文 | 中国房地产报济南微信公号 子木

临近年底的济南楼市，到处充斥着各种降价、维权的新闻。一方面是各区域“跌跌不休”房价，一方面是老业主对于开发商降价行为义愤填膺的维权现象。

据国家统计局公布的数据，10月份济南新房价格环比下降1%，是70大中城市中环比降价幅度最高的城市。事实上，从9月中旬中秋节开始，天鸿公园大道打出“特价房11700元/平方米”的标签后，就牵动了购房者的敏感神经。9月底，济南西南门户的融汇城项目推出30周年庆促销，释放出均价10000元/平方米，起价9666元/平方米的房源信息，均价万元的房源时隔2年之后再度“重出江湖”。

随之，雪山北的金地凤鸣逸境的推出工抵房精装洋房产品，原价17000元/平方米，现价13600元/平方米。国庆期间南北康片区的楼盘也纷纷打出特价优惠，其中，鲁能领秀城麓府推出10套特价洋房，起价23500元/平方米，与此前均价26000元/平方米的价格相比颇具优势；同时，中国MALL推出工抵房，均有准现房产品，最低价格16850元/平方米，均价18000元/平方米。此外，中骏济南6盘联动推出特价优惠房源，最高享受8万元的购房福利，直至“双十一”南北康片区的万科山望推出特价房价格低到16800元/平方米……各大楼盘纷纷下调价格的趋势一直延续至今，截至11月30日，雪山北的星瀚城推出8套工抵房源，均价在10000元/平方米左右，济南楼盘的降价潮仍未出现停止的苗头。

在房价下跌的同时，对于上半年购房的人群来说是一个噩耗。10月底，位于清河北的一项目因降价幅度达4000元/平方米，遭到了业主集体到售楼处“讨说法”。无独有偶，11月下旬，雪山片区的中新某某城项目也因一套房一个月降价40万元遭到业主的集体维权。

作为房地产市场最前沿的阵地，现在非新东站片区、唐冶片区、汉峪片区、CBD片区莫属。在这些区域中几乎聚集了济南近半数的楼盘，每个片区都有七八个楼盘同时在售。相比其他片区，这些区域内的楼盘相互间竞争压力也最大。在楼市“降价潮”的影响下，片区内的楼盘“价格战”也颇为激烈。

对于济南房价目前走势，开发商给出的答复是为了年底冲业绩。业内人士则认为，在楼市下行时期，对于高周转的地产开发开企业而言，回笼资金是一方面，另一个因素就是在“房住不炒”的定位下，东部楼市的“虚火”也在慢慢清退。

新东站片区：房价低到9700元/平方米？降价幅度能多买个“卧室”

在济南“住东不住西”的传统观念中，东部置业的思想影响深远。但东部向来是房价的高点，对于刚需族来说可选的区域有限。如今，随着东部规划的逐渐完善，唐冶片区、雪山片区、新东站片区、华山片区汇聚了众多刚需置业者的身影。

相比较来看，唐冶片区距离主城区较远，适宜于在东部工作的刚需人群；雪山片区发展的不温不火，整体居住环境略低一筹；华山片区虽距离主城区最近，但社区规划大且价格不占优势。综合来看，新东站片区的诸多刚需盘在交通和价格方面颇具优势。

时值年底，各大开发商未来冲刺任务量，新东站片区的楼盘开启了新一轮“价格战”，从新城项目释放出均价10000元/平方米的信息后，位于张马屯的锦悦府高层产品也有渠道表示9700元/平方米已有购房者入手。

均价10000元/平方米的新城项目遭“哄抢”

自2016年下半年以来，济南市区内均价10000元/平方米的楼盘已经销声匿迹。今年11月份，新城香溢华庭对外释放出10000元/平方米左右的价格，每套房源优惠幅度在12万元-16万元之间。面对如此优惠，售楼处的购房者络绎不绝，完全不像楼市“冷冬”的景象，置业顾问也无暇接待来访的新客户。一边是不时响起的“恭喜某某选房成功”的高呼声，一边是没人接待也要坐等是否还会有清退房的购房者，本次新城香溢华庭打了一个漂亮的“翻身仗”。

