继浙系房企德信中国后，港股市场终于迎来了第二家地产新股--银城国际，银城终于打开了上市这一条融资渠道。

2月21日， 香港交易所披露了银城国际控股有限公司（以下简称“银城国际”）通过上市聆讯后的招股书，距其2018年9月12日的递表，前后5个多月的时间。

3月5日，银城国际(01902)公布招股结果，每股发售价定为2.38元，股份于今日（3月6日）在港交所挂牌，工银国际为独家保荐人。首日挂牌，银城股价低开稳走，截至16时00分收盘，银城国际股价维持到2.38港元，涨跌幅0.00%，成交额4287.73万，振幅3.36%。

赴港IPO 公开认购不足

去年9月12日，江苏房企银城国际控股有限公司（以下简称银城）向香港交易所提交了一份668页的招股书，银国际为其独家保荐人。

今年2月22日，银城国际发布全球发售公告，2月22日至2月27日招股，拟全球发售约3.54亿股，每股发行价为2.00-2.48港元，其中，318,836,000股股份将作国际发售，余下35,426,000股股份将于香港作公开发售。

3月5日银城国际控股(01902.HK)招股结果显示，银城此次全球发售约3.54亿股，其中香港发售约1448.6万股，国际发售约3.4亿股；发售价每股最终定价为2.38港元，介乎2至2.48元的中间价以上。

公告显示，公开发售部分共接获2231份有效申请，认购共1448.6万股公开发售股份，为公开发售部分3542.6万股的大约0.41倍。

由于公开认购不足，根据香港公开发售初步提呈的香港公开发售股份，已应用重新分配程序，2094万股发售股份已自香港公开发售重新分配至国际发售。据悉，国际发售已获轻微超额认购，该股一手2000股至100万股，中签率均为100%。

公告称，按发售价每股2.38港元计算，股份发售所得款项净额估计约为为7.71亿。其中，募集资金中约60%将用作开发物业项目或项目实施阶段的建造成本；约30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款；约10%将用作一般营运资金。

负债高筑 财务困局加重投资风险

此前，同为南京房企的弘阳地产在上市时定价折让幅度就高达56%，远低于净资产估值。而银城国际，由于在财务状况、规模等方面竞争力都显得较弱，公开认购不足也在意料之中。据相关专业人员表示，认购不足显现出的是机构投资者对公司的信心不足。

在银城地产2018长三角品牌发布会上，银城地产集团总裁马保华曾喊话：2018年银城要冲刺200亿的销售目标，并且5年剑指500亿目标，信心和底气十足，然而实际情况和理想却有出入。

在今年年初克而瑞公布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，银城地产的销售额达到100.9亿元，较2017年增长106%，但与全年200亿的目标相去甚远。

数据显示，2015年—2017年，银城国际总收益分别为人民币20.9亿元，25.03亿元及46.75亿元，3年的复合增长率保持在49.5%，增长速率较为稳健。但伴随着增速稳健的收益，银城的资本负债率也持续飙升。

据银城国际招股书中显示，银城资本负债率2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，银城的合约负债分别为38.58亿、58.28亿元、38.40亿元及74.05亿元；资产负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%以及453.2%。

虽然更新的招股书显示，到2018年10月31日银城的负债水平已经降至380.1%，半年下降70%，但银城的负债率仍处行业高位。

实际上，对港股投资者来说，尽管银城在过去3年多时间里，期末现金及等价物从2.2亿元提升至11.79亿元，现金流水平有所改善。但银城除了面临高负债，同时还面临着对外扩张、融资、现金回笼等难题，这些问题着实会影响机构投资者对公司的信心，加重投资的风险。

规模小 缺土储整体实力偏弱

经查阅招股书获悉，银城国际专注于在长三角地区开发住宅物业，其房地产开发业务自2002年始于南京，多年来固守南京和无锡，并自2017年起加速扩张，陆续进入苏州、马鞍山、杭州、镇江、徐州等长三角地区。

但其在布局、规模和财务状况等几大基本面方面竞争力都显得较弱，整体实力居于中小房企行列。

在规模上，在过去的2015、2016、2017、2018年三个年度和2018年前10个月，银城国际的营业收入分别为人民币20.91亿、25.03亿、46.76亿和36.65亿元，相应的净利润分别为人民币1.99亿、3.70亿、3.91亿和5.88亿。虽然规模近几年增长速度明显，但银城的规模起点很低，规模上仍为中小房企。

土地储备方面，招股书中显示，银城目前南京项目占了所有土地储备的一半。其中，银城在南京目前几个其他项目属于“抱团开发”，在所有自主开发或联合开发的项目中，银城自己的土地储备并不多。

同时招股书中也暴露了银城国际的另一弊病。在银城国际做房地产开发的十多年间，所有项目的建筑工程都外包给第三方建筑承包商，自身不具备相应的建筑施工能力。如果房企完全依赖第三方施工承包商，在以后的品质管控层面就越容易出现问题且较为被动。

账上没有钱，储备没有地，让银城进退两难，也让投资人心生疑惑。

不置可否，虽然业务布局、土储布局、高负债、低营收等问题依然存在，但还是挡不住银城赴港IPO上市的决心。对此，界面楼市致电银城地产，希望了解成功上市的银城在日后运营布局中如何解决上述问题，但并未得到具体回复。

如今，国内融资渠道缩紧，在香港上市门槛较低的背景下，银城“乘风”上市将有助于改善融资情况，对于未来的扩张和多元化布局均有好处。

而考虑到银城的高负债、盈利能力偏弱以及规模较小等因素，其在资本市场的表现也还存在较大不确定性。银城的赴港上市能否解决其资金难题，仍是市场关注的焦点。