为消化商品房库存，稳定房地产市场，山东省出台了房地产救市政策，在减免税费激活存量房的同时，允许转换土地用途，鼓励房企将存量房转安置房、公租房、“创客空间”等。

根据山东省住建厅联合省发改委、省经信委等13个部门8月13日印发的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），将减免个人转让和购买住房的营业税、个人所得税和契税；个人将购买2年以上（含2年，下同）的普通住房对外销售的，免征营业税。对于房地产新项目，允许开发企业自主设计开发适应各类市场需求的住房，允许依照规范结合项目实际合理确定停车位比例。

地方政府救市蠢蠢欲动，今年包括杭州、绍兴、大连等多地已经出台了松绑限购、鼓励购房的政策。其中福州市下发的《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》提出，开发企业若有多余商品房或安置房可卖给政府，用于保障性住房。此外，四川、安徽、江苏等省的部分地区也正在试点类似政策。

“降低税费激活存量房，能够减少交易成本，间接提振一手房市场。从目前调控的放宽情况来看，仍以促进合理的住房需求为主，属于适度的放宽。”山东财经大学房地产研究所所长郭松海教授表示，限购、信贷、税费仍然是楼市调控的三大主要途径，目前限购和信贷均已出现明显放宽，尤其是首套房贷的认定能够撬动大量的改善性需求。

值得一提的是，这次新政允许转换土地用途。《意见》明确，在房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途和规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的养老、旅游、文化、教育、体育产业和“互联网+”等新兴产业项目的开发建设，促进其他产业投资。

具体来看，各地可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将商品房作为棚户区改造居民安置住房，鼓励企业将符合条件的商品房改造为公共租赁住房、电商用房（办公仓储加工物流一体化）、都市型工业（轻加工研发型）地产、商务居住复合式地产（Soho、Loft）、养老地产、旅游地产等。

另外，各地政府可出台政策，引导创业投资基金支持房地产开发企业，将库存的工业、商务地产改造为“创客空间”（会议室＋实验室＋茶社或咖啡屋＋办公间），为小微企业、自由职业者、创业者提供条件便利、质优价廉的工作生活场所，推动大众创业、万众创新。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。

据国家统计局8月13日发布的数据显示，尽管1-7月份商品房销售面积同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点，但楼市库存却仍在持续攀升。截至7月末，全国商品房待售面积达66259万平方米，比6月末增加521万平方米，若按每套100平方米计算，全国待售商品房约有662万套。

“如果把上一年增长和第二年的低速和负增长相比，落差就非常大。因此，我们觉得2014年情况很不好。”全联房地产商会执行会长任志强认为，尽管房地产行业已经进入底部徘徊周期，但由于商品房库存量巨大，房价大幅反弹的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才会出现回升的势头。随着存量进一步攀升，开发销售领域的情况表明未来较长一段时间内，房地产市场整体仍然将面临较大的库存消化压力，前景堪忧。

值得一提的是，在全国34个省级行政区中，尽管山东省的地域面积仅排名第20位，但据中国土地市场网数据，2012年山东住房用地供应计划1.1万公顷，这一数字约占全国住房用地供应总量的10%。截至今年5月份，仅省会济南的商品房库存就接近20万套，与去年末时相当，商品房库存压力在山东省尤为突出。

克而瑞咨询济南首席分析师王伟表示，2012年底，济南市商品住宅存量209.7万平方米，去化周期5个月；2013年底371.5万平方米，去化周期7个月。而截至今年3月底，今年商品房存量达到473.2万平方米，去化周期拉长至7.1个月。

这样的压力始于2014年下半年，受房地产政策调整影响，市场不断降温，市场下行压力加大致使销售量下滑。数据显示，2014年山东省房地产开发投资完成5818亿元，同比增加6.9%；竣工面积为7787万平方米，同比增长3.7%。而新开工面积为1.33亿平方米，销售9180万平方米，成交4880亿元，分别同比下降11%和16%。在销售价格方面，山东商品房销售均价为5316元/平方米，这要比全国均价低1008元，销售面积比全国下降的也要多出3个百分点。

在此背景下，国土资源部、住房城乡建设部今年3月份发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

据一位山东省国土资源厅相关负责人透露，“从去年的实际供地看，我省住宅供地面积比以前略有减少。”在他看来，“减少住宅用地供应”多年来还是头一次被提出，过去无论“国五条”还是“国八条”，都要求的是“增加”。其中2013年的“国八条”还强调，“当年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。”由此，商品房库存压力也可见一斑。