刚需置业者对于价格的敏感度远远超越了其他因素，只要价格合适，配套设施、地理位置、户型设计、楼间距等都不是“硬伤”。

与新城香溢华庭相邻的天鸿项目，目前高层已经售罄，最近加推的小高层8号楼的均价在13100元/平方米左右，2017年，天鸿万象新天高尔夫花11层洋房均价为14500元/平方米。天鸿的项目最突出的特点在于教育，历城二中的“活字招牌”使项目价格一直非常坚挺。虽然旁边的新城香溢华庭对外宣传业主的子女也可以就读历城二中，但天鸿项目的置业顾问表示，“那是在学位未满的情况下招生，如果天鸿的业主子女名额占满后，压根没有‘新城’的事。”

如此一来，对有着教育需求的业主来说，10000元/平方米买到的新城项目就冒着极大的风险性。

张马屯“惊现”9700元/平方米的高层房源

张马屯片区作为新东站的桥头堡，与新城和天鸿的项目直线距离不足3公里，在这个片区内有8个在售项目：锦悦府、璟樾、正荣悦棠府、万科正荣天宸、碧桂园CLD凤凰首府、济南魅力之城、公园学府、时代公馆。

11月底，渠道公司在微信朋友圈对外宣传称工业北有单价10000元/平方米左右的住宅，经核实询问为锦悦府项目。据其工作人员称，锦悦府高层9层房源成交价为9700元/平方米多点。

在调研张马屯片区的过程中，锦悦府的置业顾问称其小高层均价为11800元/平方米，交定金后每平方米还能便宜200元左右。今年6月份，锦悦府小高层7#小高层价格为14000元/平方米左右，9月份，7#小高层和8#中高层的均价为13600元/平方米，在不到半年的时间里，每平方米的房价已经下跌2000余元。

从锦悦府所在的地块来看，拍地的楼面价格为8118元/平方米，如果再加上2500元/平方米左右的建筑安装成本，开发商的对外销售的价格压力已经非常大。与锦悦府项目价格走势几乎一致的还有正荣悦棠府，7月初2号楼在售高层毛坯房源参考价为13500元/平方米，11月初毛坯高层房源均价在12800元/平方米左右，到12月初新楼栋的96平方米、106平方米、124平方米的刚需户型则成为收房查即可落位房源，均价更是降为11300元-11500元/平方米。

在张马屯片区，除了毛坯房源出现明显的降价以外，精装房源的价格也纷纷“跳水”。其中，万科正荣天宸的精装小高层房源10月份对外销售价格为17000元/平方米，据置业顾问称在年底回款压力下，11月底小高层的均价是14000元/平方米。济南魅力之城10月份对外整体报价为高层房源15500元/平方米，现在为13000元/平方米，顶、底楼层价格为12000元/平方米左右。公园学府在11月初的精装修房源价格为14000元-16000元/平方米，11月底推出特价精装修房源价格为12000元/平方米。作为片区内唯一涵盖刚需和改善产品的碧桂园CLD凤凰首府高层房源目前在售价格也是13000元/平方米左右，与10月份15000元/平方米的价格相比，降价幅度与其他精装修楼盘持平。

综合看来，对于刚需置业的“热土”——新东站片区而言，无论是毛坯房源还是精装修房源，11月底到12月初每平方米的销售价格与前几个月相比，降价幅度均在2000元左右。其中，精装修高层房源均价在13000元/平方米左右，精装修小高层均价为14000元/平方米；毛坯高层房源在10000元-11500元/平方米，毛坯小高层房源在售价格为12000元/平方米左右。这个价格与此前相比，至少为购房者省出来再买一个“卧室”的资金。

唐冶片区：刚需产品向改善产品的“进阶”之路

提到唐冶，这是一个在济南人印象中被“边缘化”的置业区域。2008年，火炬东第项目的落地成为该片区首个招拍挂项目，但不幸的是如今火炬东第仍在烂尾中。从2010年5月唐冶街道办事处正式成立开始，唐冶片区已经走过了十年的发展历程。

在2016年之前，在唐冶片区置业的人群除了安土重迁的当地人以外，就是很多外地来济的刚需购房群体。彼时，唐冶的大多数住宅产品也是契合刚性需求的高层、小户型，直至2016年初，唐冶的住宅均价也仅为5000元/平方米左右。

2016年济南土地市场“唯一熟化人制度取消后”，唐冶迎来发展的新机遇。随着唐冶“地王”的不断面世，楼面价破7000元/平方米，使得片区内“面粉贵过面包”的特殊现象出现。从2016年底到2018年初，在一年半的时间中，唐冶的高层产品的新房价格已经攀升至15000元/平方米左右。

