文｜昆明楼市

【1】

不可否认的是最近关注房子的人真的多起来了。放在去年下半年年，东市区都没啥人关注，但疫情还没结束，东市区的咨询量大增，单3月份的热度远高于巫家坝区域，接近呈贡。

我们说，此次疫情带来的影响，并不会带来消费需求的本质变化，但会推动或加速购买欲望。

东市区热度的攀升，有疫情带来的影响，但昆明地铁6号线二期年内通车，还有长水机场T2航站楼的战略扩建，更容易感受到城市向东快速推进的节奏。

我们常说“手心手背都是肉，但手心的肉明显更厚实”。

纵观每个城市，在快速的拓延发展过程中，很难保持每个片区的均衡，昆明的东西南北片区的发展也这样。

不可否认，北市区作为昆明发展最早的老城区，也是向来被昆明人奉为最适合居住的区域，自从北站隧道打通，沿着北京路一路往北建设，成了众多房企建设布局的方向。直至今天，北市区是人口最密集的区域，不少楼盘的容积率开始接近于香港。但北市区已经发展到了松花坝水库位置了，很难有更大土地储备来做新开发和发展。

西市区的快速崛起集中在2016-2018年这三年，阜外心血管病医院、新城吾悦广场、宜家、首创奥特莱斯纷纷落地，从之前的泛亚科技新区到西北新城，基本完成了脱胎换骨，而草海边的土地价格也是节节攀升，但受限于西山眠山观音山的阻挡，发展到西三环脚下，俨然无法再向外扩张发展。

而南市区，依托着滇池以及滇池国际会展片区和巫家坝的整体规划利好，这些年来也迎来了投资发展的高峰，先是成立呈贡新区，昆明市政府搬迁到呈贡，巫家坝片区也成了房价高企最集中的区域，不可否认过最近几年昆明建设的重心都在南边。

西、北的扩展空间已达极限，这也在某种程度上预示着昆明的城市建设将面临着一个考验，继续向东南延展和东拓是昆明城建不得不考虑的一个发展思路。晋宁撤县设区、呈贡新区的资源倾斜已经证明了东南延展的可行性。

而昆明主城东进的大幕才刚刚拉开。

从土地供应层面，2019年昆明土地成交3万亩，单官渡区和呈贡新区土地成交就超过40%，而按照昆明市自然资源和规划局发布《昆明市2020年度国有建设用地供应计划》公告，2020年昆明计划供地2077.77公顷（31166.55亩），其中空港经济区就规划近300公顷。

可以说，相比其他区域，东市区的空间范围更大，以丘陵山地为主，目前尚余成片的、大面积的可供开发土地，将成为主城区房地产开发的重要补充。

纵观整个东市区，沿着中轴线人民东路一路向东，大量的平整土地吸引了各大品牌房企争相入住，城市快速向东推进；同时，随着巫家坝 CBD 的快速崛起，以及长水机场 T2 航站楼的战略扩建，昆明城市发展大格局愈发明朗。

按照东市区一改善项目的营销负责人的说法，昆明东市区是目前主城未被过度消费的板块。

【2】

著名美籍华人建筑师贝聿铭说过，“对于城市发展来说，最重要的不是建筑，而是规划。”

在《昆明市城市近期建设规划（2016-2020年）成果》明确指出，从2017年开始，在7个城市重点建设区和15个城市重点改善区中，重点建设区，东市区就占了4个，东白沙河片区在列，而凉亭片区将摒弃以往货运物流基地的定位。

显然，东市区拥有未被过度开发的白沙河片区，还有集中在空港片区的产业规划。

其中，南市区有滇池度假区、北市区有长虫山瀑布公园、西市区有草海，而东市区只能仰仗东白沙河。论规模，1600亩东白沙河水库，近5个翠湖面积大小的规模，论水体面积是翠湖的三倍，环线长度是翠湖的两倍，这是昆明的"东大门"及"窗口"，也是国内外来客入滇、入昆的第一印象区。

