文|法治周末记者 肖莎

近日，民法典物权编(草案)第二次提请全国人大常委会审议。

在二审稿中，关于公共维修基金使用的相关规定，从最初的“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

不少业内人士认为，这一使用条件的修改，降低了公共维修基金使用门槛。

北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师告诉法治周末记者，物权法规定，使用公共维修基金需要三分之二以上的业主同意。如果民法典物权编最终把使用条件改为“超过二分之一业主同意”，对于公共维修基金的使用情况会有改善。

“现实生活中，按照物权法的要求取得三分之二以上的业主同意操作起来确实比较麻烦。在同一个小区，有时候找到三分之二以上人的联系方式都不是一件容易的事。如果超过二分之一业主同意即可使用，就的确降低了公共维修基金的使用门槛，同时又能避免基金被滥用。”王玉臣说。 

基金使用难在哪儿 

公共维修基金即住宅专用维修基金。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

这一管理办法对于公共维修基金使用条件的规定和物权法的规定一致。

北京市东元律师事务所合伙人李松对法治周末记者表示，目前，建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”，公共维修金亟待使用，但是公共维修基金使用难，使用门槛高，申请手续繁琐，使得一些很小急需解决的维修工程没有办法落实，维修程序很难启动。

李松和王玉臣均告诉记者，从实际执行情况看，取得占住宅面积三分之二的业主或者占总人数三分之二的业主同意实际上是很难操作的，即便找到三分之二以上的业主，这些业主是否同意动用公共维修基金也是问题，而且的确存在业主不同意动用的情况。

李松接触过很多类似的咨询，比如，作为公共部位的楼顶漏水了，直接受害者是居住在楼顶的业主，对下面楼层的住户影响不大，一些没有涉及该问题的业主就认为此事与自己没有太大关系，持“事不关已”的态度，不愿意拿自己的钱去做这些事;比如，A单元的一部电梯坏了，直接受影响的人是居住在高层的业主，对低层住户的影响不大，其他单元的人甚至A单元低层住户都认为和自己没有关系，因此，不同意使用公共维修基金做维修，按照目前的规定只要有三分之一以上的业主反对动用，就没办法提取使用。

“征集签名同意需要投入一定的时间和精力，但类似电梯损坏、外墙损坏等问题需要马上解决，这客观上造成了公共维修基金使用困难，也致使公共维修基金长期不能物尽其用。”李松说。

王玉臣告诉记者，在实际操作中，维修范围是否属于公共维修基金的适用范围，也成为公共维修基金使用的拦路虎。

“公共维修基金是专用于小区的公共部位和共用设施设备的，对于相对比较新的小区，建设档案比较齐全的小区，相对比较好界定。但是对于一些比较老的，几乎没什么建设档案的小区，对于一些部位的界定有时候会有一些难度。”王玉臣补充。 

北京公维使用率不高 

李松告诉记者，对于电梯损坏、管道损坏等急需立刻解决的问题，如果按照正常的程序走，的确会耗时不少，而一旦这些公共设施不及时维修，给业主带来的不便和利益损害也很多。

“我们实践中处理过这样的案子，小区已经过了保修期，结果小区消防管道老化，开始漏水。由于没有通过业主大会表决使用公共维修基金，物业就一直拖着没有维修，最后漏水的费用过高，物业让业主缴纳税费，业主认为物业公司没有及时进行维修而拒绝交费，物业公司则认为其没有权限动用基金维修，双方开始因而扯皮。”李松说。

据李松介绍，在这种情况下，虽然法律层面并没有规定公共维修基金紧急使用的情况，但是也有一些地方对此做了规定。

比如，北京市2016年发布《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，称实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主;没有业主委员会的，由物业服务企业告知。

这些应急维修情况包括6种危及房屋使用安全的紧急情况，如屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;高层住宅水泵损坏导致供水中断的;楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

在这种情况下，北京市的公共维修基金使用率有所提高。

北京市住建委公布的商品住宅专项维修资金管理情况月报显示，截至2011年2月，全市已累计归集商品住宅专项维修资金273.39亿元，全市共有381个小区使用商品住宅专项维修资金1.23亿元，使用率不到0.5%。

北京市最新的数据发布于2018年5月。北京市住建委称，截至2018年4月，全市已累计归集商品住宅专项维修资金485.09亿元，全市共有5163个小区使用商品住宅专项维修资金36.52亿元，使用率提高到7.5%。

“我认为，在紧急情况下，物业服务企业、业主都应有权申请使用维修资金;业主大会、业主委员会有召集程序的要求，在时间来不及的情况或不履行职责或无人管理的情形，应赋予相关业主的申请权利。全国都应设立相应的简化程序，为房屋维修基金开辟绿色通道，解决居民的燃眉之急。”李松建议。 

除了沉睡问题，基金安全也应重视 

法治周末记者在采访中了解到，有些业主在物业征集使用公共维修基金意见时，之所以犹豫或反对，是担心无法控制基金的用途。

“我会担心物业公司在使用公共维修基金时挪用公共维修基金，或者没有按照业主表决的用途来进行使用。”一位业主对记者说，他之所以有这样的想法，一是看到了太多类似新闻，二是物业也没有表示会公示基金使用的情况，他对于物业公司还是不够信任。

这位业主本身也是律师出身，他表示，按规定物业应该每年公示物业费的使用情况，但是他们小区物业连这一点都做不到，更何况公共维修基金的使用情况了。

北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长王佳红告诉记者，她曾经处理过一个物业公司挪用公共维修基金的案件，当时物业公司提供给业主的基金使用发票都是假的，而一般情况下，业主很难查实这种情况。

李松认为，公共维修基金的使用过程离开不政府的监管，因此有必要通过政府监管确保维修资金的正确使用，保障维修资金不被非法挪用和流失，这能够在一定程度上化解维修资金使用过程中出现的纠纷和矛盾。

“政府相关部门严加监管公共维修基金的使用之外，还要让业主更加关注公共维修基金。实际上，很多时候很多人只知道交钱，并不知道自己缴纳的钱是要用于做什么的，更不知道如何申请?如何使用?所以要加大宣传，让广大业主普遍知道什么是公共维修基金，如何使用?如何监管?同时加大对公共维修基金余额、使用等情况的公开透明的力度。”王玉臣表示，业主可以通过公开渠道查询自己缴纳的公共维修基金使用情况，但很少有人知道这一点。