房地产已进入存量时代。
从另一维度观察，杨现领提出当前中国房地产正在形成全流通格局，租赁市场、新房市场、二手房市场间联动越来越强。他表示，存量时代租客进入二手房市场会有进一步买房子的打算，三个市场被打通，用户产生连环交易将极大地促进市场繁荣。杨现领用“交易乘数”对这个理论做了详细解释，假如一百个租客买房子，50个买新房子，50个买二手房，卖掉二手房的业主重新去买房，如此循环三次就会有175个交易量，也就是说初始条件下，一个租客进入市场买房子，会带来1.75次连环交易。
在杨现领看来，目前中国住房自有率为85%，也就是说大多数人买房，会以手中的房子换房子，以旧换新，换房需求占据主导地位，拉动整个房屋的交易量。这种情况下，房地产市场的动力不是杠杆，也不是用户现金支付能力，而是整个换房周期的启动。
2019年中国房地产市场的四大预测
年会上，杨现领以全流通视角，为2019年中国房地产市场送上了4个关键词，包括对市场的整体预测以及政策走向预期。
第一个关键词为自然下行。杨现领认为，房地产市场的回落，不是因为调控因素，仅是因为市场动力衰竭。今天房价过万的城市非常多，年轻人购买力不足，无法启动换房，就会触发连环交易负反馈。有个核心数据表明，以前带看20个客户就会产生一个成交，今天带看40个成交一个，成交周期在延长，市场处于下行状态。
第二个关键词为巨量拐点。18年房地产市场高位运行，新房交易额超过10万亿，二手房超过6万亿。市场后续压力非常大，很多城市量价开始回落。涨的城市在减少，跌的城市在增多。
第三个关键词为库存再起。可以看到，一二线城市商品房施工、开工面积还在涨，三四线的土地成交，相对来说占比也比较高，这就意味着明年或以后库存会比较多。像北京整个2019年全年预计供应90平米以下的限价就有两万套。
第四个关键词为中温放松。意思是说整个房地产市场会进行边际放松。在杠杆率与地方政府债务都很高的情况下，市场不具备靠刺激大规模维护房地产的条件，总体上明年房地产政策会维持比较谨慎的态度。
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