文｜韩素云

近日，有消息称龙光玖悦台将在五一启动登记，验资100万元看房。

这消息看似“平平无奇”，不过，但凡知道项目所属土地于去年6月才出让的人，都免不了惊叹一句：“这也太快了吧？！”

其实，早在龙光拿地不久后，网上就有“规划图秒出、当天开工”的传闻，无一不表明其进度非常“神速”。如今时隔11个月，项目竟开始准备入市了？

为此，界面楼谈实地走访，一探究竟。

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五一开放，价格或超8万/㎡

4月26日傍晚，龙光玖悦台工地上工人众多，挖掘机、大货车、小推车齐齐上阵，现场尘土飞扬，一片凌乱。

界面楼谈观察发现，项目东北角已立起“龙光玖悦台”的牌子，营销中心也已搭建起来，内有工人在布置灯饰。

但外部依然是狼藉景象，地面裸露着黄泥，部分建筑垃圾也并未清理。

对此，项目工人斩钉截铁地向界面楼谈表示：“营销中心马上好了，五一肯定能建好。”

或许正是希望赶在五一内开放营销中心，工地才忙碌至此。

界面楼谈咨询项目销售人员，对方也同样表示五一期间将开放营销中心和样板间，验资100万元方可参观。

至于开盘，对方则未给出具体时间，只表示“争取尽早”。

据界面楼谈实地考察，虽然营销中心建设进度较快，但住宅部分目前已建楼层不足10层，短期内仍难达到开盘标准。

追溯起来，龙光玖悦台项目源于去年6月24日的“史诗级”土拍。

当时，该宗地编号为A817-0609，挂牌起始价45.41亿元，最高限制地价65.85亿元，起始楼面价3.06万元/平方米，最高限制地价楼面价4.44万元/平方米。

由于宗地所在位置较好，吸引了保利、平安、华侨城、中海、金茂和龙光等多家房企参与竞拍，举牌超过150次。

最终，龙光以65.85亿元，配建人才房3.67万平方米的代价，拿下宗地，可售楼面价近6.7万元/平方米。

鉴于金茂府此前曾以5.7万元/平方米的可售楼面价拿下龙华地块，最终建成后入市单价达到10.3万元/平方米。有推测认为，虽然龙光玖悦台单价不一定会是“10字头”，但也必须达到8万元/平方米以上才能获得盈利空间。

而界面楼谈从销售人员处获悉，目前项目的具体价格未定，但可以参考附近二手房价，他透露“周边二手房价8-11万”。

在链家上可以看到，红山片区二手房均价7.8万元/平方米，项目一路之隔的玫瑰四季均价8.1-8.5万元/平方米，而更高的莱蒙水榭春天A、B区，则超过11万元/平方米。

可见，虽有新房有一定价格限制，但项目售价不会低于8万元/平方米。

02

地铁/学校/商业/医院，齐全

龙光玖悦台位于龙华区民治街道红山片区，占地面积3.3万平方米，总建面约20.9万平方米，计容建面约15.4万平方米。

根据规划，项目将建成6座商品住宅、1座人才房、1所幼儿园，能提供约940套房源和1400个车位。

整体来看，项目所在片区高层楼盘众多，且建成时间多在2015年左右。在这些楼盘的带动下，片区居住氛围较为成熟。

界面楼谈观察发现，项目周边拥有天虹商场、红山6979商业中心等商业配套，更有龙华实验学校在旁。根据龙光玖悦台的宣传资料，项目位于该学校学区内。

不得不提的是，该学校在2019年深圳中考中，位列龙华区第一，让项目的教育配套较为看好。

目前，项目周边还有深圳市新美术馆、第二图书馆、三甲医院新华医院在建，未来片区医疗及休闲配套将更加完善。

交通方面，4号线红山地铁站距离项目约700米，步行时间在10分钟以内。从红山站到福田中心区不过30分钟路程，一站之隔的深圳北站还能前往广州、香港及国内其他城市。

此外，片区内更有6号线在建，也同样设置了红山站，即项目未来将拥有双地铁配套，交通便利。

不过，也由于4号线自项目东北侧穿行而过，并且为地上设计，会给周边带来噪音污染。

或许正是出于这方面的考虑，项目东北方位为幼儿园，随后是人才房，而商品住宅则掩藏在最后，以在一定程度上降低噪音干扰。

消息称，项目一期将推出1栋一单元和3栋，共310套住宅房源，主力户型为95平方米左右的三房，以及113-125平方米的四房。

按照此前规划，项目总户数1002户（一期336套，二期666）套，如今户数减至940套，可推测户型面积有所增加。

从龙光玖悦台的项目介绍来看，项目定位为“玖系plus”，不仅绿化率达到40%，还采用了人脸梯控、智能门锁、可视对讲等智慧社区技术，甚至还配备西门子洗碗机、厨房凉霸等家电，配套设计较为用心。

这表明项目定位较为高端，或也在一定程度也暗示了项目售价不会太低。

部分信息来源：中原大咖