文 | 蓝鲸 李淼

房地产市场由增量时代向存量时代迈进的过程中，挑起了房地产中介行业前所未有的“厮杀”局面。以链家掌门人左晖为代表的链家系(包括“链家直营、贝壳找房平台、德祐加盟”)，近几年，却在纷争不断的局势下，趟出了一条”大路“，这对同行带来的”压力“可想而知。由此，链家在过去两年推进贝壳之时虽一直在加大对外的合作力度，但其中艰辛不可谓不小。

近期，链家又开始对内部着手，推行”门店合伙人“制度。有市场消息表示，链家在深圳、天津、武汉等二十多个城市启动了这一制度。在业界看来，此举是链家直营体系向轻资产转变的信号;也是链家在联合外部企业战略之后，开始对内展开的大联合。

从线下到线上，从团结外部企业到对内“下手”，此举在业内人士看来，在链家系贝壳谋求上市的关键时期，链家实施“门店合伙人”制度，更大层面上或是为了转型“轻资产”，改变其此前线下资产较重的属性，以此提高自身对资本市场的吸引力。

链家“减负”，启动“门店合伙人”制度

近日，据界面新闻报道，链家在深圳、天津、武汉、南京等二十多个城市启动了“门店合伙人”制度。

根据报道，链家对合伙人设置了较高的门槛，只有在人才培养和带店业绩考核中名列前25%-35%的商圈经理和店经理才有机会通过竞聘成为合伙人。同时，链家“门店合伙人”需要交纳一定的门店收益份额预备金，而门店收益份额预备金并非是固定的数额，将与门店历史业绩和现状规模相关。报道称，竞聘成功后，合伙人可以分享门店的经营权，同时，每年还可根据门店的业绩及年度收益份额获得利润分成。

针对此“门店合伙人”制度，链家相关负责人对蓝鲸房产表示，门店和其经营者是房产经纪行业的核心要素。链家推出“门店合伙人”制度，为的是提升优秀经纪人的积极性，提升门店经营质量。该负责人表示，“门店合伙人”能够释放经营者潜能，留存和激励优秀人才。

值得注意的是，今年3月，包括万科、融创、腾讯等在内的59.5%投资人从链家撤资平移至贝壳之时，有市场分析人士认为，这是在为贝壳上市做准备。

而今，在推动贝壳上市的关键时期，链家宣布实施“门店合伙人”，只是为了留存和激励优秀人才，如此简单吗?据一位长期观察中介市场的业内人士向蓝鲸房产分析说，链家实行“门店合伙人”在中介行业并非是新鲜事。今年上半年，中原地产、金信联行、裕丰地产等多家中介机构也推出过类似合伙人制度。但该人士指出，一般来说，有着一定市场占有率，并且又有一定扩张压力的品牌中介，才会选择这一做法。

据蓝鲸房产梳理发现，链家系对扩张的需求或并不小。以链家旗下德祐品牌来看，自去年年初启动加盟模式以来，就在以每天近20家的速度快速扩张。据德祐官网数据显示，截至目前，德祐已进入96座城市，签约门店突破10000家。这一数字远超国内其他加盟模式的同行，同时，德祐也成为贝壳找房平台上最大的”客户“。截至2019年7月初，贝壳找房已经连接新经纪品牌达188个，签约门店数量涨至2.78万，连接经纪人超过25万。而链家也拥有着全国入驻32个城市，拥有8000家门店及近11万经纪人的市场份额。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，链家启动“门店合伙人”，释放了链家希望向轻资产转型的信号，通过把门店部分股权出让给店长，实现轻资产化。21世纪中国不动产中国区总裁兼CEO卢航也表示，合伙人机制确实能够使直营体制变“轻”。

内部合伙人+外部合作伙伴，链家系上市攻坚战

尽管贝壳找房一再强调，目前没有明确的上市时间表和上市地点。但其一系列动作背后，无一不透露着左晖对上市的执念。

此前，有市场分析人士指出，链家系寻求上市，或许和一份不被链家“承认”的对赌协议有关。据界面新闻报道，有投行人士出具的一份链家项目的投资计划书中，披露了链家的回购条款：若链家未能在B轮融资交割日5周年内完成上市目标，就需要回购投资，回购价格为基本投资价格+每年8%的回报。

蓝鲸房产查询企查查信息显示，在2016年的B轮融资中，链家共募得资金64亿人民币。而如今，距离这份协议约定的日期，已不足两年。

但在房地产市场下行压力下，即便是中介龙头企业链家，想要在资本市场谋求一席之地，也并非那么容易。一位不愿具名的知名地产分析人士对蓝鲸房产表示，链家想要成功上市，就必须向市场阐述构成其核心利润的商业模式。而通过对比我爱我家(SZ:000560)、世联行(SZ:000285)等已经上市的房地产中介公司来看，房产经纪的重资产属性并不能得到资本市场的青睐。他指出，链家系想要获得更好的上市条件，就必须改变现有的商业模式，让资本市场相信他是能够快速成长的轻资产+互联网公司，这是最简单直接的方式。

事实上，早在多年前就有媒体舆论称，左晖一直希望推动链家完成上市，只不过，此前以线下直营门店为核心的链家，谋求上市的优越性并不大。直到2018年的4月，链家宣布成立“以技术驱动的新居住平台”贝壳找房，并提出要以“数字化手段重塑居住产业互联网”，至此，其上市攻坚战才正式打响。

在上述3月份，链家与贝壳找房之间完成投资人的镜像平移后，贝壳找房正式成为链家系上市主体。在此期间，其先是于1月宣布打通链家、德祐、贝壳找房三条业务线;3月25日链家系又以贝壳找房为融资主体于启动D轮融资。据公开资料显示，贝壳找房目前D轮融资规模已经超过12亿美元;4月16日，21世纪不动产宣布入驻贝壳，展开业务合作;7月份，市场传出贝壳入股中环互联的消息;8月初，链家系启动“门店合伙人”项目，使链家变“轻”。

然而，资本市场对于链家系的一系列动作似乎并不十分买账。蓝鲸房产查阅企查查信息发现，2019年6月27日，链家发生投资人变更，香港喜刻有限公司入股不满一个月后，选择退出。

链家投资人喜刻入股一个月后退出/来源：企查查

地产财经人张忠春此前在接受媒体采访时表示，链家的主要业务是房屋买卖，这和国家“房住不炒”大的政策环境相违背，由于市场下行压力加大，也会直接影响链家的业务，这或许是资本撤离链家的原因。

对于此观点，柏文喜表示认同。他同时对蓝鲸房产分析说，香港喜刻退出链家或许与对市场的前后判断差异有关，体现了其对现在调控下的房地产中介市场信心不足。由此可见，其上市之路并不平坦。

在房地产行业波云诡谲的变幻中，链家系想要在不到两年的时间内实现上市目标或并不容易。从线下链家到线上贝壳;从外部团结21世纪不动产等同行，到链家借合伙人制度“减重”;在内外联动下，链家系能否就此打赢这场上市攻坚战?蓝鲸房产将持续关注。