文 | 立田

西安国际港务区规划建设范围为44.6平方公里，是西安经济社会发展和城市建设"北扩、东拓、西联"的前沿区域。

2016年底，终点在港务区的西安地铁3号线通车，将港务区与西安主城区成功畅联；全运会落户西安，2017年底，西安奥体中心开工，带来区域经济联动效应……

国家政策、产业利好消息不断涌现，国际港务区以高标准打造生态西安名片、绿色发展示范、对外开放窗口等“标签”，逐渐成为陕西省和西安市践行‘一带一路’倡议的重要支撑和平台。

商品房价格洼地  均价上涨

近两年，大型产业的陆续落地，让这一片区域建设提速，发展日新月异，也让以往乏人问津的港务区吸引了众多开发商的目光，纷纷抢滩入驻。

2018年1月份，绿城、华润先后在港务区奥体板块拿地，建成项目绿城·全运村和华润置地·未来城市。入市至今，两盘几乎每次登记都需要摇号。近日， 绿城·全运村四期木兰郡10#、12#、13#楼臻品毛坯产品推出，户型建面99——118㎡，于2020年6月13日上午10:00摇号。

除却较早入市的陆港·滨海湾、枫林九溪、西港·碧水湾、绿地·璀璨天城等。2019年下半年开始，招商、中冶、电建、中铁以“产业+住宅”的模式进驻港务区。金地则通过公开拍卖的方式拿下了港务区板块1宗住宅用地。同年10月22日，绿城以13.2亿拍得204亩居住用地，加码布局国际港务区。

2020年港务区摘地依然频繁，1月13日,西安市港务区五宗优质土地举行现场拍卖；3月20日，由西安富港房地产开发有限公司（万科）在纺渭路以西、新筑综合物流中心以北，摘得161亩的居住用地。

至此，利好不断的港务区，已有全国十余家一线品牌房企，如绿城、华润、绿地、电建、万科、高新、金地、招商等进驻布局，西安大发展中下一个置业热门区域似乎蓄势待发。

与区域热度相匹配的是房价提升。据西安房天下数据显示，在2018年初，浐灞1月整体楼盘均价9548元/㎡，而国际港务区1月楼盘均价为8633元/㎡，处于西安楼盘价洼地。

如今，随着一线品牌房企的进入，均价万元以下的产品变得凤毛麟角。绿城·全运村四期均价11000元/㎡，绿地璀璨天城2期均价 12461元/m²，华润置地·未来城市均价13000元/㎡。

迎接全运会的港务区  全力以赴

据“西安国际港务区”公众平台相关信息显示，奥体中心周边基础设施配套项目总投资98亿元，是国际港务区有史以来总投资最大的基础设施配套项目。其中就包括1个隧道、1条生态廊道、2座桥梁、10条重点道路——向东路下穿灞河连通灞浦三路隧道工程总投资约12亿元；灞河两岸提升工程（国际港务区段）总投资约24亿元；奥体中心周边高压线配套电力沟道工程总投资约25亿元；杏渭路上跨绕城高速连接锦堤六路桥梁工程等总投资约2.5亿元；

目前，这里有中西部陆港金融小镇、腾讯双创小镇，砂之船奥特莱斯等已投入使用中的项目；阿里巴巴、京东西北运营中心、国美、派昂医药等多家国内外大型企业聚集于此；也有当前备受瞩目的奥体中心、满载货物的中欧班列“长安号”、总投资约100亿元的招商局丝路中心及配套项目等等。

学校有陆港第一小学、陆港第二小学、全运村小学（在建），西港花园高级中学、六十四中、全运村中学（在建）、兰家小学、柳树余小学等；交通体系上，区域紧邻绕城高速，地铁3号线和已经开工地铁14号线，将港务区与主城区的联通更为通畅紧密。

奥体中心1.8万座的体育馆已于2020年5月30日完成竣工验收工作。据界面楼市西安频道工作人员现场走访发现，6万人的主体育场和4千座的游泳跳水馆，外部主体机构基本成形，预计“一场两馆”的工程进度将在今年底收到更多好消息。

目前港务区板块处于如火如荼的建设中，四处尘土飞扬、工地喧嚣。各项配套都在不断完善中，待建成后，将有效提升国际港务区奥体中心周边20平方公里的城市综合承载能力，未来的上升价值清晰可见。

城市新区 产业+居住圈

任何一个新区的发展都需要时间。西安高新区十余年开拓，筚路蓝缕，至今吸引前沿产业无数；西安曲江新区十余年生态、文化建设，至今形成宜居怡人生活圈。

众所周知，优质的产业发展城市，吸引人才，而人才的涌入可加速居住圈的成熟，助力城市的整体发展。作为西安城市“新区”，港务区发展劲头较足，发展速度较快，有成为后起之秀潜力，但根据规划功能，布局范围，其建设周期长度也不会短。即使在当前加速建设的环境下，区域形成完备成熟的产业集群、居住圈，也依然需要至少5、6年甚至10年以上的时间。

而这5年以上或许长达10年的时间，就是购房者们所要经历的“不确定预期”阶段。这里的“不确定”因素则包括：政策及规划的调整，产业落地是否顺利，配套项目是否按计划建设等。

从目前看，西安国际港务区大项目、优质产业均在顺利推进中，但最终区域发展能否步入正轨，取得成果，还是要看产业是否能跟城市共融，产生关联价值，从而形成居民、产业、城市的良好互动循环。

当前的港务区基本形成了临港产业、电子商务、新金融、现代商贸物流、文体健康等五大主导产业体系，加上正在建设中的大型项目、城市配套，基本保证了优质产业的丰富多样性。而正开发中的住宅项目和不断进驻的开发商，也让住宅集群逐渐汇聚。可以说已落地产业和品牌住宅这两者基本奠定了区域未来的热度。

每个城市兴建新兴区域、打造新城，交通便捷配套成熟度等都相对不太完善。作为西安“门户经济”关键之一的港务区，目前商品房价格略低于主城。其户型面积100平方米左右住宅产品亦较多，对刚需群体而言可选择范围较大，购房压力较小，甚至在特定阶段，部分房企会推出优惠折扣，让产品性价比远超过主城。

所以，虽然新区的购房者会经历一段时间“拓荒期”，但与区域共成长后，收获的将是板块升值和一个繁华便利的“家”，其生活舒适度或许更不亚于主城区。