文｜亿翰智库

引言

众所周知，房企业绩增速放缓，融资监管持续收紧，叠加进入偿债小高峰，经营普遍受资金掣肘，那么追求“高周转”来缩短回款周期、提高收益或将成为主要策略，“高周转”一般会通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率来实现。

其中，存货周转率一定程度上反映了企业的销售能力，总资产周转率反映企业资产的使用效率和企业资产的运营能力。

在当前的市场环境下，我们都知道加快周转、盘活资金是企业渡过难关的最佳选择，但是实际操作起来确实不易，到底哪些房企真正做到了“快周转”，同时又提高了收益？

一、千亿存货阵营再扩容，规模房企营运能力成色较足

存货周转率

是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。

1、房企存货稳步增长，千亿存货阵营再扩容

此次上榜的100家房企中，存货超过1000亿的房企有28家，较2018年同期新进6家，分别为中国奥园、美的置业、中梁控股、旭辉控股集团、蓝光发展和越秀地产。

其中，超过3000亿的有9家，恒大蝉联榜首，存货11853.6亿，同比增长23.7%，是当之无愧的存货王。

位列第二名和第三名的万科和碧桂园，其存货虽然与恒大的存货有一定的差距，分别为7904.6亿和7035.9亿，但是增速更快，分别为23.8%和27.9%。

另外，作为新进3000亿级大关的龙湖集团2019年上半年存货3104.4亿元，同比增长39.7%，增速高于其他3000亿级房企。

存货在1000-3000亿之间的房企有22家，较2018年同期新进4家。1000亿以下的房企有69家，较2018年同期减少6家。

总体上看，截止2019年半年存货在不断增加，上榜的100家房企存货总量114747.5亿，同比增长23.9%。房企存货持增长主要是由于充足的资源储备支撑以及对市场的不断投入，但是随着销售增速的放缓以及资金链紧张的困境缠绕，预计整个行业存货的增速将有所放缓。

2、行业平均存货周转率略降，规模房企营运能力成色较足

2019年上半年，上榜的百家房企平均存货周转率0.124，2018年同期该100家房企的平均存货周转率为0.131，整体平均存货周转率略降。

大规模存货才真正考验企业的营运能力，我们根据存货将百家房企分为四个梯队，平均存货周转率最快的是3000亿以下的房企，平均存货周转率0.147，且较2018年同期有所下降。

我们知道，考察房企的周转速度，不能只看存货周转率，还要看其存货体量的大小，对于3000亿以上大体量房企而言，存货周转率保持相对较高的水平，说明房企有着稳定的销售，保障存货的变现，体现了其优异的营运能力。

其次周转较快是500亿以上房企，我们认为这类房企由于本身体量较小，只要营业成本控制在合理的范围内，比较容易提升存货周转率。该梯队存货周转率较2018年同期有所下降，我们认为，在行业销售增速放缓，融资监管持续加码的背景下，中小企业面对的挑战更大，开发建设、推盘等工作更难开展，因此存货周转率有所下降。

周转最慢的反而是1000-3000亿梯队的房企，一方面是因为和千亿以下房企相比，体量相对较大，周转速度相对较慢。另一方面，和3000亿以上房企比，在营运能力和资金面上都没有充足的条件支撑其周转快于3000亿以上房企。

二、房企总资产周转率略升，三梯队房企成提振主力

总资产周转率

是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。

一般情况下，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速度越快，资产利用效率就越高。

2019年上半年，总资产超过3000亿的房企有18家，较2018年末新进4家，分别为华侨城A、金地集团、旭辉控股和绿城中国，总资产分别为3346.0亿元、3108.5亿元、3020.4亿元和3001.7亿元，较2018年末分别增长13.7%、11.7%、25.3%和7.3%。

总资产TOP10房企中，总资产增长最快的是融创中国，截止2019年上半年，总资产8703.2亿元，较2018年末增长21.4%，融创中国总资产大幅提升源于其快速提升的盈利能力，充足的自有资源，以及卓越的经营能力。

2019年上半年，上榜百家房企的平均总资产周转率为0.091，2018年同期这100家房企的平均总资产周转率为0.086，平均总资产周转率略微提升。其中59%房企的总资产周转率较2018年同期提升。提升较快的是宏安集团、银城国际、大悦城等中小型房企。

不同资产规模的房企，总资产周转率不同，我们根据房企总资产规模将上榜百家房企分为三个梯队▼

我们发现，1000亿以下房企的平均总资产周转率较高，这和上文中提到中小型房企存货周转率较高是同样的道理。

另外，房企销售房屋会产生大量的预收账款，而这些预收账款会增加总资产周转率的分母，这就导致规模房企总资产周转率一般要稍低于中小房企。

其次，3000亿以上房企的平均总资产周转率为0.091，仅次于1000亿以下房企的平均总资产周转率，说明大型房企不仅拥有雄厚的总资产规模，而且资金回流的能力强。

最后，1000-3000亿房企的总资产周转率为0.082，其实与3000亿以上房企的总资产周转率相差无几，而且该梯队房企的平均总资产周转率较2018年同期有所提升，拉升了整个行业的平均总资产周转率。

其中提升较大的是融信中国、越秀地产、中梁控股等。房企总资产周转率提升的直接原因是营业收入的大幅增加，典型如大悦城和保利置业2019年上半年的营业收入同比增速均在200%左右，其他总资产周转率表现较好的房企，盈利能力也均表现较好。