文 | 恒都商业诉讼法律中心合同与担保专业组  揭立霞

编辑 | 恒都微信运营团队

随着我国城镇化发展，很多农村村民进了城，农村房屋不得不闲置或空置，造成极大的浪费。另一方面，有一些城镇居民看到了农村的发展机会，希望在农村拥有一套自己的房子，用于度假，或是用于在农村进行旅游项目经营，如经营民宿、农家乐或农业采摘园等。于是，农村村民就其农村房屋与城镇居民签订房屋买卖合同的事件时有发生。

但是，依据我国现有对农村土地流转的相关法律规定，买卖农村房屋具有严格的限制条件。在符合条件的情形下，允许转让；不符合法定条件的，房屋买卖协议一般认定无效，特殊情形下，才会认定有效。那么，究竟什么样的情形下，农村房屋买卖协议具有法律效力？又在什么情况下，农村房屋买卖协议会被认定无效呢？本文即试图对农村房屋买卖合同的效力认定，作一粗浅探讨。

一、我国现行法律关于农村土地权属及流转的基本规定

《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

上述有关农村集体土地权属以及流转限制的相关规定，确立了农村土地只属于农民集体所有、农民个体享有集体土地使用权、农民集体所有的土地使用权不得用于非农业建设的基本原则。

二、确立农民房屋不得向城镇民居出售的基本政策

由于农民个体所建的房屋，其使用的宅基地为其所在村集体组织成员共有，其个人仅对该宅基地享有使用权。根据《土地管理法》的相关规定，农民集体土地使用权不得转让用于非农业建设。依据我国现行“房随地走、地随房走”的房地一体原则，房屋买卖必定连同房屋所依附的土地也一并进行转让，从而引出了农民房屋不得向城镇居民转让的必有之义。1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）（以下简称“国办发39号文”）即基本确立了这一精神。如该文第二条第三款即明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

如在“朱栓牛与朱万仲农村房屋买卖合同纠纷”一案中，朱万仲起诉请求确认其与朱栓牛于1996年4月13日签订的《卖房契约》无效。一审北京市延庆区人民法院经审理后认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系；农民的住宅不得向城市市民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅；农村房屋买卖中买受人名为买房，实为买地，在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，这就损害了集体经济组织权益，是法律法规明确禁止的。本案中，朱万仲擅自将属于集体所有的宅基地及地上房屋转让给城市居民身份的朱栓牛，违反了国家法律法规的强制性规定，该房屋买卖行为无效。另外，朱栓牛在购买朱万仲房屋时，其在北3巷1号有住宅一处，且1996年购房时已是居民身份，而该诉争房屋在购房多年后至今未变更登记。因此判决认定朱万仲与朱栓牛签订的《卖房契约》无效。北京市第一中级人民法院在二审中与一审法院持相同观点，最终亦认定双方之间的房屋买卖协议无效。

上述判决，即确认了购房人在购房时具有城市居民身份特征这一事实，从而认定涉案房屋买卖协议无效，基本体现了约定将农村房屋出售给城镇居民的房屋买卖合同无效的立法精神。

三、特定条件下的农村房屋买卖合同认定有效

前已述及，一般情况下，农民的住宅不得向城市居民出售是基本原则，但也有例外。

如在张俊华与刘景茹农村房屋买卖合同纠纷一案中，刘景茹起诉请求确认双方于1993年10月13日签署的房屋买卖合同无效。一审北京市昌平区人民法院经审理后认为，农村宅基地依照法律规定属于农村集体经济组织所有，城市居民不得购买农村宅基地上的房屋或者在农村宅基地上建房。本案中，张俊华并非北京市昌平区沙河镇白各庄村集体经济组织成员，其购买刘景茹的房屋的行为，违反了相关规定，故刘景茹与张俊华于1993年10月13日签订的《卖房协议》无效。

