“吹尽狂沙始到金，风已来，正破浪！”

这里，原来是一片荒滩。

1993年5月,广州南沙经济开发区成立;2012年9月,南沙新区跻身国家级新区;2014年,广东自贸区广州南沙新区片区设立；2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，纲要中南沙被提及了14次……在改革开放的前沿,南沙实现华丽转身，迈进起点更高的发展新阶段。

事实上，霍英东先生早在30年前,便已提出了一个关于南沙的设想，“立足南沙,连接港澳,支持珠江三角洲的经济发展。”时至今日，这一梦想正在逐步实现。

“湾区中心”“开放门户”“枢纽大港”“创新高地”……随着粤港澳大湾区建设,面积超过800平方公里的南沙有了更耀眼的名片，一座崛起的未来新城也被赋予了更多的想象空间。

统计数据显示，2014-2018年，南沙地区生产总值年均增长11%，前四年GDP增长速度更是稳坐广州第一，直到去年才有所回落。

而这几年间，南沙的注册企业也由8400户增加到超过90000户，增长10多倍，累计引进146个世界500强企业投资项目。

在戴德梁行广州产业地产部董事及主管黄文礼看来，南沙的未来如一句诗，“吹尽狂沙始到金，风已来，正破浪！”

然而，南沙离广州市中心距离遥远，许多规划都仅仅停留在“图纸”上。这座年轻的滨海城区，在未来该如何整合自身优势促进产业发展？

为此，《界面楼市·华南》对话黄文礼，一起把脉南沙产业的未来走向，探寻湾区时代的南沙新机遇。

以下为采访实录：

《界面楼市·华南》：中国自由贸易试验区、广州唯一的城市副中心、粤港澳大湾区核心门户……您认为对于南沙来讲上述光环意味着什么？

黄文礼：首先是自贸区。第一批获批是上海，然后到广东的深圳前海、珠海横琴和广州南沙，现在已经扩大到了福建、郑州等地都获批了自贸区，因此这个光环的稀缺性已经不强了。再者，广东范围内，深圳自贸区对南沙自贸区也有虹吸作用，不远处的香港更是自由贸易港。最后，目前的全球经济走弱，特别是中美贸易战。导致这个外贸市场不景气。因此，自贸区这个光环对南沙的作用并不如预期大。

其次是广州唯一城市副中心。这个光环提及的较少，但我认为其积极作用最明显。如今的南沙，缺少人口和城市配套这一催化剂。而城市副中心的定位会带来大量的人口，各项城市配套也能马上就位。这几年，南沙多了很多重要的城市配套，如医院、学校、体育馆、shopping mall等，甚至在业内一度传出省政府要搬到南沙。所以，一但城市副中心的概念加快落实，对南沙的腾飞是最直接的带动。

再来看看粤港澳大湾区核心门户。南沙是大湾区的几何中心，是珠江东西岸的咽喉。所以大湾区对南沙来说意义非凡。对于南沙来说，在大湾区中的定位和任务应该有一项是承接香港外溢，打造一个粤港融合区。政府也曾经做过相关的构思和规划，但由于种种原因进展缓慢，就目前来说，对南沙的推动作用有限。但相信粤港合作区在南沙只会迟到，不会缺席。

《界面楼市·华南》：南沙离市中心足足又50公里，无论是产业，还是人口导入都是一个非常慢的市场经济过程。您是如何看待的呢？

黄文礼：近期来看，距离肯定一个不利因素，但长远来看，它反而是个优势。因为，南沙的定位是城市副中心，只有距离足够远，它才有足够的空间进行土地供应，满足发展需求。我觉得可以从两个方面去考虑它距离的问题：首先是产业导入，二产及2.5产的导入受距离的影响很小。目前主要受制于进入门槛过高。门槛设置高的原因则来自于建设土地供应少及产业规划规格过高。对于人口导入，距离市中心远，在短期内肯定是一个较大的障碍。过去的十几年，广州卫星城的发展，番禺、黄埔，分化了原本可以流入南沙的资源和人口，但目前这些卫星城已没有太多增量空间，南沙的城市配套也上来了。所以南沙的人口导入很快会有量变到质变的发生。

