文 | 观点地产网 赖苏婷

2020年，自新型冠状病毒疫情爆发后，各大商业业态受到重创。而国内商业地产标杆企业万达商管集团，率先提出“二月整月免租”方案，引发各大地产商跟进。

接近二月底，万达再祭出一招“救济术”——联合微众银行为商户提供约100亿融资方案。

2月20日，万达商业管理集团有限公司公布，将联合微众银行推出商家纾困融资方案，预期提供资金超100亿元。

2019年，万达商管集团前三季度营业收入约491亿元，今年仅在2月便“捐献”40亿给商户，加上“去地产化”的影响，这个“救济术”是否能够起效？对万达又会有什么影响？

从40亿免租到百亿融资纾困

此前1月28日，万达集团已宣布对全国323个购物中心实行为期36天的租金及物业费全免政策，免租时间为从2020年1月25日至2020年2月29日。

有消息称，万达集团此举措将为商户减免费用预计超40亿元。

第一太平戴维斯华南区估价部董事徐忆对此认为，从短期看，一个多月的免租政策会给万达商管集团造成约10%营业收入损失。

二月很快接近尾声，但各大商户的生意并没有随着回暖。面对凋敝现状，万达决定继续为商户“输血”。

2月20日，万达发布公告，宣布联合微众银行推出商家纾困融资方案，预计至少100亿元资金驰援中小微商家，单个中小微商家授信额度100万元，同时提供优惠贷款利率政策。

租金方面，万达商管集团还提供了“延期缴费”，最长可到2020年年底的租金及物管费的“赊账”政策。

根据万达商管集团公告内容，如合作商家在恢复经营后现金流困难，可通过网络服务平台向其租赁的万达广场申请，延期缴纳2020年3月和4月的租金及物管费，商管集团将对全国6万多户商家进行一企一策审核，最长可延期至2020年12月底缴纳。

这次疫情无疑是近年来最大“黑天鹅事件”之一，高力国际统计数据表明，有65%零售物业业主认为疫情造成商场客流下降85%或以上，其中近三成商场业主已暂停营业。

标普认为，对于商业地产而言，大多数商业物业租金占比不高，减免租金导致租金收入下降对房企现金流、信用影响不大——但这个看法不适用于万达商管集团。

万达商管集团完成了房地产业务剥离后，租金收入占比会有提升，但营业收入自然也受到一定影响。

据观点地产新媒体此前报道，截至2019年前三季度，万达商管集团实现营业收入490.98亿元，同比下降31.83%；完成利润总额244.95亿元，同比下降27.7%；归属于母公司所有者净利润176.23亿元，同比减少26%。

万达商管集团曾对外表示，公司营收、利润下滑是由于“销售物业收入下降”。

有分析认为，中国商业地产管理行业远不如房地产发展成熟，2018年前10大商业地产商总租赁收入约为950亿元，与房地产前10大开发商约2.2万亿销售收入相比差距甚大。而万达商管集团“去地产化”，随之带来的物业销售下降也成了“情理之中”。

业内人士续指，由于商业地产有“重资产+回报周期长”特征，万达商管集团“去地产化”以后，失去住宅为其提供现金流，使得收入出现了明显下滑。与此同时，王健林提出万达商管集团“轻资产”路线，即万达不提供项目的投资资金，只输出品牌和负责设计、建设与运营，从而分得收益的模式，这也进一步削减了租金的收入。

但即便租金收入存在压力，万达商管减免租金、推出纾困融资方案，业内人士仍旧认为这是一个“明智”的选择。

据第一太平戴维斯华南区估价部董事徐忆分析，万达广场许多商户和企业粘性强，有部分商户会随着万达广场选址而开设店铺。他认为，万达商管集团提出免租和纾困融资方案，一方面有社会公益价值，维护社会安全稳定；另一方面，为万达广场中小企业解决现金流困难，帮助商户能够在疫情过后恢复正常运营，同时增强客户粘性，为日后万达商管集团的发展打下基础。

此外，业内人士林文波也认为，商业地产发展商提供租金减免，虽然会带来租金收入的减少，但企业的政策都经过内部充分评估，包括考虑现资金周转等问题。

“对于商业地产公司更为重要的事情是，如何在疫情结束后使得营业状况回到正轨。”林文波续称：“假如商户由于疫情导致流失，商业地产商重新招商的流程设计、装修、开业等，至少要花费3个月时间。相比较而言，损失1至2个月的租金让商户留下，反而是更为正确的选择。”

万达商管集团在提供纾困融资方案的公告中则表示：“尽量让商户不倒闭或少倒闭”。无论这一系列“救济术”能否帮助商户渡过难关，疫情过后都能真正见到分晓。