记者 | 刘雨静

过去近百年中，上海商业发展与繁荣的象征总离不开两条马路——南京路与淮海路。

南京东路步行街向来是兼具十里洋场历史感与人流量的游客著名打卡地，南京西路集合了办公楼、精品餐饮和各色奢侈品零售门店。淮海路则是老上海人心中的时髦淘宝地，1950年代开业的“淮海路国营旧货商店（通称淮国旧）”是当时全中国最早能买到各色海外商品的地方，包括劳力士金表、LV皮包、德国高级照相机在内。

这些旧时繁荣至今的马路，随着当下陆家嘴、人民广场等商圈的崛起和上海商业多中心化的发展，多少面临零售业态老化的问题。

从去年起，上海便开始了老牌商业街转型升级的改造：比如我们曾报道过的南京东路步行街的重塑；还有南京西路“后街经济”的培育。

淮海路也在去年开始进行中段的转型——百联集团与锦江国际集团在2018年4月签约，对经营状态不佳的淮海路中段（主要是淮海中路523号和527号）进行重新开发，将7000平米的原第一百货淮海店和近18000平米的锦江国际购物中心商场彻底改造。

9月8日，淮海路中段的改造首次披露了改造后未来新商业体的种种细节。

在原第一百货淮海店与锦江国购等存量商业体上将开业“TX淮海|年轻力中心（简称TX淮海）”，这个大型商业体未来会拥有日本数字艺术团队teamLab的光影电⾳音艺术空间 、首次入驻中国的东京的著名复古买手品牌Grimoire 、Sleep No More上海版出品⽅SMG Live跨界打造的沉浸式餐饮空间、还有INNERSECT全球首个线下实体零售空间等等；合作的艺术家则有青山周平、真锅大度、GMUNK等近几年在全球都颇为热门的名字。

“策展型零售（Curatail，即curated-retail）”是这次商区改造中所强调的。“零售不再只是商品与消费者的交易行为。现代年轻一代的身上有着数以百计的动态标签，”TX淮海开发商盈展集团的主席司徒文聪说，他们试图通过模糊了零售和艺术展边界的商店业态吸引更多年轻人，并将淮海中路变成城市的潮流文化中心。

淮海路中段改造的对标对象是洛杉矶的Fairfax大道和东京原宿：这些地区并不是传统意义上的CBD，但年轻力和潮流文化诞生于此。

洛杉矶的Fairfax大道和相邻的Melrose并不在洛杉矶市中心，但这个街区拥有洛杉矶最多的潮牌买手店、时髦古着店和各色网红打卡处，艺术和零售之间的界限被模糊——比如位于Melrose的著名粉色网红墙，它由英国设计师Paul Smith一手打造，同时也是同名品牌的门店。

据潘玮介绍，未来TX淮海也会把艺术内容与空间、以及商户生态融合在一起。比如INNERSECT的潮流零售店未来可能会有teamLab电音数字体验的加入，店铺业态也会有所改造——网红咖啡店到了晚上会变成酒吧经营，白天的糖水铺到了晚上可能会卖其他产品。

“传统商场餐饮占比3-4成，零售5成左右，娱乐体验也有2成左右，”潘玮说，“但未来TX淮海很难按照这种比例来区隔。”

其实这并不是淮海路商圈的第一次商业升级改造。早在2010年，淮海路就做过一轮高端化升级：比如引入中国第一家爱马仕之家，引进LV、Zegna、Tiffany等品牌，拉大与其他商圈的差距。K11的出现又让艺术型零售逐步走入大众视野，定期举办艺术展、在不同楼层摆放艺术家陈列和互动艺术体验的K11，一度带动了艺术和商业空间的结合。

一方面这类老牌商业街拥有深厚的历史和文化积淀，多年来便影响着上海的城市商业文化；另一方面，存量商业体改造相对成本较小，前瞻产业研究院的《2018-2019年中国商业地产行业市场分析》指出，由于增量商业开发成本大、周期较长，存量商业体正纷纷进行升级改造，成为当下商业地产的新趋势；此外消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。

“艺术和商业空间结合前几年便是个大趋势，大多数购物中心做的是美术陈列，比如在公共空间摆放艺术家的作品，或者定期策展，”潘玮对界面新闻解释，“但现在年轻人对艺术和商业空间结合的体验要求更高，因此有了策展型零售。”