记者 | 陈菲遐

编辑 | 宋烨珺

老陈刚退休，他一天的日程表，忙得几乎和年轻人没什么区别。

上午9点-10点半在一楼放映区观看电影《罗曼蒂克消亡史》；11点半前往二楼中餐厅吃午饭；下午1点参加合唱团培训；4点在咖啡厅接待老友；晚上7点图书馆看书。

在复星康养集团副总裁兼运营管理部总经理陈煜宇看来，老陈的一天就是目前国内中高端养老社区中老人们典型的生活。如今的养老机构正在成为一个综合体，除了解决老人生理上的需求，精神上的需求也被逐步正视。

但与此同时，陈煜宇认为，养老机构的运营难度正在逐步加大。

万亿市场空间

没有人否认养老这一市场中存在的机遇。

4月16日，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》（下称《意见》）。意见要求，深化养老服务改革，拓展养老服务投融资渠道，扩大养老服务就业创业，扩大养老服务消费，促进养老服务高质量发展，促进养老服务基础设施建设。

根据国家统计局的数据，截至2017年底，中国60岁及以上老年人口超过2.4亿，占总人口的17.3%。其中65岁及以上老年人口1.6亿，同比增长5.5%，占总人口11.4%。而随着老龄人口增速持续不断提升，预计2030年老龄人口占比将达25%，接近3.5-4亿老年人。

目前，中国养老体系主要有三种基本模式，一种是居家养老，是以家庭成员作为养老支撑主体，与中国传统思想“养儿防老”相契合，广大农村人口以居家养老模式为主，占整体养老比例90%；一种是社区养老，是依赖政府、家庭成员、社会力量为老年人提供养老服务，占整体养老比例7%；一种是机构养老，例如养老院、养老公寓（养老地产）等，是以社会保障制度为根本，由复合型机构组件来提供养老资源的一种养老模式，占整体养老比例的3%。

即便以居家养老为主流，缺口依然存在。根据国际规律，每千人养老床位50计算，中国未来养老床位需求为1110万，占老年人口总数5%。根据民政部相关数据显示,，截至2018年末，全国养老服务床位共746.4万张，其中养老机构床位数共392.8万张；社区养老床位数353.6万张。照此口径计算，缺口超过360万张。

存在缺口就意味着市场巨大。

依据艾瑞咨询预计，2019年养老行业规模达4.4万亿，2023年规模将达13万亿，年复合增长率达30%。按照目前60岁以上老人2.4亿计算，假设所有老人基础消费500元/月，医疗服务费500元/月，失能失智老人占比达20%，护理费用1500元/月，则静态养老市场空间近4万亿，加上重病费用、居住费用、休闲娱乐等，市场空间约在4.5万亿左右。

这些消费都是保守估计，并未算上中高端养老机构的消费。

居家养老以及社区养老主要都是公办为主，市场化程度较弱。虽然已经有很多公司开始介入社区养老，但总体而言无论是营业模式还是盈利模式，都仍在探索中。

中端以及中高端养老的商业化进程，自2010年后有所发展。在这之中，离不开三类企业的推动：保险、地产以及投资机构。它们的介入也导致了养老院收费模式以及卖点的差异。

养老机构赚钱么？

退休没多久的梁先生最近正在参观考察养老院。

梁先生自己身体还算健康，但是老伴身体较差些，因此两位老人对于养老院的要求各不相同。梁先生需要有足够多的休闲文娱活动，而梁太太则对健康管理体系尤为看中。另外，他们还要考虑费用问题。目前，好一点的养老院都是会员制，费用开支也不是小数目。

会员费这一模式的产生，是市场化运作的结果。

今年，财政对社会保险基金的补助将达到1.68万亿，相当于2008年的10倍。其中对基本养老保险基金的补助从2010年的1910.35亿增长到2017年的4641.7亿元，复合增长率达到11.74%。这部分主要用于社区养老以及中低端养老的支撑，但是4-5人共用一间房，对于一二线城市的老人并没有什么吸引力，于是中高端民营养老机构应运而生。

民营养老机构的支出主要包括两部分，前期房屋建设，以及后期的运营服务费用。前期牵扯到地产公司遇到的各种问题，包括找地、租金、装修，而后期则又是服务性质为主，如何运营是个极大的挑战。因此养老机构自身实际上是地产+服务的结合体，但是这两个行业的准入门槛都极高，能做好两者的少之又少。

目前国内中高端养老机构的主流模式是“会员卡+月费”，这一模式最早被亲和源实行。2016年以及2017年，宜华健康（000150.SZ）先后两次对亲和源进行收购，目前已是其全资子公司。

收购时，亲和源估值约为6.99亿元，同时原股东承诺2016年、2017年以及2018年亏损不超过3,000万元、2,000万元以及1,000万元，2019年、2020年以及2021年的净利润不低于2,000万元、4,000万元以及6,000万元。2016以及2017年亲和源均已完成业绩承诺。2018年半年报数据显示，亲和源的净利润高达7741万元，预计2018年已实现扭亏。

