文 | 徐天禹

“小三房”，房地产术语，户型的一种，相对于“大三房”。它是指有三间卧室户型较小，一般建筑面积在70~105㎡，功能实用，总价相对不高。对刚需买房人来说，小三房的存在无疑是满足了基本的居住需求。

一般说来，楼盘在户型设计上分为三种：一种是90㎡以下的两室户型，一种是90~110㎡的“小三房”，还有一种是130㎡以上的三房。目前市面上出现最多，影响最大的就是第一种和第三种房源，前者有投资者存在，后者多为改善居住者。唯独第二种房源时常被开发商忽略。

不过随着人们日常需求的变化，目前南京楼市市场的小三房项目比过去多了不少，我们今天一起来盘点一下。

城北板块

中海燕矶听潮

中海燕矶听潮预计11月加推B地块5#、6#，共计236套房源，具体加推时间未定，户型面积100-128㎡。前期A地块2-4#房源销售均价为29200元/㎡，装修房交付，拟交付时间为2021年11月30日。

“小三房”户型参考：

A户型：约102㎡三房两厅两卫，三开间朝南，全明采光设计。一方阔景，南向阳台，套房式主卧。

B1户型：约106㎡三房两厅两卫，是项目的热门户型之一，也是即将加推的重点户型。三房朝南，纯南北通透，南向双卧均配备观景飘窗。

河西板块

华润置地鱼嘴润府

华润置地鱼嘴润府项目最快11月加推5#126套精装房源，建筑面积约100、120、140㎡，2梯4户。

对河西板块来说，鲜少有楼盘推出小三房户型，华润置地鱼嘴润府推出的几种户型还是较为全面的涵盖了各类买房人的日常所需。

“小三房”户型参考：

100㎡户型为3室2厅1卫设计，100㎡的户型做到了3房设计，且为横厅设计，3.5米的开间，整体来说还是比较开阔的。

城东板块

中垠紫金观邸

中垠紫金观邸项目由于地处马群地铁站出站口不远的较好地理位置，也一直有很多买房人在等着它的收官加推。

项目预计今年将会收官，加推时间以销许为准，目前仅剩4、7号楼共计222套房源，户型建筑面积为90㎡、109㎡、122㎡，一梯两户设计，项目前期销许均价约26500元/㎡。

“小三房”户型参考：

90㎡户型为三房两厅一卫设计。主卧和客厅双开间朝南，客厅连接南向观景阳台，采光还是很好的。

新保宏领东苑

新保弘领东苑是板块内待售的唯一纯新盘，且为现房销售，预计会在年内首开。项目近日已公开89㎡、110㎡、128㎡样板间，首开楼栋预计为8、9号楼，总高20层，主力户型为89㎡、110㎡、128㎡。

目前的南京市场上，90㎡以下的户型，基本配置是两室一卫，但此次新保弘领东苑户型曝出“2+1”室双卫，着实令人吃惊。

“小三房”户型参考：

89㎡三房两厅两卫：户型结构紧凑，三开开间朝南设计，主卧与客厅带独立阳台，次卧带飘窗。餐厅、客厅、阳台在南北动线上，有利于通风。

仙林板块

阳光城·文澜府

阳光城文澜府预计11月底、12月初将加推5、7号楼，共计96套精装房源，户型建筑面积82㎡、99㎡、119㎡，户型的整体得房率在82％-85％左右，一梯两户。

项目在前不久10月24日加推了1、3、6号楼销许，销许均价29828.7元/㎡，户型建筑面积82㎡、99㎡、119㎡，共计179套房源。中签率15.5%，加推当日就全部售完。

“小三房”户型参考：

82㎡三室两厅一厨一卫：户型整体比例方正，作为小户型得房率高和赠送面积大，符合刚需买房人的买房需求。南北通透，朝南阳台和主卧飘窗，采光、视野都比较好。

99㎡三室两厅一厨两卫：三开间朝南，朝南阳台和主、客卧朝南飘窗都具备，户型方正，南北通透，卫生间的门也做了一个有点像隐形处理的形式，作为刚需户型比82㎡的更舒适一些。

恒基旭辉玲珑翠谷

据置业顾问透露，恒基旭辉玲珑翠谷最快也会在本周领取销许，加推6-9号楼，共96套房源，户型建筑面积约为89㎡、100㎡、135㎡三种。前期销许均价29998元/㎡。

