历史的车轮总是滚滚前行，2011年1月，腾讯公司推出了微信，6月推出2.1版本，那一年还是微博最火的时候；那一年的“双十一”开始真正成为剁手党们的节日；经历了2011漫长的等待后，小米1手机于次年元月正式发布……

2011年2月，万科杭州良渚文化村的《村民公约》正式发布，好房子、好服务、好邻居的“三好”品牌逐渐形成。那一年，王石开始游学哈佛，半年内万科多位高管相继离职，去精英化的郁亮抛出了房地产“下半场”、“过冬论”，并仅仅用了4年就带领万科完成了1000亿到2000亿的征程。

一

在杭州，本土开发商大都注重创新、认真做产品，也成就了杭州人的审美水准。2005年，杭州市政府组织评选首届“杭州市最佳人居奖”，时任杭州市建委房开处处长张新是策划推动者，他请来专家，给数十个楼盘打分，并通过《杭州日报》邀请读者参与，最终获奖的九个楼盘有：绿城·春江花月、坤和·山水人家、金都·华庭、南都·江滨花园、世贸·清水公寓、华浙·白马公寓等。就在2005年，外来大鳄开始进入杭州，城市化提速。

金都华府项目在次年获奖，该项目在2003年土地出让时，由于紧邻铁路无人问津，金都拿下该地块后，邀请黄龙饭店、城站火车站的主创程泰宁担纲设计，两年后程泰宁当选院士。从钱江四桥进城，从高架上向右45度角看到一片大气典雅的住宅小区，就是金都华府。

金都华府用高品质的断桥铝合金+双层中空玻璃基本阻隔了火车经过时的噪音，小区内郁郁葱葱、流水潺潺，随处可见南宋皇城遗址的文脉展示，四个架空层分设“琴棋书画”四个主题，还有一个读书吧藏书千余册，项目配建胜利路幼儿园、天长小学分校。虽然很多人想买进去，但卖出来的老业主不多。

2011年，金都房产仍然是杭州一家举足轻重的企业，它是与绿城、南都同时起家的老牌本土房企，在杭州、厦门等地拥有多个项目，位于北京、武汉的项目则进入尾盘销售。绿色建筑是金都的关键词，大部分项目都会进行独立的声、光、风模拟测评，所得数据成为小区规划和建筑单体设计优化的重要依据——类似现在的大数据原理。同时大量应用地源热泵、太阳能、雨水收集及水处理、地下室采光等，并采用合理的节能环保材料，达到低耗能、低排放与高舒适度。

一家企业的内功是否修炼好，一看团队的稳定性，二看项目交付，特别是精装修项目的交付。随着2007年后大鳄大举进军杭州，金都的职业经理人也是重点被挖的对象。

到2013年，国内一线大鳄基本入杭，一个重要的原因是，杭州的用地强度算低的，一般容积率不会超过3.0，靠近景区的大都低于2.0，适合做低密度产品。再比如济南西部的高铁新城，区域内住宅普遍3.5的容积率，低楼层日照不满足规范的比比皆是——这些房源将无法办理出住宅产权。济南作为省会城市，开发商以价换量或许能够慢慢消化，一些三、四线城市新城区就只能沦为“鬼城”了——媒体报道芜湖城东新城晚上不见出租车，人气最旺小区入住率仅五成。

二

2006年5月底，建设部等相关部委下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“90/70政策”，《意见》中特别规定，施工图没有完成的都必须调整住房套型配比——从拿地到施工图短则半年，长则一年，这些功夫将白费！

当时有专家出来说90方是指“套型”面积，紧接着有官员辟谣说是“建筑”面积——建筑面积含套内面积和公摊面积，高层的公摊大，套内面积就小——同为90方，不同类型产品的套内面积大小是完全不一样的，一时间地方和企业被这样神政策弄糊涂了。

不可否认的是，该政策出台后，大量项目重新规划设计重新报批，原本2007年上市的项目被人为推迟，造成短期的供不应求，2007年房价的第一轮暴涨就这样产生了——这就相当于好好的被逼吃错药，引发内分泌失调！

比如，还处于施工图阶段的金都文一路城市芯宇项目被要求调整为20%的总面积配建90方以下的户型——这就是为什么市中心地段设计这么多小户型的原因了——为了避免方案大改，城市芯宇1号楼全部做小户型，户型小了总套数就多了，套数多了公摊将变大，配套车位等也同步增加。由于地块局促，为满足车位指标，1号楼的地下室必须配建两层、局部三层——成本增加、工期延误。

2009年3月18日，杭州媒体报道，2006年6月1日开始实行的“90/70”政策松动，在严格执行了近三年后，“90/70”名存实亡。纪录这一时刻是因为：它曾经给企业、经办人带来极端痛苦的经历，设计院的工作量因此加倍……希望这种一刀切的政策永远成为历史！

