文 | 凤凰网青岛 王赵童  

青岛的市中心在哪里？香港中路？CBD？金家岭？开发区？近年来，青岛的城市空间发展重点向环胶州湾全面铺开，根据国务院批复的青岛市城市整体规划，副省级城市青岛更是拥有“三主五副”的城市空间规划。

那么，多中心格局的青岛，该持有怎样的买房逻辑？

青岛：打造“多中心”大青岛都市圈

青岛起初是较为典型的单中心城市，九十年代初期提出的环湾发展的战略引导了部分的产业和居住转移到湾区，但是大部分的就业和居住仍然聚集在东岸城区。

但面对着市中心区人口密度过高、工业企业过多、工业区与居住区犬牙交错等现象，既导致城市交通、住房和基础设施拥挤，又产生了一系列的城市环境问题，还带来了特大城市“摊大饼”式的蔓生扩张。

“多中心”是组团式海湾型宜居幸福的现代化国际城市的重要特征，青岛不断采取规划手段，引导就业和居住向中心之外的区域扩展。近年来，青岛逐渐形成了城市空间发展重点向环胶州湾全面铺开的发展趋势。

根据国务院批复的《青岛市城市总体规划（2011-2020）》，青岛的中心城区指市区的环胶州湾沿岸地区，包括胶州湾东岸的市南区、市北区、李沧区和崂山区，胶州湾北岸的城阳区和高新区，胶州湾西岸的青岛经济技术开发区。

在规划中，青岛将通过全面实施“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的城市空间发展战略，优化、提升中心城区功能品质，强化中心城区辐射带动作用，推动青岛全域协同发展，奠定“多中心”大青岛城市框架体系。

怎么买房？

对于单中心城市，城市核心资源高度集中，中心区的房价价格最高，越往外延，房价越低，比如广州的珠江新城和上海的陆家嘴就是两个城市房价最坚挺的区域。

在单中心城市购房，围绕中心买肯定不会错，与此同时，选择正在快速培育、房价潜力往往更大的城市副中心，也不失为是一个具有前瞻性的选择。

但对于青岛这样多中心格局的城市，情况如何呢？

多中心城市因为没有一个绝对强势的中心，资源会更为分散，各区域的房价不会有巨大的差距，即便如此，多中心也并不意味着绝对平衡，多中心城市也存在着重点发展方向。

具体到青岛的房价表现上，进入2019年11月以来，青岛新房均价为16311 元/m2；市南区的新房均价在达到了67985 元/m2；市北则为 26676 元/m2，与上月持平；城阳区均价为 15100 元/m2；李沧区为 22416 元/m2；黄岛区则为19273 元/m2 。

根据《青岛市城市总体规划（2011-2020年）》，副省级城市青岛拥有“三主五副”的城市空间规划，即包括浮山湾中心区、唐岛湾中心区、红岛湾中心区以及围绕它们建设的5个城市副中心，分别为崂山副中心、李沧副中心、城阳副中心、青岛湾老城区副中心以及辛安副中心。

崂山副中心是在麦岛路以东、松岭路以西、枣儿山以南区域，包括沿海片区、金家岭金融新区及株洲路、辽阳东路片区。

青岛湾老城区副中心规划包括中山路及火车站、邮轮母港周边地区。

李沧区副中心规划自铁路青岛北站至李村中心形成以商务办公、商贸物流等现代服务业功能为主的城市副中心。

城阳副中心以城阳区行政服务区为轴心，正阳路与南北向城市主干路为轴线，形成以办公、商务、旅游、教育功能为主的城市副中心。

辛安街道重点打造科技研发、商贸物流功能。

青岛规划的这5个城市副中心，除了李沧、崂山与城阳在行政划分上属于独立城区，位于市南区的青岛湾老城区副中心和西海岸新区的辛安副中心皆是位于城区中的副中心。

市南区是青岛市的政治、文化、金融中心，青岛市人民政府所在地，其重要性自不必说，而西海岸新区则是撑起全市GDP总量1/4的国家级新区，除了辛安副中心，西海岸新区还拥有唐岛湾中心区，是青岛“城市空间”大格局下，名副其实的主力湾区。

崂山区除了拥有良好的宜居环境和丰富的旅游资源，金融生态的全方位布局更为其实现高质量发展倾注了强劲动能。智慧产业、智能制造、虚拟现实、生物医药、微电子、新能源新材料、高端生产性服务业等战略性高端产业的布局使这片区域奔涌着创新的激流。

作为青岛老企业搬迁的“重镇”，近年来，李沧区在加快新旧动能转换的指向下，一方面加快搬迁改造高耗能、低附加值的老企业，一方面着力构筑产业平台，不遗余力地推动创新发展。

流亭机场的关闭，是时代赋予青岛再造新城的机会，而机场所在地城阳区，可谓重任在肩。10月16日，在深圳举办的青岛市城阳区项目资源阳光发布会上，城阳发布了面向2035年拟实施的项目资源涉及产业、城市更新、市政基础设施和公共服务配套4大板块，共277个项目，计划总投资约3700亿元。

值得注意的是，2018年5月，青岛市政府启动《青岛市城市总体规划（2018-2035年）》编制工作，据青岛市规划局副局长滕军红透露，本轮规划编制将借鉴北京、雄安新区规划编制的理念方法，准确把握城市战略定位、空间格局和要素配置，将把胶州纳入中心城区规划。

胶州在2016年国务院批复的《青岛市城市总体规划（2011-2020）》中确定为青岛重要的次中心城市，是构建未来大青岛都市区的重要功能组团。目前，胶州市拥有四大“国字号”发展平台和一个省级发展平台，随着商务部发布的上合示范区方案对区位和物流优势强调基础上的进一步丰富，上合示范区建设的路径与作用将更加清晰。

对于多中心格局的城市来说，要判断好城市的发展方向，选择与规划发展相同的方向买房，掉坑的概率会有所降低。