《界面楼市·华南》：南沙每个板块的定位和发展规划差异很大，这是否有利于南沙的整体发展？

黄文礼：每个版块定位差异是历史原因造成的。南沙开发有20年的历史，规划和定位也是改动无数。尽管每个版块定位差异大，对整体发展有影响，但各个版块单独来看，它们的发展和利用都比较合理。我认为既然南沙不能够做很统一规划，那就把每一个板块独立规划好，而且每个版块的规模也比较大，一定程度上能够自成体系。反而让南沙有机会出现“多点开花”的局面。另外值得肯定的是，在各个版块的定位中既有错位和互补，同时也兼顾了中心版块与发展滞后版块的平衡。

《界面楼市·华南》：大湾区规划主要是城市功能定位调整，对于南沙是超预期的，在金融及其它产业方面的布局也是超预期的。从现阶段来讲，南沙的建设策略还缺什么？

黄文礼：粤港澳综合门户这个概念是南沙被提及最多的。在这个定位里，其实很少关于金融的内容，而且在未来相当长的时间内，金融肯定还是香港、深圳前海的天下。在大湾区的背景下，我觉得应该把目光放在一些新能源新材料、生命健康、海洋科技国际航运等产业，这些反而是南沙自身具备优势的。如果说现阶段南沙的建设还缺什么，我认为是“土地”和“资金”。目前南沙每年的新增土地建设指标不多，导致政府对于项目落地只能优中选优，无形中把进入门槛提的很高。至于“资金”，主要是指政府的开发建设资金。对比之下，广州开发区的一级开发大多数是政府下属的国资平台公司负责的，而南沙的一级开发则由央企为主。地方政府的财力难以支撑区域高速发展的所需的资金投入。

《界面楼市·华南》：对标世界著名湾区经济带，粤港澳大湾区有共性也有其特殊性，南沙的建设策略又是如何与其特殊性联系起来的呢？

黄文礼：如果把粤港澳大湾区对比纽约湾、东京湾、旧金山湾的话，其有几个明显特征：其一，它是几种社会制度下的湾区。正因为有几种社会制度，首先粤港澳大湾区要做的就是融合。其二，人口基数比其它湾区要大得多，因此应多考虑一些跟人有关联的一些产业。其三，世界其他著名湾区都有各自的主导方向，纽约湾（金融）、东京湾（制造业）、旧金山湾（科技）。对比之下，粤港澳大湾区则是各个方向比较平均的综合型湾区。

对于南沙来说，针对特点一，南沙拥有承接香港得天独厚的优势，政府需要考虑的是怎么去做好这种承接；针对特点二，南沙应该考虑如何做好人才争夺战的准备。针对特点三，南沙应该发挥期地理中心的优势，发展与信息流、科技流、物流、资金流关联度较高的产业。

《界面楼市·华南》：南沙地处粤港澳台大湾区的几何中心，是中国走向世界的桥头堡，澳门和广州作为“海上丝绸之路”的重要站点，枢纽地位愈发凸显，这一时代背景下，粤港澳大湾区的建设是否为南沙带来新的机遇？

黄文礼：我理解这个问题主要的关键词是“海上丝绸之路”。如今南沙港的地位提升的比较快的，它是广州唯一的深水海港码头。海港这几年的发展并没有很迅速，是因为整个全球经济比较疲弱，但因为这是有周期性的，它必然也会重新崛起。等到全球经济复苏，全球对这种海港、贸易的需求上来后，南沙港的“魅力”就能体现出来。届时，它会带动下面的一些产业（比如制造业、物流业）迅速发展。

《界面楼市·华南》：今年是南沙自贸区挂牌四周年，这一个时间节点能引发我们关于南沙建设的哪些思考？

黄文礼：自贸区挂牌以来，真正带动南沙的产业就是跨境电商以及物流行业。未来，要看自贸区这个光环能不能促进南沙自由贸易的发展（比如说自由贸易港），或者让南沙落地一些更好的政策，才能够体现自贸区的优势。事实上，现在除了广东、上海，还有很多内陆城市也获批了自贸区，所以，如果这个光环没有明显差异性的话，那么它对南沙的真正推动作用会比较小。

素材来源丨艺术地产界

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