文 | 广州地产派

如果说增城的地铁盘代表了广州刚需的置业门槛，大家同意吗？

根据网易房产监控的阳光家缘数据显示，3月广州一手房网签9174套，网签面积接近10万㎡，东部增城以高出第二名一倍的成交量大热胜。

△数据来源：网易房产

广州的高端住宅市场，自从2012年11月，珠江新城侨鑫汇悦台一套435㎡的大平层网签单价突破10万成为标志性事件之后，便不断稳步上升。

特别是在今年的第一季度，这一领头羊楼盘更传出最新成交价23万元/㎡的价格。6年多时间，在原来已经10万元/㎡高位的基础上居然又再创出升幅130%。

对于一般的工薪阶层来说，总价分分钟过亿的房产只能是空中楼阁。

那么广州适合首次置业的刚需房价，眼下又是怎么样的行情了？

最新公布的消息，今年国庆前，东部两条铁龙——地铁21号线（员村-镇龙西）和穗莞深城际都将开通。

坐标：地铁13号线官湖站上盖

品秀星图为广州第一个地铁车辆段上盖项目，同时13号线官湖地铁站B口就在小区西北面约200米的位置。

从珠江新城地铁站出发达到官湖站，搭乘地铁前往官湖，中途须要在鱼珠站换乘一次，总用时约55分钟。

目前途经天河中心区的13号线二期正在建设中，预计2022年或2023年建成通车后无须换乘即可即达珠江新城一带区域（冼村站、花城广场北站等）。

另外，将会采取公交化运营模式的穗莞深城际预计9月30日开通。从官湖站乘搭地铁，一站可到达新塘站。预计未来以这种出行方式，可以在30分钟左右到达天河北商圈。

△穗莞深城际线路示意图

楼盘占地面积约41万㎡，规划建筑面积130万㎡，共有高层建筑53栋及别墅8栋，总户数超7432户。

目前在售1、2栋，楼高分别17层、33层，包含90、104、108、113㎡三房，均带入户花园。另外17、19栋也有109㎡三房、121㎡四房尾货在售。在售楼栋均为两梯六户布局。

△项目沙盘

目前在销售中心仅109㎡三房、121㎡四房有异地样板间开放。

单价约2.5万-2.8万元/㎡。以均价2.65万元/㎡计算，最小90㎡单位总价约238.5万元。

首付三成要准备约72万元，剩下七成楼款166.5万元做30年期等额本息贷款月供约9340元（基准利率上浮10%）。

月供近1万元买来小三房，在这里能得到啥？楼盘交通配套前面已经详细提及。

另外，作为车辆段上盖地块，楼盘还会有何特别之处？

地铁车辆段上盖楼盘，“抬高”是其最大的特点。从地块地面开始往上算，依次为地铁车辆段、公交站场、小区停车库、商业街、小区绿化（即小区首层架空层）。小区真正布局房屋的2楼，相当于普通住宅小区的6楼。

△项目在建楼栋

楼盘距离地铁官湖站200米左右，但这是从最靠近地铁站的小区西北角算起。而从最东南面的楼栋，无论是去官湖站，还是去下一站新沙站，步行距离都大约1公里。

另外，虽然说是地铁车辆段上盖项目，但正如前面所说的楼盘本身抬高5层楼，在停车场、商业、绿化架空层等多层分隔下，加上车辆段内一般没有高速行驶列车，所以小区房屋基本上受地铁震动影响很小。

△官湖车辆段上盖建设工程

另外，小区规划有18班幼儿园、2班托儿所各2所，还有42班小学、21班初中各1所。也就是说，未来小区业主子女有可能从托儿所到初中阶段都在小区内部完成。

销售介绍，日后小区将引进名校办学，至于是什么学校则暂不明确。

△项目规划图

小区北面楼栋底层为配套的云端金街商业街，将满足日常生活消费需求。较大型商业，则要去到约3.7公里以外的新塘万达。

△新塘万达

医疗方面，小区内部没有配套医疗设施，周边1公里范围内只有附近旧村的卫生站，大型的三甲医院南方医院增城分院则在4公里范围内。

除了在售的产品外，楼盘接下来将在“五一”前后推出建筑面积100㎡左右的4.5米复式产品，预计单价将达到3万+，届时总预算将达到300万以上。

坐标：地铁21号线快线站凤岗站

朱村作为增城后起之秀，因为地铁21号线而备受瞩目。

朱村板块有不少正在开发的楼盘，包括大盘保利中航城、科慧花园等，最新的项目则是保利东湾。

保利东湾项目距离地铁21号线凤岗站C出入口100多米。

项目紧挨着保利中航城，就连售楼部、样板间都是与中航城“共享”。

不过，项目确实是发展商新拿的地块。去年4月，保利、招商、远洋联合体以14.91亿元拿下地块，折合楼面地价15123元/㎡。

△目前的销售中心距离在建的保利东湾约800米

去年只开通了增城广场至镇龙西的地铁21号线，今年国庆前将全线通车。线路将分快慢线运行，凤岗站则是朱村板块内唯一一座快线站点。

目前从楼盘所在的凤岗站前往市区，可谓十分折腾。要先搭乘地铁21号线到镇龙站，换乘14号线镇龙快车往嘉禾望岗，最快也要1小时。如要到珠江新城，则还要再花半小时以上，全程最少须换乘3次。

而21号线全线开通后，在凤岗站搭乘快车7站可到员村站，再换乘5号线到达珠江新城，全程预计半个多小时。

楼盘在售的单位为96-110㎡三房、四房，但须要指出的是，产品也是与中航城类似的复式。

目前，楼盘周边的平层洋房项目单价约1.9万-2.1万元，而设计为复式产品，保利东湾均价约2.5万元/㎡。

就是说最小96㎡单位总价约240万元，与前面品秀星图的门槛几乎一致。也就是说，入市的最低资金要求首付三成约72万元。剩下七成楼款30年月供要近万元。

楼盘目前在售的是2号楼，96㎡三房单位层高5.8米。该户型有两种不同设计，一种是下层一房，上层两房；另一种是三房全在上层。

△上层三房设计

△上层两房设计

96㎡户型在入户的两侧分别设置有卫生间和厨房，小编看到的样板间下层布局有老人卧室，餐厅、客厅也设置在同一层。此外该户型厨房偏小，冰箱需要放在客厅。

上层的北侧设置儿童房与公卫，而户型图所示的上空位置，实际上做成了单元的主卧室，这部分属于赠送面积。

楼盘靠近朱村大道，车行噪音和灰尘是一个比较大的不利因素。但是由于东湾每一户都朝南，在不打开住所北向窗户的情况下，北侧朱村大道的车行噪音对其影响相对较小。

另外一个不利因素时是垃圾压缩站，会对低层住户可能产生一定的异味影响。

项目总共7栋高层单位，自身有部分商业及小区的康体娱乐配套。但除此之外，幼儿园、小学、大型的消费场所等就都需要假以外求。