记者 | 傅林林

北京的凛冬已至，坐落在北京太阳宫的爱琴海购物公园却挺不过这个冬天了。 

尽管商户们早已被告知即将闭店，但爱琴海正式发出的通知已经到了11月28日。

当时的闭店通知显示，因业主方收回物业，租赁合同终止，爱琴海购物公园将于2020年2月29日终止营业，在终止营业前，爱琴海购物公园将正常运营，但店内部分商户将于12月31日，陆续停止运营。

现场工作人员向界面新闻表示：“未来这里会成为写字楼，而爱琴海购物公园将转战大兴“，该工作人员所指的是位于大兴区的世界之花假日广场的爱琴海。

从2013年开业至今，爱琴海购物公园给附近居民带来了极大的便利，但由于业主方得不到较高回报，很难继续。在商业较为缺乏的太阳宫商圈，爱琴海的闭店会让这个商圈更显尴尬。

最后的爱琴海

出10号线芍药居地铁站，再步行将近1公里才能到达爱琴海购物公园，如果选择共享单车则要方便许多，大概3到5分钟就能到达。

在此前项目的介绍中，建筑外立面是一大亮点，“项目运营者采用充满未来感并能提升外立面亮度的玻璃材质，打造一个折射着海蓝色光芒，灿若星辰的唯美建筑，让人在三环上一眼就能发现它。而爱琴海在外立面的设计中，还增加了夜晚灯光的设置，每晚爱琴海外立面即被数千颗LED彩灯点亮，整个墙体化身一张彩色幕布，闪现着不同的美丽画卷，引人入胜，浪漫非常。”

但在如今北京冬日萧瑟的日光下，工人们正在拆除外立面的玻璃，曾经炫目的玻璃幕墙将不复存在。

整个项目地上6层，地下一层，临近闭店，商场开的门也不多，一楼的人流量还算不错，几家连锁餐饮以及品牌零售店都在打折，吸引了不少消费者，不过在一楼的很多空场地，竟然摆起了大量小商品摊位，与整个商业的氛围格格不入。

当然，顾客还能从一楼看到当初设计的用心，欧式装潢的喷泉、水池、阶梯等景致之前吸引了很多顾客打卡，但有些也显得不伦不类，比如一楼的喷泉本身营造的是欧式风格，但水池里面又加入了一些当年流行一时的旅行青蛙的雕塑，看起来仿佛是运营者为了追赶热点而作出的调整。

逐渐往上走，人流量就渐少，二楼的零售布局混乱，除了时装外，还有美甲店、足疗店等业态混杂。三层则是儿童主题区域，与下面等零售与上层等餐饮比，儿童区域显得更加冷清。

四至六层是特色餐饮区域，也是该项目主打的区域，根据此前的项目介绍，餐饮区域共2万余平米，60多家人气品牌餐饮，外婆家、雕爷牛腩、青年餐厅、将太无二、火炉火、西贝莜面村、站点披萨等众多一线餐饮品牌的入驻。

大比例的餐饮业态确实也给爱琴海带来了人流量，负一楼的永辉超市也给周边居民带来了便利，但综合来看，整个商业的特点并不鲜明，差异化不足，尽管在2013年开业的时候有很多网红亮点，但6年之后，在实体商业竞争激烈的当下，爱琴海确实有些过时，只是对周边居民来说能满足大部分需求。

经营不利

太阳宫爱琴海于2013年10月26日开业，总面积约为13万平方米，在开业时与老牌百货太阳宫百盛紧邻，为了错位经营，当时爱琴海并没有引进化妆品、百货类业态，而是主攻餐饮和儿童娱乐等体验型业态。

这在当时也是符合趋势的选择。彼时，零售业态正遭受来自电商的挑战，很多商业都在进行一场以服装、化妆品等零售业态为主的“瘦身”计划，转而发力餐饮业态，将此作为商场亮点，希望借助餐饮带来的高人气拉动商场销售。

但是，餐饮并不能提供较高的租金回报，这也使得爱琴海再次进行业态调整，2016年太阳宫百盛闭店，太阳宫爱琴海就势展开升级改造，引入特色零售店、打造IP活动。

太阳宫爱琴海单店的销售额表现也从2016年至今维持在近30%的涨幅左右。

但目前看来，这样的涨幅并未给业主方带来较高收益。根据腾讯一线的报道，业主方双全地产之所以出售爱琴海购物公园，是因为作为地区性地产开发商，双全地产本身没有商业运营能力，租赁给运营平台星凯爱琴海后，收益平平。

