文｜想住成都

昨天（4月8日），四川省教育厅对《关于规范2020年全省普通中小学招生入学工作的通知》进行了政策解读。《通知》要求，民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生。

很多人认为这是对优质公办教育的利空，门槛降低。同时也会影响到家长对公办优质资源的追逐。

恰好在最近一个月，我们的小视频拍遍了成都“五朵金花”小学的学区房。

在梳理这些学区房价格的时候，我发现了一些有意思的点，今天这篇文章，我就来聊聊关于成都学区房的一些现象。

学区房的购买逻辑是什么？？

学区房=房子+入学资格，在满足孩子教育资格的同时，房产又可以作为固定资产的投资。

以成都头部“五朵金花”的学区房为例。

泡桐树小学的学区房，挂牌价甚至有超过4万元/㎡，但是在实际的成交记录中，根据户型的大小，成交价集中在3-4万元/㎡。

图源：链家网

成都“五朵金花”小学中，泡桐树小学的学区房最贵，其次是成都实验小学、盐道街小学、城师附小、龙江路小学。

从这类头部学区房的价格涨幅来看，同样走在最前端的。

拿泡小学区房举例，目前基本以破旧的老小区为主。房子立面破损严重，物业管理差、小区配套设施几乎没有，仅仅靠学区撑起了价格和涨幅。

图：泡桐树街1号院

目前，泡小大部分学区房的成交价在3-4万元/㎡。单价轻松碾压成都高端豪宅。

翻开这些老房子的成交记录：

2013年，成交均价13000元/㎡；

2016年，成交均价16000元/㎡；

2019年，成交均价35000元/㎡。

如果单从涨幅来看，它和成都热门改善豪宅仁恒滨河湾的涨幅同步。并且，在过去8年的成交记录中，这些学区房的价格还没有出现过下跌的情况。这种现象，让学区房的投资热度长久不衰。

学区房有短板吗？

如果单纯把它看作一个投资品，学区房价夸张的涨幅，足以让人眼红。

但是，投资品讲究的换手率，它反映了市场交易的活跃程度。

这些“老破小”学区房的交易活跃度非常低，低到个别学房一两年都卖不出去一套房。

是市场需求少，还是学区房本身有价无市？

其实不然，相较于泡小、实小等房龄超过20年的“老破小”学区房，现如今的购房者更热衷于购买次新学区房。

比如，锦江区盐道街小学本部学区房，皇后国际、雕墅等房龄不超过15年的电梯高层。

图：皇后国际实景

这类楼盘普遍有较好的小区环境，良好的物业管理服务，并且在租金方面，还能保证不错的投资收益。

图源：链家网

所以，这类小区，挂牌房源多，尽管单价普遍接近4万元/㎡，但成交热度依然很高，基本每月都有成交量，超过了大部分热门小区的成交热度。

所以，在学区房的选择上，我建议家长还是盯紧此类热门的次新学区房。

学区房的另一个短板，则是招生政策的变动对价格影响较大。

比如今年就要开始实行的“公民同招”。

对于普通家庭而言，民办小学的入学概率极低。而公办学校要想取得入学资格也只能买学区房，因此，大量想让孩子上好学校的父母只能被挤到市场，从而推高了学区房价格。

如果这个政策促使优质民办学校的门槛降低了，则会影响到优质公办学校的需求热度。

由于目前细则还没有出来，民办具体怎么摇号，对学区房的具体影响尚有待观察，我个人建议可以暂时观望，等待具体政策细则出台，届时我们再聊一聊。

这些年以来，成都学区房价格普遍上涨较多，这与城市教育不平衡相关。除了上面聊到的本部名校，成都近几年也衍生了大量名校分校。比如盐小、城师附小在成都已有多个校区，这类学校的加入，又能直接影响到划片区域楼盘的价格。

买房就能上学，房屋和学校之间的“联动”，导致学区房价格上涨，令很多家长痛苦不堪，却又忍痛购买。