三

回到2007年下半年，由于房价大涨，市场炙热到极点，一个个地王诞生，杭州首次出现“面粉比面包贵”的情况，反过来继续推升房价——国都枫华府第项目单价一夜暴涨4000。

然而，随着股市6000点后一路下挫，金融危机的爆发，楼市在2008年飞流直下。当年底，国务院出台“国13条”，救市力度之大前所未有：首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策(如杭州24条，包括减免契税、购房入户等，极大地促成了市场在2009年的火爆）。

2009年，伴随着四万亿计划的是房价如过山车般的疯狂上涨，在这一轮的大涨中，金都也是受益者，2009年的销售额突破50亿，排名当年中国房地产百强第46位，在浙江省内房企排名第5。省内排名第一的绿城则仅次于万科，排名全国第二。

2010年3月的“两会”上，关于高房价危害的提案，是当年最热的话题，社会舆论对高房价的批评已近顶点。但2010年“两会”刚刚闭幕，北京就拍出4个“地王”，地价和房价依旧处于飙升状态，全国一片愕然。

2010年4月17日，国务院“新国十条”应声出台，要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区实施限购；商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；首套房贷款首付恢复至30%，贷款购买第二套的，首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时上海和重庆试点房地产税。

自此，限购时代来临，投资需求和大量改善型需求被挤出，市场陷入观望。数日后，金都高尔夫艺墅项目西区（大户型）领出预售证，无疑是受“限购”政策打击最大的产品类型——2007年夏天，金都九龙仓以37亿获得位于杭州之江转塘板块的地王，楼面单价8500。

2009年，之江转塘地价再次飙升，拿地的是华润新鸿基联合体，22.7亿元，折合楼面价15281。随后，项目规划了排屋和高层搭配的物业类型，命名“之江·九里”——传承华润“九里系”豪宅基因。预估其高层成本单方不会低于23000元。

2015年6月的首周，华润·九里取得了成交103套的好成绩，排名主城区个盘成交榜首，然而其成交均价仅为15023元/平方米！据报道：“之江九里在售户型89-220方，整体均价18500元/平方米左右，其中89方一口价130万起，139方240万起，优惠力度大，因此受到市场热捧。”

华润九里从2013年开盘起就亏本销售，一方面由于高价拿地，一方面也因为其所属的“之江新城”比起“钱江新城”、“城东新城”等获得的政府投资只能算是被遗忘的角落。“最美之江”，甘苦自知。

2009年，杭州土地出让金超千亿，超过上海排名第一。年底，杭州新火车东站开始建设，2013年7月1日正式启用。2012年11月，历时5年半，杭州地铁1号线开通，政府的投资都在大城东！从房价上也可以看出，2006年位于钱江新城的东方润园开盘时单价16000，到2010年底上涨至4万以上——当年4月，与东方润园一路之隔的杭州首个大型购物中心华润万象城开业了。反观之江板块，2006年单价6、7千,2010年最高涨到1.8万，2012年后迅速打回原形——最典型就是中海定山府项目，2013年趁市场热度换个案名大降清盘，2014年又再降，毫无底线。

四

4月17日“新国八条”出台后，4月30日，强大政治压力下，北京成为第一个明确提出限购的城市；9月29日“新国十条”限购升级，多部门再次出台有关“对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定。9月30日，深圳加入。但其他城市并没有立即执行，经历数月的观望后，四季度楼市继续量价齐涨，至12月整个成交量又是一个新高！

2010年12月18日，北京房山万科长阳半岛小区第四次开盘，推出700套住宅，有7000人参加摇号，和前三次一样，又一次“日光盘”。那一年万科顺利实现了千亿。

由于杭州并没有立即执行“限购”政策，下半年市场重新回暖。2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，“新国八条”把二套房贷首付比例进一步加码提至60%，同时国务院向各地分派房价调控督查组。

2011年2月28日，杭州出台限购令：本市居民限购2套房，非本市居民限购1套房。到当年4月，全国共48个城市陆续出台了限购令。至此，“限购”大行其道直至2014年。

2011年4月，金都夏宫高层首开，定价万元左右低于市场预期，引发员工及业内人士购买，在暴风雨来临之前抢得了市场先机。然而，位于厦门的金都海尚国际就没那么幸运了。2011年11月，海尚国际开盘，之前一两个月全国各地的千余客户纷至沓来。然而进入11月后各地楼价纷纷跳水，“限购”让原先观望的市场彻底投降了。2013年5月，金都将高尔夫艺墅的股权转让给了绿城融创，案名改为“绿城·之江一号”。

五

从2007年到2010年，4年的时间，楼市走完了从顶峰到谷底、再到更高顶峰的一个完整周期，一方面超越了所有的经济逻辑，一方面透支了未来的增长极限。

官方数据显示，从2003年到2013年，中国房地产的黄金十年中，全国城镇平均房价从每平方米2381元上涨到5791元，10年上涨143%。北京、上海、广州的房价涨幅则分别达到365%、500%和261%。从2000年到2013年房地产投资平均每年增幅24%，2000年一线城市每平米3000元的商品房，2013年后上升到4万以上。

