文 | 江楚雅

继碧桂园等头部房企推动区域小集团化改革后，中型房企的相关改革也开始推进。6月3日，闽系房企旭辉集团（00884.HK）方面宣布，成立东南区域集团，合并原浙江区域集团和福建公司，区域目标设定为500亿。

旭辉成立东南区域集团是其推动区域化小集团改革的一步，也是助推业绩进一步增长的基础。年报显示，2019年旭辉集团实现2006亿元合同销售金额，核心净利润增长24.69％，达到69.03亿元。集团上市后核心净利润复合增长率高达33％。2015年到2017年成长期的旭辉维持着较高的净利润增长速度。

同日，旭辉集团还发布了5月未经审核运营数据，5月，公司实现销售额202.0亿元，同比增加26.49%。今年前5个月，旭辉集团实现销售额556.0亿元，同比减少18.88%，完成全年2300亿元销售目标的24.17%。

中长期来看，旭辉正加紧推进组织变革区域深耕，通过“总部大平台+区域小集团+项目集群”的架构，提高项目整合、运营的效率。

知名地产分析师严跃进认为，房企积极调整组织架构，既能最大程度地整合各类资源，又能进一步降低管理成本。这种通过调整组织架构以适应市场变化的做法，在地产界已然是“大势所趋”。

深耕一二线 拿地权益大幅提升

旭辉2020年的合约销售目标为2300亿元，同比增长15%。2019年，旭辉实现2006亿元合同销售金额，来自约55个城市超过240个项目；从地域来看，长三角占比48%，环渤海、中西部和华南分别为25%、18%和9%。

根据中指研究院数据显示，前11-30名的头部房企2019年销售额平均增速达到24.1％，为百强企业销售增速最高的阵营，而旭辉集团的32％增速位居前列。

土储方面，旭辉以稳为准并逐步提高拿地权益占比。旭辉内部要求2020年-2022年拿地权益比例达到65%-70%，到2022年存量土储权益比例要达到65%左右；合约销售权益比未来三年内要从55%升至65%。

2019年全年公司新增土储权益比为65%，新增货值并表比例为76%。截至去年末，旭辉的总土储面积是6540万平方米，总货值9880亿元，权益占比为65%，能够支撑未来2-3年的发展。前4个月，旭辉共获取土地16幅，总地价161亿元，权益地价142亿元，拿地权益比大幅提升至近九成。今年以来，旭辉一二线城市拿地占比近九成。

值得注意的是，今年以来旭辉获取土地平均溢价率仅为12.8%，其中7个项目以0溢价获取。根据克而瑞同期的数据，全国前4月平均土地溢价率在16%，热点的一二线城市地价更是节节高攀。类似杭州、苏州等地，土地拍卖市场更是出现了多幅高溢价成交的地块。

2020年旭辉在“多元化拿地”的落实上更进一步。旭辉前4个月多元化拿地项目多达7个，分别位于上海、青岛、长沙、重庆和洛阳，合计新增货值158亿元。其中青岛即墨和洛阳的新增地块为一二级联动项目，长沙及重庆的项目则通过收并购获取。

旭辉董事长林中在2019年业绩会上说：“旭辉多元化的拿地能力是未来以合理的价格拿到更多土储的必要的补充，多元化拿地中，一二级联动在2019年取得了成果，旧改带来500亿左右货值，这些货值未来的利润会比招拍挂带来的利润可能更为可期，此外，商业勾地和产业勾地，以及收并购会持续发力，作为土储的多元化的能力建设。多元化的拿地能力从去年33%比重未来要提升到50%，降低土地成本，确保未来几年我们的毛利率和净利润的稳定。”

推动区域化小集团改革

当下，不少房企推动区域小集团化改革。6月3日，旭辉集团宣布，成立东南区域集团，合并原浙江区域集团和福建公司。新上任的旭辉集团高级副总裁、东南区域集团总裁汝海林表示：“此次东南区域集团的整合，两个区域协同发展，资源整合。今年，东南区域集团有望冲刺500亿元销售目标。”

早在2017年，旭辉控股董事局主席林中就曾表示，旭辉需要培育和打造十几个区域小集团，每个小集团的规模要达到300-400亿元，大的区域集团销售要超过500亿元。

据悉，今年上半年以来，旭辉已先后成立华北区域集团，并推进太原城市公司并入西北区域，组织转型明显“提速”。目前，旭辉已设立东南、江苏、皖赣、上海、西南、山东、华北共七个区域集团。2019年，旭辉七大区域集团贡献销售均超百亿元，江苏、浙江更突破超过300亿元。

与此同时，旭辉今年进行了一系列旨在“降杠杆，控负债”的财务操作，替换之前发行的高成本债项，进一步降低了财务成本。

从2015年到2019年，五年的增长，如今的旭辉已经迈进2000亿房企大营。但是公司的资产负债率始终维持保持稳定，净负债率在2017年上升至67.5％后开始稳定并且一直维持在70％以下。

今年以来，公司发行了多笔低利率融资。1月，旭辉发行5.5年期美元票据，6.0%的票面利率创美元债发行新低；3月，旭辉完成对2018年发行的私募债票面利率调整，由原有票面利率6.5%下调至5.3%；5月，旭辉全部赎回于2020年5月到期的3亿美元6.375%的优先票据。5月27日，旭辉宣布成功发行2020年第一期公司债券31.2亿元，利率最低3.8%，创下其公司债发行历史利率新低。

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5月40城新房成交

年内首次同比转增

6月3日，易居研究院发布《2020年5月全国40城新建商品住宅成交报告》。报告显示，5月40城新建商品住宅成交面积环比增长27%，同比增长2%，成交量年内首次同比转增。

分地区来看，2020年1-5月，一线城市新建商品住宅成交量累计同比下降26%，二线城市累计同比下降25%；三四线城市累计同比下降21%。

易居研究院研究员沈昕认为，疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，预计接下来几个月供应量会有所增加。5月40城成交同比已转增，部分城市楼市供销两旺，预计6月房企为冲刺半年度业绩，会加快推盘节奏、加大营销力度，楼市成交继续回暖的概率较大。但在目前的经济环境和政策环境下，大部分城市的楼市成交不具备大幅增长的条件。