从地图上来看，唐冶片区在经十东路和工业北路包围的腹地内，中间以世纪大道为分界线，刚需产品和改善产品泾渭分明（除银丰唐郡项目）。2016年之前，入住唐冶的开发商除火炬之外，还有恒大、帝华、鲁商、银丰、绿地等，唐冶南部的布局是重中之重，而产品也多偏刚需；2016年之后鲁能、万科、中骏、龙湖、远洋、保利、新城等开发商纷纷抢滩唐冶，产品也从刚需进阶为改善。

在楼市高涨时期，济南房价“54321”模式被很多人推崇。2016年下半年以后唐冶各地块土拍楼面价几乎都在7000元/平方米以上，当时很多业内人士认为，唐冶房价冲破“2”万元大关是迟早的事情。然而，时至今日预言也没有变成现实，上涨后劲不足是导致唐冶房价回归理性区间的重要因素。从走访的项目来看，唐冶改善型产品集中入市，价格也较为统一，精装小高层普遍售价在15000元-16500元/平方米左右，在围子山附近的楼盘价格要相对偏高一些。

据不完全统计，2019年下半年唐冶入市的新盘有玖唐府、万科翡翠山语、龙湖景粼原著、众美观山壹号院、远洋天著春秋、保利和唐悦色、新城悦隽风华、山钢锦悦华府、高铁城、鲁坤天鸿坤园、龙湖九里晴川等，这些几乎都是高价地的产品。

高地价+建筑安装成本的复合开发压力下，产品转型成为唐冶楼市发展的趋势。此外，通过精装房等形式来获取溢价利润空间也是唐冶诸多楼盘所采取的手段之一。在唐冶精装房铺天盖地的宣传中，新城悦隽风华成为一股“清流”，在售产品为毛坯房源，小高层均价11500元/平方米的价格对于购房者来说也非常具有诱惑力，但考虑到新城的品牌和建设速度（项目当前仅有4栋楼在建，但社区却是整体交付），这也是购房者较为担忧的一方面。

雪山片区：近3000元/平方米的降价带来的尴尬之境

雪山片区是唐冶片区过渡到中心城区的“必经之路”。此前，雪山片区汇聚了保利花园、中建凤栖第、天齐奥东花园、景和山庄等项目。自2014年中新智慧城的宏伟蓝图落地后，中新锦绣天地和中新国际城成为片区内知名的楼盘。2017年，金茂、旭辉、金地等开发商也入驻雪山片区，开发建设的金茂逸墅、金地越秀凤鸣艺境和旭辉银盛泰星瀚城也成为片区内楼盘的代表。

在上述楼盘中，据悉中新锦绣天地已经进行了大半年的“价格战”，将高层产品的价格拉回到11000元-12000元/平方米。随着楼盘“降价潮”的辐射，北部的旭辉银盛泰星瀚城项目的高层产品售价从10月份13000元/平方米下调至10500元/平方米。此外，金茂逸墅、金地越秀凤鸣艺境精装小高层促销也回归到了13000元/平方米左右，9月份，这些楼盘的同类产品均价在16000元/平方米左右。

雪山片区的中新锦绣天地和中新国际城项目因价格维权的“星星之火”一直未熄灭，如今降价幅度在3000元/平方米左右的楼盘却陷入尴尬之地。面对购房者不买账的行为，雪山片区的刚需和改善产品都面临着巨大的挑战。

CBD片区：“城市精英”群住区的竞争之战

2016年，CBD成为济南城市功能规划的亮点词汇，“举全市之力打造”的CBD让济南人心中对于“新一线”城市的入列信心倍增。待CBD热潮退却后，业内人士开始反思得出CBD并非最佳居住区的结论，这从每个城市的顶级富人居住区就能得以印证。

CBD片区作为城市的核心区域，虽然不是富豪居住区，却是发展势头最好的一个区域。从长远的规划来看，济南CBD片区具有一定的优势，承载了城市功能提升和经济跨越发展的重任。

但回归到房地产住宅市场中来剖析，CBD带有自身的特色，也有一些敏感点。最为明显的就是CBD引入的TOD城市发展模式，以组团性质打造的居住区避免不了噪音污染，同时区域内的超高层“五指山”在建成后的夜间光污染现象也较其他区域更为明显。同时，对于精英族居住的区域而言，目前济南CBD片区的教育配套除了高昂的私立学校外，公立学校还未切实落地也存在一定的不确定性。