根据相关资料，2001年土地出让收入只有1300亿，2007年突破1万亿，达到1.22万亿元，2010年突破2万亿元，达到2.75万亿元，2011年达到3.15万亿元。不仅如此，2011年围绕土地的5项直接税收8228亿元，抵押贷款净增1.27万亿元，如果将三者之和界定为“土地财政”，2011年与地方财政收入5.24万亿元基本相当。当货币与资产同时大规模膨胀下，房地产自然成为最好的蓄水池。

2011年《南风窗》专访张维迎，他谈到：“比如房地产的问题，2009年初比较冷，房价往下跌，那时候该跌就让它跌，应该顺其自然，但我们不是，一看房价下跌，着急上火，马上出台了刺激政策，结果价格上涨，没过几个月，又出台打压政策。这表明我们的宏观政策非常不成熟，一个经济体最忌讳的就是政策的朝令夕改。”

这几年的限购政策引发了离婚率和复婚率居高不下，可以称它为“恶政”吗？——例如十八世纪英国的“窗户税”（当时政府按窗户个数征税，底层人民为了逃避只能生活在黑暗中，同时也未能让政府增加多少财政收入）。目前一线城市的限购依然存在，然而2015年二季度以来，深圳前海等区域房价大涨，创新城市的活力、信贷政策、短期供求关系、政府救市效应、股市的蓄水池作用等共同发挥了作用。

六

快速致富和廉价信贷推动中国房价大涨10年后，这场繁荣在2014年走到了尽头。

2014年杭州房价下跌10%，跌幅位居全国首位！当前杭州主城区商品房存量接近16万套，等于同期上海和北京存量总和！媒体直呼“危险”！在杭州临平（余杭区政府所在地），2011年金都夏宫高层新开盘时的均价为11000元/方，而当前的价格是6500元/方——仅临平的供应量就接近杭州2014全年的去化量。

2014年7月29日，杭州市房管局官方微博宣布：主城区140平方米及以上住房和萧山余杭两区不再限购。8月29日，杭州市房管局官方微博宣布：杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)取消限购。至此，杭州限购时代结束。

然而，各地巨量库存下，楼市并未见明显回暖，直至9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。

相对于此前信贷套数认定政策，本次政策“认房不认贷”，非常接地气。2014年11月，央行“降息”了。

2015年3月30日，央行、住建部、银监会下文：二套房最低首付款比例从六成调整为不低于四成；住房公积金购买首套房首付两成，二套首付三成。财政部、国税总局同步下文：2年以上住房出售免征营业税，不足两年的差额征收。

5月11日，央行宣布半年来的第三次降息。各大企业使出浑身解数努力去库存，5月杭州成交近13000套，仅次于2009年的历史最高水平。然而，进入6月后一二手房开始成交乏力，连续两个月的持续放量后势头放缓、后劲不足。业内人士期待绿城“YOUNG”系列的几个项目尽快入市，带动楼市在“金九银十”再现一波高潮。

近期有媒体报道，个人所得税改革方案有望年内出台，其中完善税前扣除包括住房按揭贷款的利息支出，这无疑是个“精准”的巨大利好。购房按揭贷款利息抵扣个人所得税在国外是非常普遍的，如果这项改革能够在2015年内实施，消费者购房需求（特别是改善型的）将进一步释放，因为大家的购买力更强了。

土地政策、金融政策、税收政策等都是影响房地产业的重大政策，如果没有系统政策环境的支撑，就容易出现“90/70”这样的大笑话——正如张维迎所说，这是宏观政策出了问题，却用微观控制的方式去解决。

七

万科2011年报《致股东》说，“或许太阳之下，本来并无新事。经历过2006年以来完整行业周期的我们，对冬日的再临，不应有任何诧异，亦无须任何惊惶——决定行业广阔前景与向上趋势的长期性因素，并未发生改变；而驱动市场短期波动和反复调整的深层次矛盾，其实也别无二致。”

于是我们看到2011年起，以海亮、阳光城等为代表的房企开始全国化布局并迅速崛起——或许与周迪永、陈凯等明星经理人的加盟分不开——媒体报道，他们更倾向高度职业化的管理队伍，自上而下体现出年轻、奋进、创新的创业文化；在下属眼里，他们严谨细致、追求完美、近乎偏执，同时他们的以身作则也让下属心服口服。

2011年6月，李娜首次获得大满贯赛事法网冠军，极大振奋了国人的体育热情。7月，动车在温州发生追尾事故……2011年的各种不寻常由这些编织组成。作为房地产的从业者，记录这段历史一是回味什么叫“定力”，二是希冀探索更好前行的方法和路径。