而在产业规划方面，昆明在2018年被列入“陆港型国家物流枢纽承载城市”、 “空港型国家物流枢纽承载城市”、 “商贸服务型国家物流枢纽承载城市；区域性国际枢纽中心、中国面对东南亚、南亚开放的西南门户城市。

作为中国第十五个经济特区的滇中新区火热发展中；中国第四大枢纽长水机场改扩建现已启动。空港经济区充分利用滇中新区及区域资源条件，立足已有产业基础，依托国家门户机场资源，形成两大产业发展带。

在教育配套方面，东市区现有的教育资源是相对短缺的。

但2018年盘龙区政府发布《昆明市盘龙区东白沙河分区局部地块控制性详细规划调整》方案中，东白沙河片区内将规划2所完中、1所九年一贯制学校、1所初中一所、3所小学以及16所幼儿园、1处区级市级综合医院以及片区文化地标。

而方旺片区，按照政府规划，将打造成为东市区教育资源最丰富的区域之一，未来片区预计将打造7所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中，打造一个东市区的15年周期的黄金配套教育。

最近，盘龙区长地埂城中村改造项目及周边地块控制性详细规划调整批前公示，也做了一些教育设施调整，根据公告，又在原来基础上新增2所初中，1所高中，幼儿园从18班调整成27班。

无论交通、学校、公园、医院等城市配套的不断完善，昆明东市区的发展才步入正轨了。

为此，在过去这些年里，东市区吸引了众多一些品牌房企的进驻，从最早的万科、碧桂园、恒大再到中交、中海、奥园、东原、大华、美的、蓝光、德商、首创，本土的交投、银海、诺仕达、佳湖，海城、子元等等，这个区域的房企聚集程度比呈贡、西北片区要密集，产业形态也开始呈现多元丰富的格局，从高层电梯层到低密合院均有，价格也是目前主城区平均房价最低的区域。

【3】

相比其他房企，保利进驻东市区并不是最早的，但却赶上最好的时候。

作为央企龙头，保利继2017年收购中航地产、2019年与云南城投混改后，再一次将国企混改、资源整合推向又一高峰，在地产业务板块，二者强强联合，借助云南城投在云南的优势，保利在云南房地产市场战略布局，也将在未来迎来快速发展的机遇。

2019年，昆明东市区迎来前所未有的发展机遇，依托国家级自贸区战略发展规划以及城市向东的发展趋势，保利集团斥资40个亿，在昆明向东最具投资潜力和置业价值的区域打造百万方城市联合体，保利城将打造成为昆明东市区的区域中心。

在所有的片区中，几乎都有片区中心，北市区有同德、北辰财富中心，南市区有双塔、南亚、公园1903， 西市区有新城吾悦广场，西城时代，即使呈贡也有七彩云南第一城，唯独东市区目前，一直是空白的。

作为方旺片区最大的百万方城市联合体，保利城项目占地面积约283亩，总建筑面积约108万方，未来将配置约32万方的商业及商务办公体量，将打造成为东市区生活消费中心，不仅服务于业主，也服务于整个东市区。

保利城项目位处人民东路与东三环交汇处，沿着人民东路向东约 15 分钟车程即可到达长水机场，向西约20分钟车程可快速到达市中心恒隆广场并可快速贯穿全城，毗邻地铁 3、6 号线东部汽车站，随着6号线二期年内通车，即可快速无拥堵到达昆明东西南北各个区域。

项目自身规划建设一所15个班幼儿园，在项目附近还有公立公办的方旺中心小学、中学排名居于昆明前十的官渡区二中，可以业主小孩从幼儿园到高中的教育需求。

作为2020年昆明东市区新秀，保利城项目售楼部将于4月中旬对外开放，首推的高层精装住宅，建面约90-142平。其中90平户型，三室两厅一卫格局，户型方正，南向带超大阳台，与客厅和卧室 直接连通，日照采光观景都能满足，是小三居幸福生活的首选。

买房买首开，保利城值得重点关注。