复星康复养老产业发展集团CEO董岩认为，这一模式对于运营商而言最大优势是减少了现金流上的压力。复星康复养老产业发展集团旗下拥有星堡、星健及蜂邻三大核心品牌，覆盖养老、康复、护理、及照护四大核心业务。

董岩以星堡位于浦江的养老社区（下称浦江星堡）为例。与亲和源类似，浦江星堡采用的也是“会员卡+月费”的模式，其中会员卡的费用一次性缴纳，出于谨慎考虑，星堡并未提供金融方案。

支付会员费后，会员得到的权益是一间公寓的使用权，可继承、可转让。对于老人而言，其锁定了未来长期养老的床位，不会出现无床位可住的情况。对于浦江星堡而言，避免了未来租金上涨而导致运营成本上升的风险。

根据界面新闻了解，大部分民营养老机构亏损的原因在于入住率的不足，导致运营成本无法规模化管理。一般来说，养老机构的入住率必须在75%以上，才有实现盈利的可能。

与亲和源、星堡模式类似的还有泰康保险的泰康之家，其项目遍布北上广。由于是保险性质，老人在入住前提需购买一定额度的保险，入住之后每月交费。

虽然复星星堡以及亲和源的模式目前看来能自行建立正向循环，但是这在房地产业内人士看来，依然很困难。

地产商们的算盘

养老地产这块大蛋糕谁都想尝一口，但是大多不知道如何分得这一杯羹。

民生证券房地产行业首席分析师由子沛认为，绝大部分地产公司出于各种原因，对于养老地产并不十分热衷，其中最大的原因自然是“来钱太慢”。

以碧桂园（2007.HK）为例。财报显示，2018年碧桂园营收为3790.8亿元，同比增长67.1%，净利润为485.4亿元，同比增长68.8%。碧桂园向来以高周转率出名，一个住宅项目从拿地开始算起，通常4个月可以开盘预售，5-6个月即可实现现金流回正，资金可以投入下一个项目。

由子沛解释，高周转率是当前房企的普遍现象。相比之下，养老地产的商业模式初期投入较大而资金回流较慢，可能会对房企本就紧张的现金流造成较大拖累，同时，养老地产目前来看利润率也并不高，还对公司的运营能力有较高要求，可谓是“费力不讨好”。如果要他们花费6-9年区运营一家养老机构，还不一定赚钱，这对于大多数地产商而言，显然不是个好生意。

当然，很多房企其实都尝试过。万科幸福汇以及万科随园嘉树都是万科试水的案例，另外保利地产也通过投资建设和熹会老年公寓进军中高端养老市场，远洋集团成立了远洋养老运营管理有限公司，并于2013年在北京亦庄开业了第一个养老机构——远洋·椿萱茂（北京亦庄）老年公寓。

与星堡和泰康的模式不同，上述房企试水养老的模式是使用权销售，另外也有产权销售与出租相结合的模式。但是后期的运营则相对较弱。目前万科也与北京控股集团联合运营了光熙康复医院，与万科怡园光熙长者公寓仅有一墙之隔。这也成为了医养结合的一个范例。

另外，地产行业也将金融手段运用进了这一行业，目前较为流行的方式是一种名为REITs的房地产投资信托。

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益信托凭证或股份的方式汇集投资者的资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的金融产品。

由子沛解释，REITs在一定程度上可以看作资产证券化、信托产品和基金的混合金融产品。目前，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金是国内首只在封闭期内投资目标公司股权以获取商业物业租金收益为目标的公募基金，其于2015年7月6日正式成立，续存期为10年。收益来源于商业物业的租金收益，以及以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的收益。截至2019年4月，成立以来其收益达到24.77%，年化收益约为6.08%。

由子沛承认，目前来看，国内投资者对于REITs的热衷度并不高，原因有几点。“首先REITs更偏向于中长期投资，无论是公募基金还是私募基金，对于投资收益的考核期限往往较短，短期来看可能只有保险等长线资金乐于参与；其次，REITs的主要投资标的是商场、写字楼、长租公寓等商业地产，而目前国内由于前期房价上涨过快，租售比普遍偏低，进而导致项目收益率较低，相比国债等固定收益投资并没有特别显著的吸引力。另外，相比发达国家，我国目前对REITs并未出台相关税收优惠政策，也进一步压低了REITs的潜在收益率。因此目前来看中国的REITs行业仍处在初期阶段，但随着进一步的鼓励支持政策出台，预计国内REITs行业有望迎来新的发展机遇”。

上周，梁先生和太太最终决定了要入住的养老社区。“我和太太现在还走得动，想先出去旅游一段时间。不过我们已经交了会员费，在这段时间内这间房可以出租给其他有需要的人，等过个2-3年，自己身体不行了再来入住。”梁先生说。

随着养老服务的发展，其方式也更为多样。万亿市场如何分食，进入者都还在摸索。