二审北京市第一中级人民法院经审理后认为：本案诉争房屋系农村私有房屋，该类性质房屋买卖合同效力的认定应当从以下角度考量：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。综上，一审法院认定刘景茹与张俊华于1993年10月13日签订的《卖房协议》无效，并无不当，法院予以确认。

但是，北京市高级人民法院经审理后认为，首先，当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。1993年10月13日刘景茹与张俊华签订的《卖房协议》系双方当事人真实意思表示，该协议有当地村民委员会签字盖章，事后张俊华取得了原昌平县人民政府就涉案房屋为其颁发的《集体土地建设用地使用证》。本案证据显示张俊华虽然是城镇非农业户口居民，但其购买农村私有房屋，经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形。其次，本案已经实际履行多年，张俊华对涉案房屋进行了装修与翻建，并一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系。故原判认定刘景茹与张俊华签订的《卖房协议》无效欠妥，本院再审予以纠正。

本案即是城镇居民购买农村房屋被认定有效的特例。本案特别之处在于，首先，虽然张俊华购房时是城镇居民，但其房屋买卖协议经过了卖房一方村民所在的村委会同意，并且取得了县政府的审批同意办理集体土地使用权证；其次，张俊华取得房屋后，一直占有使用涉案房屋，形成了稳定的自有居住事实。因此，最终法院认定房屋买卖协议有效。

四、向外村村民出售房屋的协议是否有效？

我们上面讨论了农村房屋一般情形下不得向城镇居民出售的情形。那么，一村村民的房屋是否可向另一村的村民出售呢？

在“孙慧英与黄燕山、周秀兰农村房屋买卖合同纠纷”一案中，卖方黄燕山、周秀兰起诉请求确认双方于1998年12月11日签订的《房屋买卖协议》无效。一审北京市昌平区人民法院经审理后认定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。黄燕山、周秀兰与孙慧英签订的《房屋买卖协议书》的相关内容违反了我国相关法律规定，不利于我国上述基本国策的实现，协议应属无效。

二审北京市第一中级人民法院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，黄燕山、周秀兰、孙慧英并非同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖协议书》的相关内容亦违反了我国法律的规定，一审法院据此确认上述协议无效，并无不妥之处。

但是，北京市高级人民法院再审认为，当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。孙慧英与黄燕山、周秀兰的《房屋买卖协议书》于1998年12月11日签订，系双方当事人真实意思表示，并经过了昌平县公证处公证，该协议已经实际履行多年。孙慧英系农业户口，公证卷里的证明表明其对诉争房屋的宅基地使用权经过西店村村民委员会和昌平县史各庄乡人民政府两级同意，符合当时的法律规定。且孙慧英一直在诉争房屋居住，在他处并未分得宅基地，无违反国家法律和政策的行为。故孙慧英与黄燕山、周秀兰之间达成的房屋买卖协议有效。

本案属于一村村民将房屋出售给另一村村民的情形。最终法院以房屋买卖协议已经公证、房屋买卖行为经卖房一方村委会与乡政府同意、买方在他处未分得宅基地且一直居住在涉案房屋为由，判决认定房屋买卖协议有效。

五、结语

纵观以上几个判例，我们总结发现，人民法院在判断农村房屋买卖协议是否有效时，一般会综合考虑如下几个因素：

（一）协议签订时间。我国民法坚持“法不溯及既往”原则，还是要尊重和遵守交易当时的法律规定；

（二）协议或买卖行为是否经公证。一般经公证的行为或交易文书，具有更强的法律效力；

（三）房屋买卖行为是否取得卖房一方所在的村集体组织或人民政府同意。《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。因此，如人民政府已经为买方颁发了新的土地使用权证，基本认定房屋买卖协议有效。

（四）交易房屋是否已经办理过户手续，买房一方是否对交易房屋形成稳定的居住事实。

（五）买房一方是否还另有住所或是否在他处还持有另一封宅基地。

法院将在综合考虑以上因素后，从维护社会秩序稳定性出发，最终确认房屋买卖协议是否有效。