文|RET睿意德商业地产

高层容易成为冷区——这是一个令很多购物中心“头疼”的问题。

存量物业改造盛行的当下，业内普遍做法是在高层设置餐饮、影院等目的型业态，向上拉动人流。

除此之外，还有什么新鲜的方式能使人“爱往高处逛”？

改造过后的新加坡地标项目 Funan Mall 有些令人耳目一新的做法。

闭关改造三年，Funan Mall 开业让人眼前一亮

近期，新加坡的改造项目 Funan Mall 在业内受到不少关注，一经开业便被称为是存量改造的范本。

Funan Mall 的前身是 Funan DigitalLife Mall，是专卖数码产品的购物中心。2016年，Funan DigitalLife Mall 因形象老旧、无法满足消费者需求而开始改造。

改造前的Funan DigitalLife Mall

闭店3年后，全新的 Funan Mall 于今年6月重新开业，并迅速赢得了消费者和业界的好评。

改造后的 Funan Mall 是城市综合体的一部分，有6层高，零售面积约3万平方米，购物中心之上是两栋办公物业。

改造后的Funan Mall

目前，Funan Mall 的数码产品零售虽依然占有相当重要的地位，但业态相比从前更为多元。科技、艺术、娱乐、健身、时尚和品位这6大主题下，Funan Mall 当下约有200个品牌进驻。

新进驻的品牌和炫酷的视觉设计是改造后的 Funan Mall 最令行业关注的亮点，如其包含了新加坡首个可横穿购物中心的自行车道。

然而，我们在剖析这个改造案例时，感受最深的是其以规划设计、招商、运营等环节营造的空间平衡之美，而且发现Funan Mall在规避高区过冷、客群难以向上流动等商业项目常见问题上藏着许多巧妙的“小心思”。

如何“让人爱往高处逛”，Funan Mall 做了五个新尝试

高区是常见的购物中心冷区，相比首二层，高区天然有着人流少的特性，因此，向高区引流也是业内一直尝试解决的问题。

体验式商业兴起后，业内的常见做法是把餐饮、影院、主题街区等目的型业置于高区，促使客流向上“流动”，增加消费者的消费几率。

然而，消费者对强目的型业态通常是用完就走，额外消费少；主题街区等也有不少运营不佳的状况，难以称之为高区引流的法宝。

面对这个问题，Funan Mall 做了别样的尝试——

1. 极不规则的中庭：用“冲突感”创造空间层次丰富性

Funan Mall 的内部空间乍看有些眼花缭乱，主要是因中庭的不规则设计。

这种空间设计的“冲突感”，一方面给人新奇、具有冲击力的审美体验，消解“规则感”带来的无趣，另一方面不规则的中庭设计也有助于解决冷区难题。

Funan Mall 空间层次分明，后退的部分看似牺牲了零售面积，却通过层次增加了公共区域面积，使消费者活动范围变大。这样的设计可配合营销活动提升整体客流，并将消费者导入各个楼层。

2.“生命之树”：重构店铺角色，引导人“向上看”

Funan Mall 的不规则中庭里有一棵“生命之树（Tree of Life）”，采用高度达到六层的钢木结构，搭配异形LED显示屏和美陈等共同组成，“树”上共有20个即插即用的零售吊舱。

以“生命之树”为中心，其向外伸出的“树杈”触及到各个楼层，赋予空间更多生命力。“树杈”的末端与各楼层动线相接驳，并承载着一个个方盒子空间，这些空间专门为快闪店的进驻而设置，为健身、娱乐、餐饮等各个业态的快闪店所用。

从中庭望去，“树杈”上的店铺好似悬空一般，消费者至少可以看见方盒子的3个展示面。

这样的设计最大化了商铺的展示性，购物中心有意营造的生活方式和独特体验也被消费者最大化地接收，将店铺像展品一样展示，并引导人的视线向上看，是利用可视性减少死角的存在。

3. 室内外无缝衔接：用花园农场打造新型“城市空间”

Funan Mall 为人称道的亮点还包括一个屋顶花园和一个屋顶农场，分别位于办公物业所在的7层和10层，并与 Funan Mall 接驳良好。

从 Funan Mall 的4层走出，有一段室外楼梯直接与屋顶花园相连，室内外场景无缝衔接，对于消费者来说，几步路的距离便可“移步换景”。

花园和农场具有较强的目的性，是休闲娱乐的重要空间。而花园和农场的独特性，已经使这里成为新加坡的新型“城市空间”，成为一个重要“打卡点”， Funan Mall 作为这一“城市空间”人流的承接者，可以接纳源源不断的消费者。

4.“花洒效应”：目的为主、交通为辅，让客流从高到低

Funan Mall 实际上也遵循了高区引流的传统做法，即把目的型业态置于高区，如位于最高层4层的健身房、游泳池、剧院等。

4层平面图

强目的型业态成为新加坡创新的“城市空间”、引来打卡人群后，以交通辅助，打造小型的步行楼梯、回廊空间及扶梯，以帮助人群能向下流动。

这样的设计下，场内人群犹如花洒，从高处流出并向下扩散。

5. 切割水平动线：创造水平空间游逛动力

Funan Mall 的另一个高区引流方法是间接方法，即通过横向空间的划分，制造消费者在场内的游逛驱动力。

若平面动线过长且单调，会使人群在短时间内失去游逛兴趣，形成诸多冷区。因此，在思考垂直空间的人群流动问题时，也要在水平空间创造游逛动力。

从楼层平面图可以看出，Funan Mall 在业态规划上切割了水平空间，2~3层的零售业态在垂直面上形成了自然分区，用业态内部的跃层、打通，制造了场内业态的“立体感”。

在场内设计上，我们也可以看出 Funan Mall 在环形动线上设置了回廊，用错落的楼梯步道切割水平动线，避免其过长带来的乏味。

从 Funan Mall 看高区引流的两个新思考

Funan Mall 的设计引发了我们关于高区引流的再思考。

从案例中可以看出，购物中心有比单纯往高区放置目的型业态更加新颖和“好看”的办法。

从 Funan Mall 案例中，我们能发现其运用了两个高区引流的基本思考路径：

1. 逆向思维：把高区直接做成客流入口

从健身房、泳池、剧院及花园等强目的型业态的方位可以看出，与传统的将人“从底层引入并使人向上走”的思维不同,Funan Mall意在将消费者直接从顶层这些外部创新的“城市空间”引入，接着再通过交通动线使人向下走，而花洒式人流也易于场内人流的均匀铺开。

2. 均衡思维：用水平流动的趣味性带动垂直流动

在将人引向高处的探讨中，我们可以发现， Funan Mall 依然将水平动线的处理作为重点。

原因在于，高区引流的目的并不在于使人聚集在高区，而是在水平与垂直动线上制造平衡，实现场内客群的均匀流动。而人的水平流动比垂直流动更容易，对垂直流动有着重要的影响力。

因此，水平动线上的游逛性和趣味性，很大程度上决定着整个场内的人流是否能够良性循环。

小结

存量空间有限的前提下，Funan mall 的高区引流尝试，更关注人在商业体中的微妙心理：

真正有趣的游逛，是曲径通幽后的豁然开朗，是柳暗花明中的移步换景，是伴随消费过程一重又一重的新奇体验。

当目的性消费轻易能被满足，商业体如何获取人们更多的注意力？

有趣和新奇或许是消费趋势下一个“刚需”。