2020年6月23日，由上海报业集团丨界面新闻主办、复旦大学泛海国际金融学院独家学术支持、波司登战略合作的【界面资本论坛】于线上举办。中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲发表主旨演讲《都市圈时代的房地产行业展》，就都市圈发展规律、房地产市场走向分享观点。

他指出，当前京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝五大城市群包揽了主要的经济和人口资源，这些区域未来吸附人口和产业的能力会更强。随着人口与产业的集聚，一些高能级都市圈已经形成网状化的城镇体系，未来形成都市连绵区的机会也比较大，有助于带来更好的产业集聚优势与价值链分工。

过去十年，都市圈及外溢区域基本占据全国住宅市场的半壁江山。下一个十年，伴随集聚效应的增强，国内都市圈的产业与经济潜力将进一步释放，核心都市的外溢市场也将迎来巨大的增长空间。

以下为竺劲在【界面资本论坛】上演讲实录：

大家好，我是中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲，今天很荣幸受到界面新闻邀请来到界面资本论坛，接下来与大家分享一下关于都市圈时代房地产行业的展望。

今天分享分为四个部分，第一，城市化发展规律简述；第二，美国和日本的城市化经验能对中国未来都市圈化、城市群发展的借鉴意义；第三，中国城市群与都市圈的崛起；第四，中国都市圈房地产市场展望。中国城市化已经进入第二阶段，从全球来看，城市化几乎是每个工业国家必须经历的一个阶段，在这样一个新的城市化发展阶段，我们中国未来会怎样发展？

城市化发展规律

城市化的发展有自己的演进规律，就像一个生物的发展、一个人的成长一样。现在来看，全球城市化最发达的区域，还是以美国为首的发达国家。城市化实际上经历了非常长的时间，在形态上面从大型化变为都市圈化，最后形成都市连绵区，学术上一般把城市化发展定为第一阶段、第二阶段、成熟阶段。

第一阶段，城市化率从30%-50%，往往是快速城市化过程，体现为城市越来越大，城市吸附农村人口，也就是1.0——城市大型化。从全球趋势来看，从1900年开始，大城市的人口从来没有出现过下降，除非遇战乱、自然灾害等一些偶然性因素。第二阶段，城市化率到50%-70%，进入2.0——都市圈化阶段，也就是说城市不满足于本身吸附外来的人口，城市内部出现一定的逆城市化，并带动周边小城市发展。第三阶段，城市化率到70%以上，城市基本上定型，农村的人口基本已转移到城市中，进入3.0——都市连绵区。由于中国发展不太平衡，长三角区域其实已经慢慢形成都市连绵区，像美国在东海岸和西海岸都有比较明显的城市连绵区。城市连绵区是城市化第三个阶段，代表了目前人类最高的城市化发展阶段，体现为一些大型城市互相连接起来，或者说原来都市圈中有些小城市发展为大城市，从而使得连绵区当中有多个城市存在。

目前中国主要还是在2.0阶段，去年年底中国城市化率在60%左右，处于50%-70%区间，也就是都市圈化阶段。大家一般把北京、上海、深圳作为核心都市圈，核心城市基本上房价在4万块钱以上，周边一些城市房价在1万到2万之间，基本上已经形成了都市圈核心和外围自然价格相对合理的比例，也说明这些都市圈是比较有活力的。

我们可以看到似乎房价只跟核心都市圈当中距核心城市的距离是有关的，距离核心都市圈核心城市越近，往往房价越高，如果同时人均GDP比较高，具备自身产业发展能力，相应的房价也会更高，所以可以看到，在上海都市圈内，离它相对比较近的，像昆山、太仓、嘉善价格会高一些，离它相对远一些的昆山，与南京价格差不多。以杭州和苏州为例，自身有驱动经济能力，也是比较重要的城市，房价也会相应高一些。因此，决定房价的因素一方面是人均GDP，一方面是离都市圈核心城市的距离，更多也与当地产业发展有关。从杭州都市圈也能看到一个比较明显的现象，即房价只和距离有关，离杭州越近价格越贵，与杭州相比，这些城市产业结构相对单一，对杭州以及上海的依赖度比较高。

北京与上海是比较类似的，北京周边城市也是以三个要素驱动为主，但还是以距离驱动、GDP驱动为主。京津冀的发展水平低于上海都市圈的发展水平，上海都市圈相对而言形成了多个核心，京津冀核心都市圈类似于杭州都市圈，不类似于上海的都市圈。

