文 | 选址中国 排云

20年锤炼，互联网公司的买房技术日臻成熟，一部互联网企业北京买房史，也是一部北京区域变迁史，一部互联网公司风口史。

乔迁之喜

己亥年，宜动土。

首套房叠加改善型需求，今日头条、阿里、小米都已出手，互联网企业掀起一轮买房小高峰，200亿房款已在路上。

今年3月份，一批鹅厂人将从知春路搬到新总部，腾讯、新浪、网易、百度组成的「后厂村F4」拼团成功。如果顺利，小米也将在今年结束长达8年的京漂之旅搬到新家——离西二旗地铁口不远，有8栋大楼就快盖好了。

张一鸣不愿离开，城外的荒凉他不喜欢。当年他从西直门上了13号线，经过广袤的城乡结合部开往上地回龙观的时候，心情非常低落。念念不忘，必有回响，在创立今日头条的第7个年头，他花90亿把房买在了13号的起点西直门。

城里有房的搜狐不需要搬离中关村。农历新年刚过，一个春光乍泄的夜晚，搜狐点亮了整栋大楼，祝自己21岁生日快乐，北四环之星，孤独又骄傲。 

就连老家在杭州，在北京已有2套房的阿里，也决定再改善一下。于是二次结缘望京，投出69亿建新北京总部。小米年前在昌平拿下的土地，也将在今年开建。

互联网大佬的买房计，不仅牵动着地方政府敏感的神经，影响着上百万就业大军的职业轨迹，更渲染着一区一地的产业版图。而房产本身，不过是这盘大旗里微不足道的变量。

尽管如此，在暴涨纪元，互联网仍需要用房产之重，来抗衡风口之轻。

租不过7 

创立7年左右、上市前后，是北京土著互联网公司购买首套房的常见节点。

这个规律应验于90后的搜狐，也适用于00后的百度、奇虎，同样在10后的小米、今日头条身上得到证明。

张朝阳是首代购房者中的高手，他的秘诀可以概括为：地段要好、形象要靓、下手要早。

2006年，搜狐成立的第8个年头，全款无按揭，用1.6万/平米的价格买下了威新国际大厦9个楼层，并用210万买下了10个停车位，总花费2.77亿。彼时，购房款根本用不上6个钱包，不过花了搜狐30%的现金储备而已。

这栋楼紧挨张朝阳母校清华大学，斜对最牛民间孵化器华清嘉园，后被命名为搜狐网络大厦。

买房后的第二年，城铁13号线五道口站开通，枣糕王开始排起长队。 

这12年后，同等地段的写字楼，售价5.5万/平米，租价12元/平——房产增值超过2倍， 当年的2.77亿如今不过是4年的租金开支。

在购置首套房后的三五年间，搜狐及其旗下公司，在北四环、石景山买了二套房、三套房，这些办公楼让搜狐成为少数不用总搬家的互联网企业。

张朝阳很会算账，他早就体会到，租金上涨过快、租户权益保护的缺失使科技公司在租金调整中处于劣势，而频繁搬迁会给公司经营和员工心理带来麻烦。此外，搜狐员工很多都在公司附近买了房，这也是促动搜狐定下来的原因之一。

于是，在北京房价迎来10年暴涨的开端，在金融危机到来的前夜，张朝阳和他一部分员工先上车了。 

啊，五环

四环内买房的窗口转瞬即逝。

西北五环外的唐家岭却快速聚集起超过5万的外来人口，原本只有3000人的村庄布满了私自加盖的小楼，17000名大学生在这里开始初级北漂之旅。

随着中关村的租金飞涨、空间逼仄。科技大佬纷纷把目光从繁华的商业区投向新兴的产业区。那里，虽然土里土气、一片荒蛮，但胜在性价比高、谈判空间大、政策有优惠，更有充足的居住腹地。

一路向北，上地、西二旗很快成了互联网大佬最爱的买房胜地，与唐家岭一墙之隔，上地信息产业基地和中关村软件园迅速发展起来。

2007年1月，创业第7年，百度签得海淀区上地科技园区最后一块空地使用权，修建「百度大厦」作为总部，次年，李彦宏主持了大厦封顶仪式。短短几年间，百度大厦的工位就趋于饱和，李彦宏决定在中关村软件园加购第二块地皮。

