“公寓变办公”的陷阱你遭遇过吗？

近些年来，房产市场已出现过很多起“公寓变办公”的事件，这些给消费者们带了很大的困扰，为了合理维护自己的合法权益，市场上有关公寓的维权事件也在逐日增多。南京也不例外，仅去年一年，市场上因公寓问题引发的维权事件就不少于数十件。下面让我们首先来重温一下，南京几家比较典型的公寓维权案例。

明发财富中心遭遇退房风波

2019年5月份，上百名购买财富明发中心公寓的业主们发起大规模维权，数百名业主在项目售楼处门口拉起横幅，高喊退房。明发财富中心业主们发起维权的原因有二，一是业主发现交付的房屋内没有通水电和燃气，甚至屋内连基本的水电线路都没有，需要自行安装；二是，部分业主发现自己购买的“公寓”实则是“办公”产品，要求退房。后来查询后才知道，原来明发财富中心的7栋楼，只有3#和6#楼是真正的公寓产品，剩余的1、2、4、5、7#楼全为办公楼。

由此，大批业主聚集到项目售楼处维权，尔后开发商相关负责人和部门主管承诺将与业主代表进行谈判，但在约定当日开发商负责人并未出面，随后在6月份，江北新区管委会组织召开了明发财富中心业主见面会，在信访办的牵头下，市监局、国土局、综治局、建交局、公安局多部门工作人员联合听取业主诉求。但截至到目前为止退房风波还未平复，仍有不少业主还处在维权中。

花样年喜年中心涉嫌虚假宣传，罚款120万

去年位于鼓楼的花样年喜年中心项目也因公寓问题遭到业主维权，当时闹得沸沸扬扬，据了解项目维权的起因还要从2018年12月25日花样年喜年中心B5栋交付开始说起，B5栋交付后，业主们就因为“商办改公寓”、收取业主6-8万团购费却不写进购房合同，以及承诺民用水电却没实现等问题开始维权，要求开发商退钱并退房。

直到2019年5月份，业主们维权近5个月的时间，项目有关负责才出面做出回应，表示愿意通过合理合法的手段，帮助业主完成退房，但收取的团购费是交给第三方中介公司的，因而不能写进购房合同，开发商也无法退回。

但事情到此并未结束，在2019年10月份，国家企业信用信息公示系统（江苏）消息显示，南京中储房地产开发有限公司投资开发的花样年喜年中心因涉嫌虚假宣传，被罚款人民币120万元。

行政处罚书显示，2014 年以来，南京中储房地产开发有限公司在明知其所开发的花样年喜年中心项目的商品房房屋用途性质为商业、办公，属非 住宅类的情况下，为了更好地销售该项目房产，采取通过现场销售人员宣传、楼书介绍、店堂悬挂横幅等方式对外宣传其销售的花样年喜年中心房产是公寓，此对该商品房的性能、用途等作引人误解的虚假宣传的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定。

依据《中华人民 共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，决定对当事人处理如下：1、责令停止违法行为；2、罚款 120 万元，上缴国库。

宝隆时代广场业主拒绝收房

同样遭遇退房风波的还有位于江浦的宝隆时代广场，去年4月在项目交付现场有大批业主发起大规模维权。而该件事情的起因则是因为购房者发现自己买的公寓房变办公房，不仅水电未通，购房时承诺的民用水电等均未兑现，而且楼盘交付现场仍在施工，根本未达到收房标准，因而大批业主拒绝收房并要求开发商退房退款。

经过业主们一个多月的努力，在5月12日，宝隆时代广场开发商——南京常发江北投资有限公司对本次事件作出首次公开回应，提出了就本次事件的处理公告。公告包含两部分，分别针对选择继续履行双方签订合同的业主（已收房）和拟解除双方签订合同的业主。