广深是以深圳和广州作为主要驱动核心城市，房价分布更为丰富，和上海都市圈比较接近，当然粤港澳大湾区、香港、澳门特别行政区的经济发展程度比较高，同时珠海、深圳受到澳门和香港辐射，他们的房价变化有不一样的特征，所以珠海房价接近于广州房价，主要是受到澳门，以及港珠澳大桥连通的影响，粤港澳大湾区的房价分布又跟京津冀和上海是不一样的。

所以，都市圈内城市房价是由三个驱动素来决定的，第一，距核心城市的距离，第二，当地人均GDP水平，第三当地产业结构或者叫产业发展成熟度，这三个因素决定了都市圈内房价的分布

可能因为我是房地产分析师，所以习惯于用房价来表示或者阐述对城市的认识，尽管房价只是一个冷冰冰的数字，但在一定程度上，也反映出了城市发展水平和未来发展空间。

美国与日本的城市化经验

第二部分，美国和日本是现在来看，一个是全球，一个是东亚地区最发达的经济区域，他们也经历了跟中国类似的从低城市化阶段到高城市化阶段。美国的城市化发展，从1840年大概是10%左右的城镇化率，到1880年30%左右城市化率。也就是说第一个阶段1880年到1920年，第二阶段1920年到1960年，1960年达到70%，1960年至今是所谓成熟的城市化阶段。每个阶段的发展其实是很有特色的，跟中国有一定的类似性。首先在城市化启动阶段，美国的工业化水平比较低，城市功能多以商业贸易为主，如纽约等，当时1840年到1880年也出现了非常重要的南北战争，导致经济重新整合，带来了城市大发展；到了第一阶段——1880年到1920年，正好是南北战争以后消化的阶段，全球工业化都出现了加速，美国利用了工业化加速契机，城市也得到了很好的发展，是制造业主导的阶段，与中国加入WTO以后有更大的制造业发展机会有一些类似；1920年到1960年，美国进入了城市化大推进时代，也就是说，城市开始沿交通线辐射，有大量的都市圈、城市群发展。1960年以后，美国进入成熟的阶段。所以，美国的城镇体系存在明显的演变趋势，从最早的单核大城市体系，慢慢变成区域城镇体系，再到大都市区划的城镇结构体系，最终到现在的连绵区结构体系，这些阶段实际上是跟经济和城市化发展阶段息息相关。我们可以看到，当前来看，大城市连绵区城镇结构体系是更为丰富、有机的体系，大城市的连绵区，是当前美国城市化的主要形态，而中国目前还没有达到。

从预测来看，到2050年美国70%以上的人口、经济增长都只会集中在10个大城市连绵区，包括东北部主要是纽约为代表，中西部主要以芝加哥为代表，加州南部主要是洛杉矶。美国东北海岸的发展是比较有意思的，东北区也就是纽约、费城、华盛顿，这个区域实际上是美国最早的发源地当时五月花号也是在这个地方立足的，1845年以前主要是港口城市，是殖民性站点的发展模式，伴随着经济的发展，从贸易转向制造业，所以整个经济形态利用了交通枢纽导致核心城市有更大发展，美国的东北地区的城市网络慢慢形成，同时有大量的运河和铁路开办，导致整个城市发展较好。1945年以后率先形成了城市连绵区，主要原因还是在于私人小轿车的增长、高速公路的建设，以及美国规划当中放任城市蔓延等。

这种模式的发展也伴随着不断的城市化、核心化转向逆城市化的过程，这也是美国宾夕法尼亚大学报告中关于郊区化、中心化、城市互动的内容。从60年代开始有一个互动过程，从中心化到郊区化再到中心化，是不断复兴的过程，与现在上海搞城市更新是类似的，也是持续性的过程，带来了城市核心区不断重新塑造，以及郊区和周边城市的新发展。

