文丨晓双

2019年，是海南房地产及相关行业极其痛苦的一年。随着2018年政策收紧，海南房地产行业步入冷静期。据最新发布的2019年海南省国民经济和社会发展统计公报显示，2019年全省房屋销售面积829.34万平方米，比上年下降42.1%；销售额1275.76亿元，比上年下降38.8%。其中销售额降幅最大的4月份，同比下降59.1%。2020年初新冠疫情的爆发，又给原本就被围追堵截中的房地产业当头一棒。在如此严重的疫情之下，短期遭遇巨大损失在所难免。由于海南房地产行业自身的稳定性较好、风险较低、抗压力较强和未来空间潜力巨大等因素，长期来看得失程度虽较难预估，但前景依旧乐观。

一、本次疫情对海南房地产的短期损失影响

海南的房地产行情有很强季节性，销售量的高峰集中在12月份到次年3月左右。本次新冠疫情的爆发点和刚好在覆盖整个海南房地产销售高峰期，对海南地产销售额的损失较大。按照2019年一季度海南房屋销售额为316.22亿估计，如果不考虑增长率，按2019年的数据腰斩，2020年一季度海南房地产行业的销售额损失也达160亿左右。相当于2019年全省GDP的3%。

海南房地产开发投资额波动性更大，每年有两个峰值，分别是6月和12月，本次疫情如果到六月前基本控制，对房地产行业的开发投资影响较小。

二、海南房地产行业稳定性较好

在海南房企的收入结构方面，商品房销售收入依然是总收入的主要来源。土地转让收入占比持续下降，房屋出租收入占比依旧很小，其他收入受政策性影响波动性较大。随着疫情的稳定，积压的消费能力可能会使商品房的销售量有更大回升空间。

利润方面，海南房企利润有三次峰值，分别是2010年，2013年和2018年（2019年的数据不详，但估计由于限购政策的影响，可能低于2018年）。2017年是海南省地产行业最为火爆的一年，整个行业利润翻了三倍多，由此产生的房地产下游及相关行业挤入现象可能会较为明显，本次疫情下更要注意房地产冷静期到来带来的相关行业的平稳过度和流动性趋紧问题。

杠杆方面，海南的房地产企业资产负债率相对稳定。对比A股房企（证监会行业分类代码K70）资产负债率海南的房企负债率长期保持稳定，受行情影响较小，从另一个方面表现出海南地产业的稳定性。

三、海南房地产行业占比较高但风险可控且抗压性强

2019年全国数据中的房地产业占全国GDP的7%，占三产的13%，海南省2019年房地产业GDP占海南GDP 的10%左右，占三产16%。截至2018年底，海南省的房地产开发企业个数有1199家，其中国有企业16家。城镇就业人数房地产行业从业人数85894人，占城镇总就业人数（99.5797万）的8.6%。房地产行业的平均工资60427元，与海南省城镇平均工资基本相当。

海南的房地产行业虽然占比较高，但抗压性较好，例如海南房地产业对海南的税收贡献，可以看到国税的贡献与整体趋势相符，地税的贡献甚至在税收下降的2016年也相对稳定。由于2018-2019数据缺失，16年的稳定趋势可能是由于房地产业大爆发前的乐观前景影响。但海南房地产业的抗压性也可见一斑。

在风险方面考察房地产资金来源，海南的房地产资金来源结构稳定，贷款较少，主要以自筹资金和其它资金为主。在其它资金的统计项目上只有2018年的数据，可以看到主要以定金和预收款为绝对主力，这个特殊性和海南房产的购买人群特点有关。总体上海南房地产行业风险偏低，也会表现出较强的抗压性。

四、海南房地产行业特殊、潜力巨大，未来持续乐观

（一）海南房地产行业的特殊性

在全国32个省、自治区和直辖市里，2018的数据中（2019房价数据不全）海南的房屋平均销售价格以14546元/平米排名第四，仅次于北京、上海和天津。除此之外，高于全国房屋平均销售价格的8737元/平米的省份依次还有浙江、广东、江苏和福建。排名前八的其他七个省份的人均GDP均在全国前七，房屋销售价格随着经济的增长而增长，而海南排名第17（2018年人均GDP为51955.29元/人），GDP增长率为5.8%，全国排名第26。在2017年海南房地产大爆发之前的2016年，海南房价也以9878/平米排名第六。如果构造一个人均GDP可购房面积比指标（人均GDP/房屋平均销售价格）上看，海南的人均GDP可购房面积最少。

值得注意的是，这个名次不一定说明海南的房价不合理，更可有说服力的理由是海南的购房主群体的特殊性，买房者的平均收入水平高和省外购房的比例大，即海南房地产市场有更为广阔的潜在需求和省外需求。

