以下为庄诺先生演讲实录，已经审阅。
谢谢，大家下午好，感谢界面•财联社提供了机会一起来探讨新经济，界面•财联社是一个新型的媒体，只有几年时间，但是影响非常大，作为一个新经济人和一个行业从业者，我们也向这样的优秀媒体表示致敬。
下面我跟大家一起来分享一下，中民投在社区领域的一些新的做法，特别是社区跟物业，物业经济的做法。我的演讲主题是《新经济时代，社区新商业探索》，中国的社区物业其实已经有将近四十年的历史了，但是这个发展又非常的曲折，我们如果从全球物业行业发展来看，所谓的物业管理是形成于19世纪60年代的英国，那个时候大部分的英国农民涌向了伦敦，住在一些所谓公寓，管理非常的混乱，有位名叫奥克维娅•希尔（Octavia Hill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理模式之先河，这是一个全球物业管理发展的雏形。
而中国，在改革开放之前是没有专业物业管理的，当时只有居委会，既是中国的行政末端，又行使了物业管理职能，在改革开放初期，1981年３月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理企业对东湖丽苑小区进行专业化管理和提供全方位服务，包括保安、保洁、绿化、维修等，东湖丽苑也成为中国内地第一个实行市场化物业管理的小区。这时候物业管理这个词才慢慢开始进入人们生活，但是这个过程非常漫长，而现在中国已经有了30万在管物业小区，这是我们讲物业社区回顾的历史。
1981年有了这个物业管理的概念，一直到了2003年，国务院颁布了第一个《物业管理条例》，在这20多年的时间里，中国物业行业是在无照经营、无序经营、无证经营，或者说无法经营，因为没有一部法律，因此物业给中国老百姓留下的印象并不太好。然后再经过了将近11年的时间，也就是2014年，开始有物业公司上市了，并且市场反映还不错。
现在香港证券市场在不到两年的时间形成了物业板块，在香港上市的物业公司已经有十几家了，板块的估值还是比较高的，这几年发展的非常快，到了2014年以后，已经有了一大批的物业公司上市，而且基本上母公司都是开发商，像碧桂园、绿城、中海等等，这些物业公司上市后市值会很高，为什么？因为它是轻资产，假设中国的房地产是70年的有效使用权，开发商大概只占了3到5年，从拿到土地到开发再到房子交出去，把房子卖了，3到5年的时间，平均是3年半。开发商一平方米赚了5000块、10000块也好就走了，最后钱谁赚了，其实大家都知道最后都是销售处的总监赚了，所以很多人说为什么我搬到新房还没住下来电话就来，要不要装修、要不要二手房、要不要出租，就是这么流出去的。
后面的65年谁赚了，其实后面的六十几年都是物业管理在细水长流地赚着这个钱，早期叫物业管理费，现在有增值服务，当然我们会讲，说近几年，又开始很多增值管理了，因为当时2003年提出一个叫“四保”的服务，所谓传统的基础服务领域里又加了“四保”，即：保修、保绿、保洁、保安，那么从四保引申到了社区增值服务，接下来这几年又开始提到我们所说的物业3.0版，即：物业管理+社区服务+智慧社区，这里面有社区+电商以及门禁等等，我想这些大家都感同身受。而现在物业管理4.0马上就要来了，4.0是什么，我们现在已经在实践中，包括社区电商、社区智能、社区服务。目前，社区电商如火如荼，2018年是社区电商的一个风口年，据不完全统计，从8月17日到10月7日的这50天里，有将近20亿融资涌入这个赛道。而引爆社区电商的导火索就是去年在美国上市的拼多多。因为大家从拼多多这个案例发现了如果以社区为场景进行团购、拼购可能会做得更好。
我经常在不同的场合上说的，社区是一个聚宝盆，瑞银报告数据显示，2018年中国家庭财富超过52万亿美元，约300多万亿元人民币，其中62%是非金融资产，所谓的非金融资产就是不动产，那就是有将近180万亿的不动产沉淀在我们的社区里面，一个多月前有条新闻报道中国的房产总值已经到了450万亿元，超过了美国、日本、欧盟三大经济体加起来的总值，是中国国民经济GDP的5倍，这么大的一个量，当然数据是否准确我们不知道，因为我算了下其实并不算多，为什么，因为如果你把450万亿元除以14亿人口大概只有32万左右，如果按一家三口来算，中国家庭的房产总值平均加权不到一百万元，但是这个数字到底准不准，不管它，可以深深了解中国家庭财富不动产量很大，几百万亿，而未来成长就在社区，坦率讲，去年开始公认中国房地产市场进入存量房的市场，未来是一个存量房的市场。围绕存量房的资产做社区金融，以及人工智能化，包括人脸识别系统、AI系统在社区将很快实现，这些高科技也慢慢改变社区的管理。
