文 | 丸子君

前段时间跟大家聊了一下西丽的情况，发现大家对于“9万/平买不买西丽”的看法，似乎差异很大。

40%的人认为这个价格值得，46%的人认为不值得，占比相差不大。

当中，有人认为西丽的南北交通太堵是硬伤，认为片区产业落后，有天然的地理阻隔，需要较长时间改善；但也有人非常看好西丽的未来规划，认为西丽再怎么样也是南山。

之前我们就说过，西丽目前的价格依然算得上南山的洼地，而且近期有不少住房项目在建，值得大家持续关注。

因此，我们再实地考察了片区的又一住宅项目，深铁阅山境花园。不过，这个项目存在着一些争议，或许大家也可以聊聊。

01

地铁+铁路+马路，噪音暴击

深铁阅山境花园在留仙大道与九号路交汇处，距离5号线塘朗站约700多米，11分钟左右的步行时间。

由于西丽多山，项目南靠面积庞大的塘朗山公园，北为深圳大学、南方科技大学、野生动物园。

这样的地理布局，导致沟通龙华与宝安的通道，都挤在了项目周边的狭长片区。

在深铁阅山境花园的南北两侧，有裸露的地铁5号线、车流密集的留仙大道，也有贯穿深圳东北与西南的南坪快速及南坪铁路，说一句“交通要塞”也不为过。

这样的特点，也让项目多了一个外号——“呼啸山庄”。

那项目的噪音污染程度究竟如何呢？

丸子君发现，就北侧而言，裸露的5号线意外地并没有很吵，反倒是来往的车辆会带来不小的噪音。而项目西部地块还会紧挨南坪快速路和塘朗九号路，噪音污染必然是最严重的。

那入住之后，是否会因为有墙体、门窗阻隔而变得好一些呢？

答案当然是看邻居啦。

紧邻项目东侧的，是朗麓家园。

这个小区号称“深圳最美公租园”，然而在网上轻易就能看到，从2015年到2019年，这五年间不断有住户提出噪音问题，有的在论坛集思广益，有的询问交通局，还有的向深圳市长提问。

众多意见反馈后，交通运输局也在2018年开始计划在南坪快速与住宅区之间建设隔音墙。

不过，根据网友们的说法，隔音墙只完成了朗麓家园13-17栋的路段，1-11栋却没有了动作。

而对于剩余的路段，交通运输局却表示不具备修建的客观条件。

官方回应称，由于地形原因，该路段隔音墙施工，必然会占用南坪快速的车道，而该路段又是塘朗山隧道入口，一旦占用车道，南坪快速的拥堵程度会严重加剧，甚至是瘫痪，因此不具备施工的条件。

官方在年底时又给出了更进一步的答复：该路段的隔音墙工程会跟随南坪快速改扩建一起实施。

而目前，暂时未见该路段的南坪快速有改扩建迹象。

因此，就邻居的情况来看，深铁阅山境花园想要摆脱噪音污染的情况，并非易事，甚至三面环路的特点，将让项目面临更严重的噪音问题。

02

自然景观好，但项目还有问题

若抛开噪音污染来看，项目的东西向交通情况算得上优良。

除了以上的交通线路外，深圳北站及在建的西丽高铁站均在三站以内便可到达，它们也是深圳最大的两个高铁站。

此外，已有的塘朗山隧道，加上沙河东路北延、侨城东路北延、沙河西路快速化改造，也将进一步改善项目南北向的交通便利程度。

并且，塘朗城、宝能城项目的建成，也填补了周边的商业空缺。

据了解，去年年底，宝能环球汇就已确定引入300多家商铺，未来将提供近14万平方米体量的商业配套。

当时宝能环球汇计划于今年5月开业，但因疫情影响，将再推迟至9月开业。

6万平方米的塘朗城则早已建成入市。

不过，丸子君实地探访发现，沿街店铺多为培训班、兴趣班，缺乏商业氛围；购物中心内则有餐饮、服装等店铺，能满足多种消费需求。

教育配套方面，有南科大实验学校、南科大第二实验小学，南科大塘朗小学等3所小学，为共享学区，初中学区为南山外国语学校（集团）桃源中学。

这几所学校距离项目都不算太近，最近的南科大第二实验小学在800米之外。

丸子君到访时正是放学时段，该小学的校门口有家长在维持秩序，周边的道路建设较为完善，电动车不多，学生的出行安全仍算较有保障。

而距离最远的初中更是称得上遥远——自驾的必经之路塘朗山隧道容易堵塞，车程约20分钟，乘坐公共交通工具更是需要1个小时。

所幸的是，项目自带一所初中，或能改变上学的窘境。

虽然西丽的地理情况，容易带来出行困扰，但也给项目带来了丰富的自然景观。

项目南为塘朗山，北为羊台山山脚，周边坐落着塘朗山公园、西丽高尔夫乡村俱乐部、深圳野生动物园、西丽水库等众多自然景观与景点，是关内少有的绿化面积庞大的片区。

具体到项目，深铁阅山境花园总占地面积约4.3万平方米，总建筑面积约18万平方米，将建成5栋150米的高层住宅（预计50层左右）。

其中，含1栋人才房、4栋商品住宅，以及商业裙楼、初中和幼儿园等配套。

商品住宅方面，配建面积达8.25万平方米，套内面积为6.14万平方米，实用率或在74%左右，均为毛坯交楼。

目前，项目周边的二手房价在8-12.7万元/平方米区间，价格最高的为宝能城，最低的为塘朗城。

综合来看，项目的优势是东西向交通便利、自然景观丰富、教育配套较为齐全、周边商业看好等，劣势则是噪音污染、南北向交通不便，并且得房率不高、毛坯交房等。

那么，你觉得深铁阅山境花园值得买入吗？房价又该是多少比较合适呢？

（部分资料来源：深圳房地产信息网）

界面楼谈

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