自2016年起，CBD片区内已经汇聚了绿地IFC中央公馆、华润置地昆仑御、中信泰富济南尊、万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪、招商公园1872、复星国际中心，其中，前三个项目为毛坯产品，目前在售价格在20000元-24000元/平方米之间；后5个项目为精装项目，在售价格在28000元/平方米-31000元/平方米之间。在今年8月份，中信泰富济南尊的成交均价为23500元/平方米左右，11月底房价微调至22000元/平方米。

整体来看，作为济南未来经济的高地，房价也是最为坚挺的CBD片区，如今部分楼盘价格有微调现象出现。随着片区内配套设施的逐步完善，各个项目的价格也将更稳定。

汉峪片区：济南富人区的“独角争霸戏”

在旅游路汉峪片区聚集了济南各大高端楼盘，在年底也拉不住了房价下跌的“缰绳”。汉峪片区作为在济南置业区域中环境最优越的片区之一，房地产市场一直非常活跃，其产品也面向中高端客户。

汉峪片区也是楼盘较为集中的区域，目前在售的楼盘有旅游路以北的金科东方博翠和中铁逸都国际，旅游路以南小汉峪的三盛国际公园、保利和光山语、舜山府、泰禾今年院子以及大汉峪的绿城玉籣花园·润园、金汇瀚玉城、华皓英伦联邦。汉峪片区的房价以旅游路为分界线呈现出两极分化的态势，旅游路以北的凤凰国际此前推出的单位团购房价格曾低至17000元/平方米以下，创下片区内的最低值；中铁逸都国际在售高层价格在17500元/平方米左右，此外，三盛国际公园的在售价格在18000元/平方米左右。这些楼盘的价格在高峰时期都突破了20000元/平方米，甚至到24000元/平方米。

在旅游路以南的汉峪片区，楼盘售价则仍集中在25000元/平方米以上，南部的楼盘开发密度普遍较低，居住舒适度更优渥。据“2017年济南土拍楼面价排名”显示，楼面价排名前十中，汉峪片区占了5宗地，最高楼面价接近20000元/平方米。从汉峪片区的开发力度来看，也是延续了高档品质路线。

综合来看，在多数济南市民的印象中，汉峪片区置业一直是富人们的“独角戏”，但当前汉峪片区旅游路以北几个楼盘房价的“跳水”，也让购房者看到了这波操作带来的红利。

政府进一步规范商品房销售行为

在年底，各大开发商为了完成年终考核，济南的房地产市场上充斥着各种渠道销售商带来的“团购房”“工抵房”“特价房”……在商品房买卖的过程中，通过渠道销售而来的客户因缴纳的“团购费”可享受优惠，成为诱导购房者的“一剂良方”。

自2016年10月，住建部公布《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》后，已经明确规定房地产开发企业不正当经营行为包括：商品房销售不予明码标价、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。“电商费”在业内已经几无可见，但“团购费”这一不计入总房款、不开具发票、不缴纳税款的购房模式却在年底成为一些渠道和开发商进行宣传的“亮点”。

12月5日，济南市住房城乡建设局印发了《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》，明确要坚决打击查处承销机构变相收取购房人佣金，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等不计入房款费用的行为。至此，在政策的夹缝中生存了多年的“团购费”将彻底退出济南房地产市场的历史舞台。

有开发商销售人员称，“团购费”盛行一方面是因为以低价促进了成交，有利于完成考核业绩，一方面也是某些人员获取溢价利益的灰色途径。政府取缔“团购费”后势必会损害到某些团体的利益，对于房产销售来讲肯定压力会更大，同时也有了完不成“业绩”的理由。最值得一提的是，“团购费”的取消也从某些方面杜绝了房地产腐败的滋生。

从当前房地产市场的发展来看，四季度济南刚需楼盘价格的触底是市场应激反应的结果，更是房子回归居住属性的良好开端。一旦房企业绩考核周期过后，各大楼盘间的“价格战”还能否持续？在业内看来有两种对立的认知：一种是认为当前房价已经低至谷底，年后在没有销售压力的情况下会上涨；一种认为在当前经济基本面的影响下，尤其是经济学家预测明年经济发展或将破“5”保“6”，由此一来，企业融资难度将更大，降价促销仍是变现的重要途径。