本以为事情到这就该结束了，但后来一些要求退房的业主在实际操作时发现，事情并没有这么简单，原本说好的先退70%房款再办理房产注销，现在却变成了先注销房产再退款。对此引起了很多业主的不满，一些业主表示如果是这样的话，业主们会变得很被动，权益也无法得到保障，由此业主们再次向浦口区信访局反应，最后由信访局局长亲自出面解释并作出保证，才使得事情暂时得到缓解。

南京早已出台相关规定，遏制公寓乱象

对于房产市场上公寓维权事件的频发，近些年来，南京也不断出台相关法律条文规范市场秩序。

2017年，南京出台的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，其中明确表示办公类建筑不能变相建成公寓类建筑，同时，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，商业办公类非住宅类建筑室内建筑功能一律不得标注酒店式公寓功能。

2019年8月南京六部门下发“关于印发《商业办公项目违规拆改专项排查工作方案》的通知”，全面排查南京近期普遍存在的公寓变办公现象。

通知指出将按照市政府统一部署，为防止商业办公项目违规拆改行为，落实《关于商办项目违规拆改有关问题的会议纪要》要求，从7月份起，在全市范围内开展为期一个月的商业办公项目违规拆改专项排查工作，现结合各部门职能分工和属地管理要求，制定专项排查方案。

排查范围按照严守底线、突出重点、分类处理、集中打击的要求，梳理全市范围内2016年1月1日后去的规划许可证的商业办公项目；同时，对2016年1月1日以前取得规划许可证但矛盾突出、群众集访群访的商业办公违规拆改项目同时进行登记排查。排查重点一共有六项：包括延期交付、虚假宣传、违规拆改、水电设置违规及违规开通燃气等。

此外，在2020年1月8月江北新区管委会官方针对江北新区商办项目存在的集中信访投诉，做出最新官方回应。本次官方答复中涉及到了虚假宣传、房屋性质、入学、退房、民用水电等问题，这也是目前业主和开发商之间争议较大的几个方面，如今终于有了一份官方指导的解决方案。

公寓和办公究竟有何差异？

说了这么多，那么公寓和办公产品究竟差在哪呢？为何每每有“公寓变办公”问题就会引发业主维权退房呢？虽然它们有很多相似之处，比如一般都为一层很多户且户型单一，加上同为40年产权，且均为商业性质产品，但实际上这两者之间有着天壤之别的差距。

首先，公寓可住，可通水电气，但办公不可住。公寓和办公，在设计时会有所侧重。办公楼没有独立的下水管道和排烟管道，公寓可住，有一定的居住属性，水电可申请民用，也能接入燃气。

其次，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。同时，除食堂外，不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。

最后，办公楼公摊面积更大。由于规划不同，公寓与办公结构设计上也有着差别，办公楼的回字形走道设计，导致办公公摊更大。

如何辨别公寓和商办产品

针对以上种种因公寓问题而引发的维权退房事件，小编作为一个旁观者都替诸位买房人感到心累，买房本是一件好事，最后却闹得身心俱疲。这样的案例在南京不在少数，而究其主要原因就是产品的性质问题，那么买房人在购房时如何识别产品是否为真正的公寓呢？小编有以下建议。

①买房人可以登录南京网上房地产，然后点击商品房选项

②接着在红框内输入项目名称或开发企业查询

③然后点击许可/备案证公示，可以看见会有一栏房屋用地属性，也可以点击右边的商品房预售许可证，如果显示的为商业/办公，那么该项目就不是公寓，而是办公产品。

如果显示的是酒店式公寓，那么该项目才可以确定是真正的公寓产品。

④最重要的是，当我们在签署购房合同时，一定要留意购房合同中商品房用途那一栏，那里会出现“住宅”、“公寓”、“办公”等不同性质，签合同时一定要看清楚合同上写的房屋用途。

最后，小编也想提醒一下诸位买房人，在购房时一定要对项目有一个比较深入的了解，不可一味的轻信销售说辞，买房时也留意各种细节，做到谨慎再谨慎，以防因一时的粗心大意造成不可挽回的损失。

当前也正值315期间，如果你也有买房困扰，或是也曾遭遇过类似的“公寓陷阱”，欢迎向我们投稿。