我们再来看一下日本的情况，跟美国类似。城市化基本分三个阶段，日本的第三个阶段在1970年以后，也就是在日本出现石油危机以前，日本当时还在做列岛改造计划，当时是日本经济遭遇一定瓶颈，很难通过原有的模式，也就是第一、第二阶段的驱动模式，基础设施建设和房地产投资拉动经济增长，城市化率到60%以后，实际上就是要进入高质量发展阶段，需要更多的服务业、高新技术来推动经济发展，中国目前在第二阶段，中国转型相应而言是任重道远。日本在1970年后，进入成熟阶段，中心和外围互动，出现连绵区趋势相对比较明显一些。但是我们必须认识到，日本跟美国很大的差异，日本实际上从面积上相当于中国云南省，所以它整个国家城市发展，实际上只能看成是一个省内几个城市的发展，所以日本单级化现象比较明显。美国是地域比较辽阔的大陆型国家，而日本是一个岛国，面积比较小，二战后，日本人口移动和分布的基本特征是人口向太平洋沿岸的东京、大阪、名古屋三大工业中心城市移动，由此形成了三大都市圈。70年代中叶开始，大阪圈和名古屋圈开始出现净流出，东京圈则保持持续净流入。“东京—大阪—名古屋”三极集中结构开始崩溃。也就是说，日本在城市化成熟以后，就出现了人口单级化向东京迁移的现象，为什么有这个现象呢？主要原因在于整个产业结构中大阪和名古屋没有跟上，在列岛改造计划后，尽管大家在寻找新的一些地方，但是从产业集群的经济程度来看，东京地价相对而言最高，但大阪和名古屋不低，东京产业集群产业更好，更多企业到东京营业，也有更多人口涌入东京，这是导致1970年代以后，日本城市化发展趋势比较大的变化。这在中国有些省份可以看到，单级化的现象相应而言是比较明显的，比如说河南郑州、贵州贵阳，甚至包括安徽合肥，都出现了单级化非常明显的现象。单级化明显的现象，其实是由于产业发展、集聚带来的，产业如何落地跟当地的政府关系比较大，跟当地产业基础也有关系，可能更多依赖于政策，当然也有一些偶然性。单级化的发生是第二个阶段到第三个阶段都会发生的现象，中国目前会伴随着城市化的不断推进，在城市化率70%以后，实际上就会出现城市连绵区，同时，部分区域也会出现单级化现象，这两种现象会并存，所以大家在就业、置业方面，都要考虑每个省份城市发展、结构发展的区别，从而可以很好的借鉴到从日本、美国经验。

东京为什么超越了大阪和名古屋？城市转型是很重要的因素，结果是收入差异，更多人希望到东京去工作，东京的学校也是整个日本最多、最好的，导致学校教育资源和产业资源的集聚，导致了单极化现象的存在。

在东京圈内，本身也发生一些变化，这个可能对于生活在上海、北京、深圳、广州等一线城市的居民来说有比较好的借鉴意义，这些城市往往也会出现郊区化，伴随公共交通的发展，中心区房价不断攀升。日本在1970年代城市化率达到70%以上，基本上已经完成了郊区化过程，1990年代出现中心化趋势，主要由于经济衰落，导致更多人要去市中心工作。现在中国经济情况也在朝中心城市、中心区域集聚。东京在2000年以后又出现郊区化现象，郊区化和中心化就像浪潮一样，是不断交替混动的，带来核心城市的大发展，也给核心城市郊区带来大发展，所以核心城市价值会不断提升。

中国故事：城市群与都市圈的崛起

伴随着都市圈中心的集中，日本当时房价控制得非常不好，主要是货币成政策失误导致房价泡沫较大，所以整个都市圈房价上升比较快，那么中国目前是什么状态？中国目前房地产已经没有周期，相对而言是钝化的现象，这与房地产发展比较成熟有关系，也与政府房住不炒有关。国内楼市分化加剧，一二线城市表现好于三四线城市，跟城市化发展趋势一致。中国京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝五大城市群包揽了主要的经济和人口资源，这些区域未来吸附人口和产业的能力会更强，目前看五大城市群人口占比40%，GDP占比54%，新房销售占比48%，所以整个都市圈，五大城市群，依然是房地产、就业的主战场。如果按都市圈来讲，31个都市圈以占全国3.9%的国土面积承载了近30%的人口规模。所以这种集聚其实带来了最高的经济效应，高能级的都市圈已经形成网状化的城镇体系，次中心人口也比较多，未来形成连绵区机会比较大，都市圈内的产业也已经构成了很好的价值链分布，对于都市圈来说带来各司其职的可能性，发展后劲比较足。

中国都市圈房地产市场展望

如果以都市圈作为衡量的标准，实际上我们可以看到，在过去一段时间里面，整个都市圈主宰市场规模，它的发展相对而言是成长比较快的，从2008年到2018年，10年时间当中都市圈外溢城市加起来基本上占了半壁江山，整个都市圈发展还是比较好的。

目前来看房地产市场和人口流向还是向中心集聚，所以都市圈内部核心城市更值得大家亲睐，我们认为未来十年都市圈的大发展将是主导中国城市化发展的主要驱动要素，也是主导中国房地产行业发展的要素，所以我们非常看好未来十年都市圈发展，将会带动都市经济产业新一轮腾飞，产生更多新机会。

今天我分享到这里。谢谢大家！