土豪型——只有看不上的房，没有买不起的房，能贷也不贷

先富型——一定首付对应的最高房价为预算，生活毫无影响

鸵鸟型——一定首付对应的最高房价为预算，生活品质骤降

计划型——一定首付加最高还款能力为预算，生活品质平滑

守旧型——最高的首付加最低的贷款为预算，有啥不能有债

替代型——最低的首付加最高的贷款为预算，其余钱去投资

屌丝型——没有存款，没有投资，无处融资，没计划没希望

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我们自己和身边朋友，以上述实际行动给出了各种回答。简单直接的钱包厚度，模糊但不可或缺的生活理念，构成了我们在这样以及其他很多类似问题上的基础答案。

我们却少有反思：对于多数人而言，买房是人生中最重大的消费理财行为之一，这些最终的选择，是理性的么？从数字的角度去发现、描述、认识和解决问题，是投资理财的基本理念和方法。下面，我们将针对上述问题，结合案例为您解答：您该买多少钱的房子。

决定购房能力的基本因素

买房的钱包括两个部分：首付款和贷款。当然，如果不贷款，就相当于贷款为零。假设现在决定在N年后买房，那么我们在N年之后购房能力主要由以下因素决定：

由于首付款能力的不同，贷款总额最小为零，即不贷款；根据房贷政策，贷款最大额为首付决定。

首付款在购房时，将由此前N年的投资收益组成：一部分是每年收入结余部分的投资，另一部分是初始可投资净资产的积累。其中，每年收入结余由年收入消费比例决定，结余多少钱至关重要，因为它关系到生活水平以及买房后的月供还贷能力。

所以，为了简化您的计算过程，这里为您提供了三组可供查询的速算乘数，分别用于计算“新增可投资收入”、“初始可投资净资产”、“年收入消费比例所约束的贷款”。您可以根据自己的财产情况找到对应的速算乘数代入公式，进行速算参考。在后面的案例中，您可以发现，速算乘数表格用起来真是非常方便。另外，为便于计算，我们假设当年收入增长于年末一次性体现，并用于投资；购房税费由其他资产支付，不计入模型。

表一：新增可投资收入积累速算乘数

◆ 新增可投资收入积累=初始年收入×（1-消费比例）×速算乘数 

表二：初始可投资净资产积累速算乘数

◆ 初始可投资净资产积累=初始可投资净资产×速算指数 

表三：年收入消费比例所约束的贷款速算乘数

◆ 具有还款能力的贷款=年收入非消费部分×速算指数    对于年收入的多少用于消费，这里，融360可以给您提供一个参考：夫妻合计税后年收入20万元的家庭，消费比例50%到70%。而针对收入较高的家庭，人们在长期的理时规划中总结出一个一般化的规则：4321理财定律——收入40％供房及其他投资，30％生活开支，20％存款，10％保险。

案例应用与分析

下面让我们看看不同的购房选择，对生活的不同影响。案例描述：

李志夫妇的年收入20万元，预计未来每年工资会增长10%。二人的日常花销包括电子产品、服饰、休闲娱乐等，大概占工资的50%，剩下50%的结余。夫妻二人的积蓄和父母可以支援的资金现在一共有50万元。李志夫妇一般把闲置资金用来购买银行理财产品，年化收益率为8%。二人计划先做一定储备，然后在五年后购房，准备向银行申请20年期的房贷，预计年利率是5.4%。为了计算方便，我们不考虑还贷期间的收入增长，每年收入都在期末发放，还贷也在期末。

• 计算新增可投资收入的5年积累额：

200000×（1-50%）×8.41=841000元   8.41为表一10%，8%行第六列

• 计算初始可投资净资产的5年积累额：

500000×1.47=735000元  1.47为表二8%行第六列

这样，五年后李志夫妇的首付款：841000+735000=1576000元，约为158万元。

• 最后，向银行申请贷款的金额：

五年后，李志夫妇可用来还贷的年收入非消费部分：200000×（1-50%）×1.61=161000  1.61为表二10%行第六列

贷款金额：161000×12.05=1940050  12.05为表三5.4%行第四列  约为194万元。

所以，按照上述标准，根据能负担的首付款和贷款金额，李志夫妇可以承担的房价是158+194=352万元。

李先生咨询银行得知，最低首付款为总房价的三成。李先生决定支付352×30%约为106万元的首付款，贷款246万元。按照李先生的计划，拿出首付款与将来的日子还贷都没有压力，有了房子，生活水平还是可以保持以往的标准。

可李夫人不这么想。她觉得，既然现在能拿出更多的钱交首付，可以申请更多的贷款，就理应住更好的房子。李夫人执意要申请最大程度的贷款，把158万全部用作最低首付，那么总房价就是158÷30%约为527万元。这对他们的生活又有什么影响呢？

527万的房子有369万贷款，20年还贷期，5.4%的贷款利率，查找表三，逆向计算每年还款额=总贷款额÷还款指数=369÷11.47约等于30.6万元。而5年之后，进入还贷期，李志夫妇的家庭年收入是200000×1.61=322000。他们家庭每年用于还贷的钱就占到了年收入的306000÷322000约为95%！可以确定，如果李志夫妇买了527万的房子，按照现在的收入标准还贷，是不可能实现的任务！

话说回来，李夫人买更好房子的想法就不能实现了吗？也不一定。前面说了，收入积累额和净资产积累额决定了买房首付款，预估的未来收入决定了还贷能力。要花更多的钱买房，李志夫妇可以从开源和节流两方面想办法。从开源的角度，就是努力工作，赚更多的钱，争取获得更大的加薪幅度。如果在还贷期间仍要保持现在10万元的年消费水平，那李志夫妇将来的年收入就应该达到100000+320000等于42万元。

根据现在的工作状态和薪酬水平，李志夫妇应该考虑考虑，对职业生涯做出合理评估，看收入能否达到目标值，如果可以达到，就有机会追求价格更高的房子。否则，就不能贷更多的钱。当下的存款，李志夫妇也应该更合理地进行利用，学会理财，进行收益更高的投资规划。另外，适当寻求父母的经济支援，也未尝不可。实在不够，也可以向亲朋好友借钱，这总比向银行借钱好，只要能保证“有借有还”。节流角度，那就不得适度削减日常开支了。李志夫妇应当尽量少买奢侈品，每年的旅游次数可以减少一些，生活休闲也不一定要去高消费场所。

投资房产，划算吗

但李夫人想，假如收入涨的够快，还房贷虽然辛苦了点，但这也不是个亏本买卖，房子升值带来的回报或许更多呢？这里有必要提醒李夫人，房子升值的回报还真说不准。房子是否升值，要看房屋买卖的价差与其他投资收益的比较。

TIPs

向银行贷款购房，不考虑税费因素，未来将此房卖出，所获收益是

买入时的房价×买入至卖出时刻房价的涨幅-贷款买房要给银行的利息

同样这笔钱，如果用作其他方向的投资，也可以获取收益。它的收益是

预备购房首付款×当期投资收益率

要让贷款买房再卖出的收益高于其他投资收益，房价涨幅应不小于：

（购房首付款×投资收益率+付银行利息）÷买入时房价

按照李志夫妇的情况计算，不使房产收益低于其他投资收益的房价涨幅应是：（158×8%+369×5.4%）÷527=6.2%

未来的房价年涨幅会超过6.2%吗？从过去房地产的黄金十年来看，涨幅远大于6.2%。但历史不能代表未来。今后几年到十几年的房价走势，也不是谁能说清的，如果您要买房，还是要有自己的判断为好。买房前，多做计划，理性决策，总是没错的。