文|文軒实验室

完成整合后的大悦城于4月3日晚间发布了首份财报。

业绩显示，其经营现金流净值三年来首次为负 资产负债率连年攀升。

2018年，公司全年实现营业收入141.20亿元，较上年增长0.55%；营业成本81.18亿元，较上年下降9.21%；归属于上市公司股东的净利润13.89亿元，较上年增长46.91%，主要原因是本年结转的商品房资源毛利率较高，净利润同比增加所致；基本每股收益0.77元，较上年增长48.08%，主要是本年净利润同比增加所致；加权平均净资产收益率19.18%，较上年同期增加3.74个百分点。

截至2018年12月31日，公司总资产911.72亿元，较上年末增长20.36%，公司所有者权益137.60亿元，较上年末增长17.16%。同时，年报显示，年内的经营活动产生的现金流量净额三年来首次为负数，为-18.64亿元，同比减少208.50%。

此外，财报显示2018年大悦城资产负债率为84.91%。据了解，其2015-2017年资产负债率分别为80%、81.6%和84.5%，负债率连年攀升。2018年净负债率为218.84%，同比提升53.23个百分比。

中粮与大悦城的整合完成于3，同月27日完成重组的中粮地产证券简称正式更名为“大悦城”，公司证券代码保持不变，仍为“000031”。

重组完成后，A股平台的大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的房地产平台。

自此，中粮集团旗下唯一地产专业化公司正式落位，也代表着大悦城控股将带着全新品牌形象、品牌理念及定位面向资本市场。截至当日收盘，大悦城股价报收6.11元/股，上涨2.86%。

自2017年7月起，中粮地产将大悦城地产列为重组对象，启动重组;2018年3月底，中粮地产的重组方案敲定;随后在2018年7月的公告中交易价格下调;2018年10月证监会以“资产定价缺乏公允”理由将此次交易驳回。

2018年11月15日，中粮地产公告称将继续推进重组方案，增加了业绩对赌，以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.33亿股普通股股份;2018年12月4日，中粮地产发行股份购买资产事项获无条件通过。

对于选择“大悦城”的原因，中粮地产表示，大悦城品牌具有较高的品牌价值和市场知名度。大悦城在2018年中国商业房地产百强榜位居前五，并荣获ICSC国际购物中心协会6项大奖，在行业中处于领先地位。同年，上海长风、杭州、昆明、西安四家大悦城逐一开业，大悦城品牌在全国布局提质增速。

2019年1月28日，标的资产完成交割。就此，中粮地产获得大悦城地产64.18%的普通股股权，成为大悦城地产的控股股东，而中粮集团将持有A股大悦城控股75.64%的股份。

此次成功过会主要是中粮地产在继续推进重组方案时进行了“增信”，其中包括重新聘请第三方资产评估机构出具估值报告，以及在报告书中增加了《盈利预测》补偿协议。承诺资产（大悦城）在2019年至2021年的承诺净利润累计为 18.94亿元。

承诺意味着责任，但对于大悦城这样的商业地产来说，它所处的外部环境本身，就已经发生了很多变化。例如万科、龙湖等地产巨头都将转型方向定在了商业地产，目前局部市场的供给关系已经失衡。另外，随着经济周期的转换，消费也面临分级、甚至降级的可能性。

在大悦城控股总经理曹荣根看来，风险首先还是来自团队的重组整合。“整合的核心职能是，人的位置怎么摆？”曹荣根称，中粮的核心关键团队一直很明确，底部整合也没有大困难。随着项目增多，业务扩大，区域拓展，管理风险确实需要注意。

“当你管十个项目，进入一个新业态、新区域，团队的能力体系，甚至连接这方面有没有跟上去，团队确实也比较担心。”曹荣根说。当然，他认为大悦城控股有自我把控的能力，“这么多年，我们的企业文化和管理体系逐步完善，能够使得风险和业绩回报等方面，得到一个很好的控制”。

如何在激烈竞争的市场中突破管理桎梏，增收降负，是大悦城团队面临的挑战。

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