CBRE华北区研究部主管孙祖天向界面新闻表示，开发商在考虑项目功能定位时会综合考虑投入和产出，项目当前的运营表现不是决策改造调整方向的唯一标准。

太阳宫商圈聚集大量中高收入家庭，对零售、体验和配套综合的大型购物中心需求旺盛，但体验业态租户租金贡献相对较低，零售物业经营门槛和成本高于写字楼，而且太阳宫商圈又同时处于燕莎商务区边缘且紧邻三环，办公需求亦突出，这些因素在开发商决策定位调整时都是关键的考虑因素。

据报道，爱琴海购物公园的接盘方为商业地产私募股权基金高和资本，新业主前期会对爱琴海购物公园进行重新改造，之后再考虑是否进行地产证券化。

自2013年北京太阳宫爱琴海购物公园开业以来，作为红星美凯龙旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，这家独立运营的公司在今年初正式更名为“爱琴海商业集团”。

作为红星美凯龙轻资产模式运营的样本，太阳宫爱琴海被倾注了不少心血，北京之后，全国相继开业的爱琴海购物中心接近30个。

爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容在2018年接受媒体采访时就表示，在已拓展的70余个项目中，轻资产项目比例约为50%，随着轻资产模式的逐步成熟，未来这一数据还会发生变化。

爱琴海商业对外公布的目标是到2020年覆盖100家购物中心。但以北京这个样本项目的表现来看，这一扩张计划似乎并不顺利。

尴尬商圈

太阳宫商圈地处东北三环，东临十字口村，西连土角楼，南靠西坝河村，北邻芍药居，该区域的商业非常零散化，商圈经济一直不温不火，多个商业项目的加入并未对附近传统的燕莎商圈造成重大威胁。

此前，该商圈内主要的商业有百盛购物中心、爱琴海购物公园以及凯德MALL。紧邻太阳宫爱琴海旁边是大众公司写字楼，也曾经是百盛购物中心。

太阳宫百盛购物中心定位稍微高端一些，目前场内还有Armani、Dior、雅戈尔、金利来、哈根达斯、子苞米等国际国内知名和设计师品牌，这与周边客群定位有一定差异。

之后百盛也对业态进行调整，使其更加亲民，在2016年，太阳宫百盛购物中心迫于亏损的压力，从而终止运营，由双全房地产改为写字楼运营。

2012年，凯德MALL·太阳宫开业，该购物中心为应对太阳宫商圈内餐饮设施较少的现状，将餐饮业态比例增至40%。业内人士表示，凯德MALL·太阳宫店加大餐饮业比例是无奈之举，项目位于京城高速和三环交界处，交通比较不方便，客流量较少，只能以餐饮吸引人气。

而爱琴海的闭店让这个商圈的主要商业三去其二，太阳宫的商业地位显得更加尴尬。

纵观整个太阳宫商圈，交通不便利是其外在的硬伤，上述的商业中，只有凯德MALL与地铁相连，爱琴海出了地铁还要走10多分钟，而从凯德MALL到爱琴海步行也要15分钟，公交车要两站，对于商圈的打造不利。

另外，区域内的各个商业大多比较老旧，运营都有一定的问题，曾经爱琴海的开业被外界认为是弥补了太阳宫商圈内体验式消费，但最终也逃不过闭店的命运。

对于爱琴海的闭店，城智更新研究院院长陈方勇向界面新闻表示，那个地方从商业讲基本基本上是死地，以快速路为边界，那块是太阳宫的边角，同时又是高架桥的底下，有人流但全是过路客流。

而针对太阳宫商圈一直不温不火的现状，原21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示：“太阳宫商圈发展不起来有三个原因，一是太阳宫的位置属于传统的居住区，因此当地居住人群白天将外延从而导致人流不足，人气不旺；二是太阳宫商圈夹在燕莎和望京两个商圈之间。燕莎一直走高端路线，商圈内的威斯汀、各大使馆相结合使其品牌形象及商业特点已深入人心；而望京商圈也已成熟并有足够的消费力支持；三是太阳宫商圈从体量、品牌、形象都没有吸引力，没有形成特色，从而导致消费力外延至其他商圈。”

在当下购物中心竞争激烈的局面下，如果没有很好的运营策略，很可能面临闭店的命运。

孙祖天向界面新闻表示，据不完全统计，今年有七个知名商业项目整体或部分闭店调整，这些项目大部分设施陈旧，以百货业态为主，体量较小，面临来自大型综合性购物中心的竞争与挑战，因此有较大的转型压力。