作者：陌景珑

时至今日，在征收房地产税这件事上，从上到下还是一堆乱麻。

这中间充满了一波三折的变数：从2014年底部长级人物高调宣扬要征收房地产税，到今年“两会”上绝口不提；再从上月底传出将房地产税立法任务纳入十二届全国人大常委会立法规划，到8月1日最权威“官喉”《人民日报》突发一篇全盘否定征收房地产税的文章。

可以看出，这期间的反反复复实际上反应出顶层对推出这一税种还未达成统一共识，或者态度发生了转变。

从这一曲折的过程，也可以看出是否推出房地产税事关重大，绝非某些专家口中的轻描淡写，否则难以解释这样一个市场化国家最普遍的税种，在中国竟然这般难产！

那么，房地产税到底什么时候推出？还会不会推出呢？

其实，关于房地产税的几次拿起放下都和宏观经济预期息息相关。这一轮征收房地产税的正式讨论起源于去年底国家公布不动产登记实施和高层人物表态。为什么会选择那个时间？缘于2014年熊了的房地产市场，房价下跌，土地流拍，地方财政收入锐减，而高企的地方债正火烧屁股，解决不好会带来经济系统性风险。

怎么纾解困局？如果不能人为促升房价和卖出土地，就只能在存量房上打主意，因故有了征收房地产税的打算，不动产登记就是它的第一步战术。

最近关于房地产税的反复实际上也和宏观经济预期紧密相连。一方面，支持征税的人看到了房地产市场的强劲复苏，尤其是一线城市大有继续泡沫化的风险，所以愿意看到用房地产税来调节房价的效果；而另一方面，反对征收的人不愿看到房价受到打压后下行，从而危及整个经济生态，尤其在人民币大幅贬值的当下，房价更容易走上下坡路，这就将使过去的救市努力付之一炬。

后者的考虑并不是杞人忧天，如果官方马上明确征收房地产税时间，那么凭预期就能为房地产市场降温。因为一旦开征房地产税，那就一定不是所谓的轻负担。

为什么会这么说？

从一开始，我们房地产税起议的背景基本就是替代卖地收入为地方财政解困，而在调控地产方面一直使用的是交易税和保障房，大概可以这样理解，房地产税议题一开始就没打算调控市场，或者说主要目的并不在此，所以如果要实现房地产税补给地方财政，很低的税率或很小的征收范围根本不能达成功用。

上海和重庆的房产税试点现在普遍被认定失败，而这两地房产税的特点就是适用人群少，税率低。像上海，征收对象仅为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房；税率只有0.4%—0.6%。重庆的房产税也有类似的特点。

这样征收房产税对地方财政几乎于事无补。像重庆的房产税年均缴纳1亿元左右，与2011年2908.8亿元的财政收入相比，房产税所占比重仅为0.03%；上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。

同样，这样征收房产税对房价也没产生什么影响。数据显示，房产税征收三年对两地房价的影响可以忽略不计。

由此看出，这种小范围、低税率征收的方案既不能填财政的卖地窟窿，又不能为民生平抑房价，一定会受到抛弃。这样可以预测，如果未来要征收房地产税，就一定不会是这种不痛不痒的方案，将来征收方向一定是大范围和升税率。

在这种情况下，老百姓每添置房产必定会考虑缴税成本，这样投资彻底退出，房地产市场将回归自然居住属性，但另一方的重大影响是失去了房地产的庇佑，宏观经济将面临硬着陆风险。所以在较重的税率下，房地产税与宏观经济形成很大一对博弈，在目前根本不具备推出的条件。

另外，从统筹社会和经济的角度看，财政二次分配效应抵不过房地产直接拉动效应。

尽管广泛调高税率能够积累更多的财政收入，但同时也能抑制房地产市场的活跃性。大家都知道，房地产关联着上下游几十个行业，高度牵连着经济景气度和居民收入。如果房地产市场处于积极活跃状态，带动的微观经济和居民收入增长基本是均衡状态。但如果通过财政来二次分配，则对现行机构的执行力和公平性带来考验。

举个例子：房地产萧条会减少装修公司订单，装修公司就会裁减工人，这部分工人及其家庭将慢慢陷入贫困。如果通道顺畅，国家可以通过财政转移支付，来帮助这批失业工人学习其他产业技术或者直接给予物质补贴，但问题在于我们由于有时缺乏有效的监管手段，转移支付款项被挪用的事实是客观存在。在这种机制下，财政收入的二次分配效率就打了折扣。

也就是说，通过提高房地产税率来积累财政收入继而反哺社会的效率，要低于产业直接拉动经济和收入的效率。从这一点看，未来推出房地产税的时机选择也会非常慎重。

此外，征收房地产税还需要利益集团“自宫”的魄力，这是最难突破的阻力，没有之一。

如果要征收房地产税，将面向全民，当然也包括机构公职人员。与其他水电气价格不同，上面已经分析过，房地产税如果要征收就一定不会不痛不痒，这同样对公职人员也是负担，尤其在新一届政府推行的廉政纪律下，公职人员薪酬遭遇了天花板。

现在普遍面临的问题是，买得起房子的人未必能交得起税或者轻松缴税。以北京为例，十几年前，以3000元单价买的200平米房子，到2015年单价升到了3万，房子总价达到了600万，如果这是超过免征面积的房子，如果就按照1%的低税率，一年也要缴纳6万元税。如果房价继续涨，每年的税还会继续升。

这对于工薪层来说无法承受，一些拥有多套房的公职人员同样也难以面对，这就使得他们直接缺乏推动房地产税的动力。

实际上，征收房地产税将是国内房地产市场发展的一座最重要的里程碑，中间切割的是蛮荒和有序，但从目前来看，这还是一件遥遥无期的事情。