文 | 单烁

根据青岛市崂山区住建委公开信息，青岛银丰玖玺城项目一期3-5#、9#、10#、12#楼于2019年9月30日办理预售许可证。

目前，项目已开启认购。据青岛地产分析师张百忍透露，项目前期800多户验资看房的客户，目前大约有三分之一顺利转化为业主，销售总额超过30亿元。

至此，被誉为青岛“最值钱”的城中村的山东头社区村庄拆迁改造项目，以6.2万元/平的均价正式拉开了销售大幕。

青岛“最贵城中村”  补偿款每平近4万

山东头拆迁事宜起于2017年末。据青岛新闻网消息，2017年11月28日，山东头村开始签署拆迁协议。 

据补偿细则，山东头村就地安置，安置地为崂山利群金鼎的西侧地块。补偿标准按照周边接近4万的房价，普通四间房的补偿面积175平米，安置房市值700万左右，另外还有货币补偿、两个车位和50平米商业房股份。

初步推算下来，这次拆迁中的相当一部分拆迁户都将变身“千万富翁”。这也使山东头项目成为了青岛人口中的“最值钱城中村”。

银丰玖玺城项目具体规划公布于2019年6月27日。据青岛自然资源局公示，项目占地面积6.6万平米，总建筑面积30.9万方，地上规划12栋住宅楼。整个项目规划建设面积约130万平米，住宅建设面积约81.8万平米，周边崂山、浮山、午山，三山环绕。 

从规划上来看，整个地块东北方向为拆迁安置区；东南方向主要为商业、酒店以及写字楼；地块中心位置规划了两所幼儿园以及一所九年一贯制小学，一期、二期、三期则为住宅区域。

据项目介绍，项目后期将打造成200平米全业态都会综合体，涵盖科技精装大平层、教育、商业、办公等多元业态。

立足金家岭 毗邻香港路

据中商情报网数据，至2015年以前，青岛崂山区房价均价始终保持在2.5万元/平以下；而据米宅米宅数据显示，今年9月份崂山区的房价均价已达37923元/平。从房价的角度看，崂山区如今已是青岛当之无愧的“富人区”。

而银丰玖玺城近6.2万/平的价格与崂山整个片区相比，显然又成了这片“富人区”中的“富人小区”。

据青岛房天下数据，银丰玖玺城目前均价约为61500元/平米，含9000元/平米的精装标准。项目在售户型包括181平米三室两厅三卫以及224平米四室两厅三卫两种，在售房源均为小高层。据售楼处消息，受楼层、楼座位置等因素影响，目前剩余房源的价格区间约在6.2-6.5万元/平米。

银丰玖玺城邻近的香港路，是崂山区乃至青岛市非常具有代表性的贯东西向主干道。香港路的前身是修筑于德占时期的“湛山大路”。“香港路”的命名者——市南区政协委员名孙玉琨曾在媒体采访中说，借着97年香港回归的热潮，青岛市把湛流路划成三段并分别更名为香港西路、中路和东路，东部新城与东部商圈都是围绕着香港中路铺展开来的。之后，市政府东西侧的南京路和山东路也随之建成。近年来，万丽海景、东海路9号、燕岛国际等代表性的海景建筑先后此崛起，绿城、华润等也在此进行了高端住宅的布局。

另外，银丰玖玺城不仅临近香港路这一青岛市区最繁华、最现代的一条东西向主干道，更位于青岛金家岭金融新区核心位置。金家岭金融区是我国唯一以财富管理为主题的金融综合改革试验区，据官方统计目前区内累计落户金融机构和类金融企业750余家，涵盖20类金融业态，大型法人金融机构、基金认缴规模、金融业税收分别占青岛市的75%、90%和49%，现已成长为青岛一大新经济增长极。金家岭的金融区的崛起自然使玖玺城的房价水涨船高。

海岸线资源稀缺 海景房价格攀升

同时，银丰玖玺城也是今年青岛入市的海景房的代表之一。这也是导致玖玺城房价居高不下的原因之一。

海景房一直是青岛房地产市场别具特色的重要组成部分。青岛的海景房基本发迹于市南区，北上延伸后海小港、欢乐滨海城片区以及交通商务区，东进浮山湾和崂山前海，如今南下还有西海岸新区滨海大道沿线。银丰玖玺城所在的区域就属于浮山湾。

今年崂山的前海豪宅市场竞争激烈，目前同类型的项目还包括海信君澜和佳源华府。据青岛房天下消息，海信君澜即将入市的房源户型建面170-480平米，主力户型220平米左右，据售楼处消息届时开盘均价约在6万-9万元/平米不等；而佳源华府在售房源户型建面为约126-190平米三居，均价约为4.7万元/平米。

张百忍分析称，银丰玖玺城与以上两项目的竞争优势，主要体现在地段与价格的平衡上，“比起佳源华府，香港路和海尔路交叉的地段确实更具优势；而比起海信君澜的1300万的起价，1000万上下的价格能辐射更多的人群。”

而近年来青岛的海岸线开发管理也日益严格。2017年国家海洋局印发《海岸线保护与利用管理办法》，《办法》提出，建立自然岸线保有率控制制度，到2020年全国自然岸线保有率不低于35%。这意味着国家将不再批复土地建设海景房，现有的海景房资源变得更加稀缺，这最终导致海景房与非海景住宅之间的价格差距进一步拉大。目前，海景房的价格已可以基本代表青岛房地产市场的价格峰值，例如据新浪乐居数据，青岛市南区海军博物馆附近的莱阳路8号项目已经卖到12万/平米，靠近五四广场的深蓝中心目前均价8.5万/平米，临近石老人浴场的鲁德海德堡的别墅产品价格也在9-11万/平米左右。而据锐理数据，青岛9月份商品房成交均价为13989元/平米，以上海景房的房价几乎是全市房价成交均价的6-9倍。

近年来，地产界“唱衰”海景房的声音颇多，但从青岛市以上几个临海豪宅项目的价格一年内的走势图来看，市场仍比较平稳，价格在近一年时间内基本处于高位，前景相对乐观。这种市场环境也成为了支撑玖玺城——这个曾经的青岛“最贵城中村”延续自己高端高价路线的信心。

青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江认为，浮山湾片区的这类海景房受其客群特性的影响，即使价格较高也不会影响市场，“浮山湾附近这片海景房的附加值目前基本是全青岛最高的，这一类房源的主要客户群体集中在高净值人群。这群人和刚需刚改不同，他们对房子的价值的评判不在于房价，他们看重的是品牌和稀有性。所以这些房子会一直有市场。”

龙江称，“虽然现在青岛海景房市场各个区域冷热不均，但作为稀缺资源，海景房会始终拥有市场热度，只是不同时期热度不同。无论是崂山浮山湾的高价海景房，还是红岛、蓝色硅谷、西海岸这类区域里目前价格较低的海景房源，都还是有比较好的前景的，无论是自住还是投资。”