此后，新浪挥别理想大厦、网易搬离五道口，安家后厂村做起了友邻。而旁边的鹅厂新房也已落成预计2019年搬入。

到2018年，后厂村所在的中关村软件园集聚了687家企业总部和研发中心，仅软件工程师就有近8万人，相距不远，雷军小米的8幢办公大楼也已基本完工，耗资20亿的总部园区将容纳20000人在此工作。

影响中国互联网发展的核心要塞，就这样从四环迁移到了五环。

分庭抗礼

拥挤的中关村，安放不下膨胀的互联网，晚到的互联网人须寻找新的居所。

2010年到2012年，3年间，北京的写字楼租金足足上涨了140%，空置率降低到前所未有的4.5%——戴德梁行的数据展示了记录了这波暴涨的行情。

于是，沿北四环、地铁10号线向东，一个新生地纳入互联网企业的视角。

2012年，周鸿祎买房了。这套房近7万平米，地处东北四环的望京-酒仙桥，3年分期付款：1.42亿、7.18 亿和5.24亿，共13.84亿。

在周鸿祎还房款的最后一年，「扫码一条街」横空出世，人们吃惊的发现，周鸿祎看上的这个「穷酸地」竟已聚集了上千家成长型互联网公公司，成了「宇宙O2O中心」。

马云和周鸿祎有相似的眼光。同在2015年，阿里巴巴启动了「杭州+北京」双中心战略。次年，阿里便在望京买下第一套房，耗资16.8亿，容纳4000人；很快，阿里巴巴橙色的logo就挂上了绿地开发的写字楼，这栋楼被命名为「阿里中心·望京A座」。随后，阿里又在相邻位置购入容纳6000人的「阿里中心·望京B座」。

有巨头阿里坐镇，更有360、美团、陌陌、58同城、携程、UBER等知名互联网公司，同时汇聚上千家互联网创业公司，望京-酒仙桥渐与中关村分庭抗礼。

摩天大楼魔咒

2017年后，北京的城市更新和产业疏解打开了进城买房的新风口。

送走所有商户后，工作人员锁上了市场的大门。2017年6月27日晚6点，面积达四万余平方米、拥有1886个摊位、无数人在这里讨价还价的动批万容市场正式闭市。

这幢熙攘过的「动批」大楼，将迎来360企业安全集团入驻，成为一座企业总部。与此同时，四达大厦、世纪天乐等其它「动批」大楼，也开始延揽科技金融企业。

刘强东和张一鸣则把目光投向了经营不善的商场和写字楼。它们虽然比不上甲级写字楼，但位置优越、配套成熟，稍加改造则立等可用。于是，翠宫饭店和大钟寺中坤广场分别被收入囊中。

但张一鸣对搬进新的独栋大楼是敏感的。

「我有个体会，我参与或创办的创业公司，越在粗糙的环境中成长得越快... ...很多公司搬了总部之后，就以为自己是个‘大公司’了，开始了很多乱七八糟的破事。」

摩天大楼魔咒会否降临到大兴土木的互联网公司头上？

大楼立项之时是经济过热时期；大楼建成之日，是经济衰退之时——这就是摩天大楼魔咒。当苹果兴建举世无双的苹果园区时，便有人担心魔咒会来临。 

2016-2018是北京办公租房市场的火爆3年。整个写字楼市场都处在高位盘整状态，到2018年第四季度，全北京的写字楼租金价格高达400元/平米/月，空置率也仅为8.1%。

但拐点似乎正在来临。「这一状态在2018年底发生了变化，互联网行业快速发展的势头已经放缓，我们预计这一趋势将延续到2019年」，戴德梁行北中国区研究部主管魏东说。

2016年5月，风光无限的乐视控股，以29.72亿成为世茂工三项目的新主人。

2019年1月，23亿起拍，4.5万次围观，竟无人出价，贾跃亭的世茂工三流拍。

这两个同样经历20年高速成长的行业，无法彼此拯救，唯有自强不息。

来源 | 选址96