文|产城瞭望

01、物流业发展助力东莞整体经济平稳发展

东莞，又称“莞城”，是广东省地级市之一，城市设有4个街道，28个镇，是华南地区重要的制造业基地，同时，凭借自身得天独厚的区位优势，也是广东省，乃至整个华南地区重要的交通枢纽及物流中心。

图1：东莞生产总值及增长速度

数据来源：东莞市统计局

东莞2017年生产总值达到7582亿元，较去年同期增长8.1%，2012-2017年，六年的年复合增长率为8.3%，地区生产总值一直保持稳步增长的态势。

图2：广东省各地区（部分）生产总值

数据来源：中指研究院，CREIS中指数据

横向比较来看，截至2017年，东莞连续16年广东省内GDP排名第四，除去深圳广州两座一线城市外，与佛山一起形成第二梯队，且相较于第五名的惠州优势明显。发达的制造业以及物流产业是东莞占据省内第四名的主要原因。

02、东莞仓储物流发展繁荣逐步成为区域物流新中心

东莞地理位置优越，地处广州与深圳连接的黄金走廊，加之地区内制造业十分发达，在上述原因共同作用下，地区仓储物流行业十分繁荣，已逐步成为广东省内乃至整个华南地区的物流中心。

图3：2012-2017东莞交通运输、仓储和邮政业发展

数据来源：东莞市统计局

从2012年开始至2017年，东莞交通运输、仓储和邮政业增加值稳步提高，2017年达到221亿元，六年年复合增长率高达12.1%，在投资方面，六年投资额累积到达880亿元。

图4：2012-2017东莞货运量及周转量

数据来源：东莞市统计局

2017年东莞市的货运量再创新高达到16725万吨，较去年同期增长了7.3%，与此同时市内货物周转量达到483.6亿吨公里，较去年同期增长6.2%，平均运输距离289.2公里。

表1：东莞仓储用途土地规划建筑面积

数据来源：中指研究院，CREIS中指数据

2012年至2017年，东莞累计出让仓储用途规划建筑面积437.4万平方米，其中2015年出让面积为各年最高达到148.9万平方米，之后随着土地出让政策的收紧，仓储用地出让面积逐渐减少。从区域分布来看，麻涌镇与沙田镇是物流开发企业布局的热点区域。较为发达的水路交通与公路交通的优势，使得这两区域受到开发商的青睐。

图5：东莞规模以上物流项目分布

从整体布局来看，东莞市规模以上物流项目约40余个，高标准的现代化物流中心主要分布于麻涌、沙田、虎门、石排、谢岗、常平等地。 而东莞中心区莞城区受制于城市发展需要，主要以传统低规格的物流园为主。

在新增项目方面，预计在未来2年内将会有近80万平方米的物流项目竣工进入市场，并且以高标准的物流中心为主。

而从入驻客户方面来看，东莞的物流仓库的租客主要以电商与第三方物流公司。伴随着电子商务的快速发展，诸如华为，小米等科技企业，以及如德邦、顺丰、菜鸟等第三方物流公司均在东莞布局其大型的区域物流中心。

03、行业特点明显未来机遇与挑战并存

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区位佳，租金合理，交通设施完善，助力区域物流中心的打造

◆ 得天独厚的地理优势

图6：东莞区位示意图

东莞区位优势极佳，地处广深连线的黄金走廊，半个小时交通便可抵达深圳宝安国际机场及广州南站，2小时便可抵达广州白云机场及香港国际机场，对于粤港澳大湾区达到2小时交通覆盖。

◆ 相对较低的仓储价格及充足的可租赁面积

相较于深圳较高的仓储租赁价格以及较少的可租赁面积，东莞在上述两方面均有较大的优势。东莞高标准仓库月租金在33-38元/平方米左右，而深圳普遍在45元/平方米以上，并且无法提供较大的仓储租赁面积，因此东莞承接不少来自于深圳的外溢需求。上述的电商及第三方物流企业纷纷在东莞布局，逐步撤离深圳。

◆ 逐步完善的基础设施建设

根据东莞市十三五发展规划，东莞正逐步完善轨道交通及高速路的建设，包括境内铁路及与国铁、城际轨道、城市轨道的衔接完善，以及完善“五纵四横六连”的高速公路网路和“两环七射四横三纵两连”的快速干线网络。这些基础设施的完善及建成将为东莞的仓储物流行业提供极强的竞争力。

图7：东莞综合交通规划布局

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相对落后的软件实力，阻碍东莞物流行业进一步发展

◆物流管理水平较为落后

尽管在硬件设施方面投入不少，但是在物流园内部的设施管理以及信息化程度相较于发达国家及一流企业方面还仍有一定距离。多数物流服务企业，缺少必要的服务规范和内部管理规程，以粗放式的管理为主，这使得企业很难提供客户规范化的物流服务。

◆物流企业规模普遍较小

东莞市内物流企业仍以民营企业为主，且规模普遍较小。国内相对较大的物流开发企业如南方物流集团，尽管注册资本已达千万级别，但是与市内的国际化大型物流开发商如普洛斯、安博等在硬件设施、招商、管理等方面都有明显差距。

◆物流增值服务不足

目前东莞物流企业仍以传统的运输、仓储、搬运和货代等传统业务为主，自动化与服务水平相对一般，增值服务内容比较单一。而作为现代化的物流服务企业，在提供传统服务之外，应能提供整套的供应链的管理方案，从库存管理到货物的全程跟踪反馈等全链条服务，而在这些方面只有为数不多的企业可以提供。

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旺盛的需求与政策的扶持，为东莞仓储物流发展保驾护航

◆政策扶持

根据东莞十三五规划，东莞市将大力发展第三方物流、第四方物流、保税物流和冷链物流、供应链管理，搭建综合性、专业性物流公共信息平台和货物配载中心，推进云计算、物联网、地理信息等技术在物流管理方面的运用，打造现代化智能化物流网络。与此同时，东莞将大力发展物流快递，决心打造一批快递专业性物流园区，把东莞建成电子商务物流中心。

◆一线城市的需求外溢

由于深圳的土地的稀缺性，政府近几年已极少出让仓储用地，这对于东莞无疑是绝佳的机会，承接不断外溢的租赁需求。而随着仓储物流的现代化水平不断提高，东莞也将更加受到大面积需求的客户青睐。

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弥补行业自身短板，以面对日趋收紧的土地政策

◆土地政策逐步收紧

相较于前几年，东莞对于仓储用地的出让也逐步收紧，尽管在基础交通建设方面不断投入，但是随着土地供应的减少，东莞的物流行业将面临来自其他城市的巨大竞争压力。

◆人才培养不足

发展现代物流业，除了在硬件上的投入，相应的运营管理人才的培养也是不可或缺的。而在后备人才的培养上面，政府应加大力度，引进掌握先进物流与供应链管理理念的高端复合型人才。

04、总结

总体来说东莞仓储物流行业仍处于高速发展阶段，优越的地理位置加之政府的大力扶持，保证着行业的持续发展。但与此同时，仓储物流企业必须意识到自身的不足，在硬件设施升级，交通网络逐步完善的同时，加强企业管理现代化与信息化方向发展，积极向国际一流企业学习，弥补自身发展上的短板。东莞市政府在基础设施建设大力投入的同时，也应积极引进高端人才，及国内外先进经验，为打造现代化仓储物流业提供支持。