（二）海南房价主要受需求影响

在对比海南房价和全国房价的走势时，海南房价出现过三次正向偏离，第一次在2008年，第二次在2010年，随后企稳回落靠近整体全国均价，直到2017年第三次继续以更快的速度增长。2008年的原因可能是由于次贷危机的影响，海南受影响较小，2010年房价攀升受2010年一月的国际旅游岛政策影响较大，2010年底基本达到冷静期，值得注意的是，平稳回落时并没有回归均线，在稍微下降之后继续与全国房价保持相对一致的趋势，且企稳在高点的持续时间较长，在2017年继续以更快的速度的高于全国趋势偏离。

回顾2017年海南房产价格大幅上涨的原因，从各方的分析来看有五种可能的影响：1、海南独特的自然资源优势；2、购房需求的增加；3、炒房现象的影响；4、对海南相关未来相关政策的信心影响；5、本地调控政策的影响。第一个原因可能性较小，因为海南的资源优势一直存在，缺乏动态变化的影响可能性；炒房现象影响的可能性也可以排除，因为在2018年4月22日海南出台了“最严限购政策”之后，显著下跌的只有成交量，2018年的房价依然坚挺上涨。截取楼盘网的海南统计数据可以发现房价在2019年上半年的挣扎过后下半年开始轻微下跌，但依然大大高于2018年12月。这可能是由于硬性条件下需求的急剧下降和开发商延迟开盘导致，但累积的需求压力会进一步调高房价心理预期，长期可能会对房价的控制不利。

所以，2017年的海南房价大幅上涨可能是另外三个方面的原因叠加，其中最重要的原因是海南房产本身的需求增长，这在数据上显示为海南房价的多次高点企稳且持续时间较长，更直观的理解就是海南房地产的需求端范围更广，程度更深。需求端更深层次的原因剖析，可以用三个角度的全国数据说明，环境质量、人口老龄化程度和健康方面的消费支出。环境质量方面，全国污染物排放在2010年左右算是高点，一定程度上激发了健康意识，人口老龄化程度持续增加曲线变陡程度加深，人均医疗与保健支出的上升更为明显。

五、海南房地产行业面临的机遇

1、海南的房产需求来自全国，随着生活水平的提高，大家对生活质量要求更高，抛开投资需求不讲，或是度假，或是养老，海南房产的需求量增大是必然的。而海南的房地产供给端是非常有限的，外加各种调控政策的叠加，可能就会进一步抬高房价的心理预期。

2、鉴于很多二线城市房地产政策进行了调整，海南适度进行房地产政策调整也是必经之路，海南的房地产行业潜力巨大，拐点远没有来到，最终还是会回归市场力量。

3、海南建设自贸港无疑是海南历史上最具想象力和含金量的政策。海南自贸港建设，意味着中国改革开放进入到一个新的时代。自贸港是今世界最高水平的开放形态，香港是目前世界上最自由、最开放的自由贸易港。著名的自由贸易港，无论是香港还是新加坡还是迪拜等，除了保障性住房外（如新加坡的祖屋）政府需负责以外，房地产市场化都是大势所趋。因此海南房地产政策也应该随着自贸港政策落地要进行必要的调整，让市场起决定性作用，房地产在市场作用下的健康发展是可以期待的。

4、据21世纪经济报道统计，截至3月3日，全国14个省市区发布了2020年重点项目投资计划清单。这份投资清单共包括7470个项目，其中9个地区公布了计划总投资额，共计23.12万亿元；有8个地区公布了年度投资额，合计约2.79万亿元。海南省的重点项目投资计划还未发布，就目前的抗疫情和稳增长并重的工作重心，预计会出台稳投资项目，以应对疫情冲击和经济下行压力。“大基建+房地产”仍然是最有利的武器。

六、未来预期

1、政府层面来讲，房地产相关政策的微调在疫情前就已经在多地开启，2019年，受经济下行影响，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市出台人才购房补贴这类刺激性政策；地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控；8月份以来，人才新政不断发力，“四限”调控局部放松。2019年12月，中原地产研究中心统计数据显示，11月全国房地产市场政策调控高达72次，去年同期只有20次。国务院12月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。新华社也重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。 疫情爆发后，据2月12日统计结果，包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的十个省市,相继推出了各类涉房支持政策，涉及暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度。房子用来住的，不是用来炒的，如本文分析，海南的房地产行业对海南经济的重要性、需求端的特殊性和基本面的稳定性可能需要也可以需要更加宽松的政策环境。在风险可控的前提下稳增长，房地产调控导致的缺口是其他产业短期内难以弥补的，政府可能会借鉴其他地区进行政策微调。

2、对海南的房地产企业来讲，一方面，要直面2020年困境倒逼改革，积极制定应对策略，着眼于城市空间价值的提升把握行业未来发展可能性，助推自贸区（港）建设。另一方面，在疫情过后的因积压的需求导致的报复性反弹大概率会出现，要坚定信心，严把质量关，增加疫情后的理性预判，以优质的产品和服务来迎接消费恢复。

3、在个人层面，本次疫情带来的海南房地产的滞销和价格下行是之前严苛的购买条件叠加的多重结果，窗口期叠加导致开发商可能急需回笼资金调整价格，这会产生的本轮海南房地产行业市场低点。可以预期，疫情后的自贸港房地产仍然是各方关注的焦点。