回过来讲社区商业的属性是什么？社会与社区是两个概念，今天这儿在座很多人穿着正装，离开社区我们是社会人。到了晚上八九点钟回到小区里面脱了西装，穿着睡衣我们成为社区人。从社区的意义上来讲，我们更多是过客，我们留在社区的时间晚上睡觉或者周末的时候在社区里面喝茶打球。在社区里面是什么人？老中少，包括：退休的老人、大叔大妈；少，就是孩子儿童，他们一放学在社区时间比较多。还有一个群体就是全职妈妈，在社区当宝妈，这几类人是比较多的，需求也是多样化的。老人需求喜欢广场舞，小孩喜欢安静做作业，有家庭老师，宝妈喜欢在家里网购。还有地域的差异化，朝阳大妈是一个很伟大的人群，到了上海不一样，上海的大妈和广州的大妈讲的喝茶的事，区域不一样。社交性很特别的，社区大妈之间的传播，大妈之间的口口相传，中国有一句名言“远亲不如近邻”，近邻传播会更好，这是社区里面的特性。
这里面刚好有几点，围绕着社区里面的人、围绕着线上的平台、围绕商品和服务，这里面提出一个服务。是要跟大家分享中民投正在尝试做的，大家以前把社区的团购看作商品，包括团购生鲜、牛肉、三文鱼、苹果等，这已经做得很好。有一样是大家不知道的，就是中民未来做社区商业的探索，一个是线上线下。线上做了社区的普惠拼购，这个拼购不是拼苹果，不是拼鲜花，拼的是社区服务，这是一个空白点。在社区，服务是一个刚需的要求，大家都需要，现在很忙，保洁、保姆、家教，家里有老人身体不好有康养等需求。今年开始你的住房贷款、赡养老人、子女教育都可以抵税，在座各位都非常懂，社区大妈不一定懂，拼购一个税务师，一栋楼大家合起来每个人出点钱，就可以体验到抵扣税相关的服务。
很多人跟我讲，互联网要求标准化服务、标准化商品。像肉、水果很标准的，但是服务是非标准化的，你不能做互联网化。我们认为服务也可以进行标准化的。把时间跟价格合起来，就是一个相对标准，一个小时50块钱、40块钱都是一个标准。我们正在做的拼购平台社惠拼，做得非常好。目前在上海几个小区试点，每天几千单。为什么效果那么好？因为我们是共享经济。一个保洁员每天在社区随时等候派单，她的时间成本节约了，本来她在这个小区做两个小时，再骑车去另外一个地方一个小时，像一线城市时间成本非常高的，一个小时浪费了。比如说去按摩店做一个足底按摩，120块钱一小时，按摩师只赚到38块钱。现在为小区家庭服务，一小时60块钱，他挺开心的，本来赚38块钱，现在赚60块钱。社惠拼的拼购逻辑很简单，让消费者更省钱，让服务者更赚钱，打破中间商差价，这就是社区的土壤延伸出来社区的服务。
第二个，共享客厅。中民未来管理的社区大概在全国155个城市里面覆盖4500个小区，我们每天要服务3000万社区人口。我们发现，我们很多物业，有很多原来会所或者叫做管理中心，有很多房子在那边。坦率的讲会所没有用的，那个游泳池没有人去游泳。我们把会所利用起来，因为本来是一个公共的空间，做什么？做微商业、微零售，我们根据这个小区最需要是什么？比如说蔬菜、水果、肉等等生活的必需品、急需品，将这个空间改造为共享客厅大概一两百平方米，对小区进行一个调查，最需要是什么，让他足不出户享受生活的便利。把社区的物业充分利用起来。
所以，我们线上做的是社惠拼，线下做的是共享客厅。这是我们中民未来正在社区中做的服务。
这些创新的实践大概围绕“人房车钱老幼游”，老幼是社区沉淀的人中最多的，车也是社区沉淀最多的，老人比较寂寞，我们可以做两个产品，把小区电影院包下来，70、80岁老人家喜欢看以前的电影，现在电影看不懂，以前的电影《地道战》，现在网上没有人看的。到电影院把早上9-11点包起来的，老人家早晨起来送完孙子上学，看到11点回到家里去做饭。包括游乐以及金融服务也可以这样子。
现在电视里面经常曝光的电信诈骗，就是把电话打到小区里面骗小区老人家的钱，相较而言他们不懂网上理财。社区家庭里是银行最后一公里达不到的，诈骗者用温情的电话打过来，让我们社区老人们中招了。央行出台了类似65岁以上的老人网上转帐24小时到账的规定，电视上还是有老人被骗，对老人的金融关怀不够，金融教育非常不够。目前，中民未来旗下中民普惠，这几年已经在社区里面帮助居民做了很多投资者风险教育的工作。
我想说社区是一个聚宝盆，社区是一个很大的空间。在这里面可以有很多想象空间，很多的创新、商业、金融、服务都可以做，特别是社区服务，非常重要，马上春节来了，上海、北京会出现保姆荒，我们也可以解决保姆荒的问题。
这是我们目前在做的一些工作，还有“四点半课堂”等等，因为时间关系，不展开说了。谢谢各位！
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