来源 | PropTech研习社（ID：cv_seal）

作者 | 林开浩

近日，亚洲第一，全球第二的物流地产霸主——普洛斯发布了财报。这份财报让我们得以窥视，一直以来颇为神秘的普洛斯，自2018年私有化以来，这2年时间里到底在做些什么？

物流地产贡献86%的营收

2019年，普洛斯中国实现营业收入9.90亿美元，净利润为10.58亿美元,与2018年的29.99亿美元相比大幅下滑，报告给出的原因是市场公允价值变动和新业务开拓。

普洛斯中国的主营业务依旧是物流地产的租金生意。财报甚至表示，租金的利润占据总营收的半壁江山。

普洛斯中国将营收来源分为：租金及相关收入、销售货物收入、金融服务收入、管理费收入等等。

尽管普洛斯在奋力开拓新的业务，不过营收大头依旧是租金，占比高达86%。

就租金收入而言，与2018年的8.32亿美元相比，年度租金和相关收入增加了2%，达到8.52亿美元，主要归因于开发项目稳定运营后的租金增长。

尽管与租金收入相比，普洛斯的基金管理收入不算多，但也实现了5300万美元的增长，增长幅度达到250%。

截止2019年底，普洛斯中国经营着价值210亿美元、占地4600万平方米的基础物流设施。

这大约相当于3个易商红木、4个宇培集团、8个宝湾物流，普洛斯中国依然是不可撼动的“老大哥”。

其中140亿美元的已完工房产，租赁率达到87%，使用率达到85%。

2019年，普洛斯中国完成了价值12.68亿美元的项目开发和240万平米建筑面积的建设，总体开发利润率为29%，总体稳定利率为50%，较上期增长了6%。

由于近年来，中国主要市场的土地供应收缩，从政府手中获得物流仓储用地极其困难，普洛斯采取的方法是——找有土地资源的合作伙伴共同开发。普洛斯自认为“（土地资源稀缺）这个问题得到了很好的解决”。

普洛斯中国的投资版图：2年控股47家子公司

近年来广受关注的普洛斯基金管理业务，也在这次财报中做了披露。

截止2019年底，普洛斯基金管理平台管理着4只基金，分别为：CLF Fund I,LP（简称“CLF I”）、CLF Fundll,LP (简称“CLF ll”)、GLP China Valued-Added Venture I（简称“CVA I“）、GLP ChnaValued-Added Venture ll（简称”CVA ll“）。

这4只基金资产管理规模共计150亿美元，普洛斯已是物流基金市场上一股不可忽视的力量。

此外，普洛斯还与一批投资者成立了一只投资稳定创收物流资产的新基金GLP China income Fund I (简称“CIF I”)，目标规模为150亿元。

此外，普洛斯中国还有一个私募股权投资平台——隐山资本，投资领域为现代物流服务和食品供应链两个赛道。

普洛斯刚刚通过该平台完成了对宁波中远海运物流的股权战略投资。

自2018年成立以来，隐山资本已投资了40多家企业，并曾在2017年参与东航物流的混改。

普洛斯是在2018年5月对隐山资本进行了股权投资，获取了30.76%的股份，至 2019年的最后一天，将股权投资追加到了69.05%。

值得注意的是，去年一只名为Hidden Hill Logistics Private Equity Fund的基金初始募资已经close，总股本融资规模为12.04亿美元。

年报显示，普洛斯自2018年初私有化以来，奉行极致的“买买买”主义，总计将47家公司纳入麾下，股权占比都在50%以上。

以上虽不是普洛斯全部的投资案例，但也能体现普洛斯的投资偏好：寻求对被投企业的绝对控制，不仅仅是财务层面的回报，更希望对母公司业务能有所加持。

需要注意的是，普洛斯所投标的，不仅仅是物流产业链企业，甚至还收购了多达16家的信息技术企业、6食品供应链企业以及1家新能源企业。

食品供应链企业，是隐山资本的投资赛道，还好理解，但普洛斯为何要投资如此众多的信息技术公司？

财报中不经意的一句话或许透露了线索。

没错，如今的普洛斯不仅仅看好既有的基金管理业务，还正在尝试至少2项新业务——新能源（太阳能业务）和互联网数据中心。

这就能解释了普洛斯的投资逻辑，通过大举收购跨行业的企业迅速积累行业技术和技术。

说到底，和恒大造车一个道理，不懂车，不妨碍我“买买买”呀。

财报末尾，普洛斯显示出了投资的另一个特点，“嗜好”国企。

年报结尾就披露了2020年的两项国资收购案。

今年1月19日，普洛斯中国以10.4 亿元人民币的价格受让了成立于2005年临港国际20％的股份。

该司由普洛斯和上海临港集团共同投资与开发，股权各占50%，收购完成后，普洛斯持有临港国际股份占比达到70％，并获控制权。

临港国际旗下上海临港普洛斯国际物流园地理位置特殊，临港产业区内及上海地区唯一的现代化物流园区。

另一个案例是，普洛斯中国于3月24日战略投资了招商局集团旗下的招商资本，占有50％的股份。

此外，普洛斯还计划认购招商资本新发行的10亿元人民币股本，并提供不超过37.3亿元的贷款，用以维持招商资本的日常运营。

招商资本是招商局集团的二级公司，专门从事另类投资与资产管理，负责整合招商局集团在交通运输、地产、金融三大板块的资源。

截止2018年底，招商资本管理的资产规模达2700多亿元人民币。2019年6月，招商资本入选国家发改委第四批混合所有制改革试点名单。

“嗜好”国企的逻辑就很好理解了，毕竟优质资产都在国企手里。