文｜黎珏伶

作为深圳传统金融中心，蔡屋围片区城市更新的一举一动都备受瞩目。

4月21日，蔡屋围统筹片区城市更新项目举办城中村私宅物业拆迁动员改造大会，宣布将于5月上旬正式启动城中村私宅物业的签约工作，并计划在年内实现项目动工。初创于1994年的深圳老牌房企——京基地产，将是该项目的开发单位。

蔡屋围统筹片区项目位于罗湖区西部与福田区交界处，南临滨河大道，北侧为红桂路，东靠红岭中路，拆除用地范围面积约30.17万平方米，计容积率总建筑面积共267.67万平方米，主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。

本次京基地产将与深圳市蔡屋围实业股份有限公司（以下简称“蔡屋围股份公司”）共同推动新一轮城市更新，共同合作建立一个世界级的以金融为核心、文化消费带动的国际现代服务业中心。统筹片区建成后，将提供170万平方米以上的产业空间，带动约760亿元的经济总量，实现约170亿元的税收，新增保障性住房7万平方米。

京基地产的母公司京基集团由湛江市吴川人陈华创办，以地产开发、物业管理、酒店投资与管理、商业管理、餐饮管理、金融投资为主营业务，旗下运营KK MALL、KK ONE、京基100城市综合体等多个商业项目。2002年，京基集团邀请美国前总统克林顿出席“京基WTO经济论坛”，引起业内轰动。

2015年，京基集团以房地产业务收入104亿元的业绩，正式跻身房企“百亿俱乐部”。据克而瑞地产研究统计，2018年，京基集团共实现41.37亿元销售额，销售面积达8.92万平方米，在深圳市场排名第14名，其在深圳的主要项目包括京基·御景中央二期、京基御景峯、京基·御景珑庭等。

目前，蔡屋围村已到处挂满横幅，鼓励村民积极参与更新改造。一位新十坊的村民透露，因为两三个月内就会开始拆迁，自家的房屋现在基本不敢接新租客，而以往一房一厅每个月的租金是2500-3000元。

（蔡屋围片区最新设计效果图，右侧高楼为晶都地块，左侧高楼为寰宇大厦地块）

蔡屋围村是深圳最古老的村落之一，也是著名的侨村，拥有630多年历史。这片土地曾创造了多个“第一”的历史记录，包括宝安县第一台拖拉机、亚洲第一摩天大厦地王大厦（383.95米）、深圳农民投资兴建的第一家星级酒店蔡屋围大酒店等等。

因为毗邻香港，1975年开始，蔡屋围凭借到香港过境耕作的机会，完成了资本的原始积累。1992年，深圳进行城市化改革，蔡屋围也成立了蔡屋围股份公司，原有的三个生产队改为金龙实业公司、金塘实业公司和金华实业公司。

京基地产与蔡屋围的渊源颇深。早在2003年，京基地产就获得了蔡屋围金融中心的开发权，与蔡屋围股份公司共同合作，将其打造成集金融办公、酒店、公寓、商业设施及回迁安置住宅于一体的大型综合体。2011年4月，京基100大厦顺利封顶，楼高441.8米，成为了深圳第一、全球第八高的建筑地标。

蔡屋围金融中心的成功，被认为创造了深圳城市更新的“蔡屋围模式”，给蔡屋围股份公司、京基地产、原村民带来了巨大的经济和社会效益。当年，蔡屋围股份公司的总资产约2.2亿元。时至今日，据公开报道，2018蔡屋围股份公司的总收入、利润、人均分配、缴税分别是1978年蔡屋围村的692倍、616倍、659倍、1299倍。

这个项目的成功并不是没有波折，为了修建京基100大厦，2007年村民蔡珠祥因拿到近2000万元天价赔偿，轰动整个中国。后续，在深圳的城市更新项目，拆迁日益困难，赔偿逐渐加码，直接导致了城市更新项目的长周期、高投入的现象。

初次合作的成功，以及京基地产的长期深耕，促成与蔡屋围股份公司的再次合作。2012年，京基地产作为蔡屋围统筹片区的申报和实施方进行申报立项。2013年8月，蔡屋围统筹片区纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。2017年4月13日，罗湖区政府正式发布蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示文件。

去年，在蔡屋围城市更新集体物业签约仪式上，京基地产董事长陈华曾透露，晶都酒店地块将按照700米海拔高度、寰宇大厦地块按照642米海拔高度进行建设。专业人士测算，减去地面高度，两地块建筑物的实际高度分别可达693米和633米。

京基集团曾经建造了深圳第一高楼“京基100大厦”，对于高楼建造特别热情，但此次蔡屋围片区改造的高楼建设一波三折、充满变数。

在去年晶都酒店地块700米规划、寰宇大厦642米规划之前，2016年京基集团还公开展出过另外一组规划，即在寰宇大厦原址上新建一座高达739米的高楼，在晶都酒店原址上新建一座600米左右的高楼，两座高楼在深南大道上以天桥连接。如寰宇大厦上兴建的大楼高739米，将超越632米高的上海中心成为中国第一高楼。

不过，在上述启动大会上，京基方面再次展示修改后最新的建筑设计效果图，从图中来看，晶都酒店和寰宇大厦建筑高度几乎等高，且与京基100大厦高度相差不多，参加启动大会的现场人士表示，两栋建筑高度可能在500米左右，但建设设计和高度仍没有最终确定。

目前来看，蔡屋围片区改造后建筑高度确定，需要综合各方面的影响因素，京基集团的高楼热情还须克制。