“小三房”户型参考：

89㎡三室两厅一卫：户型南北通透，南向客厅，约3.75米舒阔尺度，与餐厅相连，空间更开阔，厨房采用L型设计，符合人体工程学，卫生间干湿分离，人性化设计。

100㎡三室两厅两卫：户型主卧采用套房设计，自带私属卫生间，同时拥有舒阔飘窗，采光性更好；双卫生间的设计更好地满足日常需求；南向全景阳台，视野更为开阔。

城南板块

中海城南公馆

中海城南公馆预计11月加推2、3、6号楼，户型建筑面积100、130㎡，精装交付，共351套房源，预计明年年底交付。

“小三房”户型参考：

100㎡做成2+1房2厅2卫设计，户型方正，三面朝南，南北通透；室内南向不仅有阳台，还有两个卧室飘窗，日常生活采光充足；两个卫生间，其中主卧设有独立卫生间，提高私密性的同时，也让起居更为方便。

世茂璀璨睿湾

世茂璀璨睿湾预计11月中下旬首开，装修交付，品牌三大件齐全，户型建筑面积约95-138㎡，接待中心及示范单位已正式公开。

“小三房”户型参考：

95㎡D户型为三室两厅一厨一卫设计。主卧、次卧和客厅三房朝南，客厅、次卧连接南向宽景阳台，采光好；整体户型方正，利用率高。

江宁板块

中骏合景柏景湾

中骏合景柏景湾已经公开售楼处及样板间。项目为纯住宅用地，设计户型面积约85-108㎡，预计11月首开。

项目此次首开的两种户型都是小三房户型，很适合刚需客了。

85㎡三室两厅一卫：户型方正，全明户型，较少面积浪费；三开间朝南，朝南阳台，采光良好；U型厨房，充分利用空间；卫生间干湿分离，方便后期打扫卫生；小面积做到了85㎡，利用率可以说非常高了。

108㎡三房两厅两卫：户型方正，较少面积浪费；三开间朝南，客厅朝南，采光良好；主卧套房设计，私密性强；客厅、餐厅和阳台在一条动线上，符合人类生活习惯；L型厨房，人性化设计；两个卫生间的设计既方便了自己，也方便了到访的客人。

云逸都荟花园

云逸都荟花园（都会四季）预计12月，即将加推728套精装房，其中东区416套，西区312套，建筑面积约94-164㎡。均是16层，一层4户，装修交付，带新风、地暖、中央空调等。

东区“小三房”户型参考：

94㎡三室两厅一卫：户型方正，较少面积浪费；三开间朝南，采光良好；朝南宽景大阳台，采光良好；动静分区，保证主人的休息时间；L型厨房设计，人性化设计；卫生间干湿分离，方便打扫。

西区“小三房”户型参考：

95三房两厅一卫：户型方正，较少面积浪费；三开间朝南，全明设计；入户玄关，U型厨房，充分利用空间；南向宽景阳台，明亮起居；客厅、餐厅和阳台在一条动线上，在保证空气流动性的同时，符合人类生活动线。

江北板块

世茂璀璨江山

世茂璀璨江山将建22栋住宅楼，为洋房+高层的设计。项目洋房为7层，高层为19-34层，预计今年首开高层，为13号楼和16号楼，建筑面积约95、97、125、143㎡，满足各个年龄段的置业选择。

“小三房”户型参考：

世茂璀璨江山高层A户型建筑面积约95-97㎡，三房两厅一卫格局。客厅与主次卧三开间朝南，采光充足。

江与城

江与城一直是江北核心区最热门楼盘之一，上一次开盘仅在半月之前（10月28日），开盘当日即全部售罄。项目预计11月下旬加推收官房源2、8、9号楼，户型建面约98、118、128㎡，共计324套精装房源。

“小三房”户型参考：

98㎡户型为三房两厅一厨两卫设计，客厅、主卧、次卧三房朝南，采光好；双卫设计，隐私性强；客厅、餐厅一体连接南向阳台，动线合理。

以上都是各板块内较为热门的“小三房”项目，有刚需自住需求的买房人们可以根据自己的偏好来选择适合自己的楼盘。

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