文｜想住成都

6月19日，四川省政府官网公布了四川省人民政府关于同意撤销新津县设立成都市新津区的批复。

这个自2017年9月20日，新津县政府第23次常委会上通过“新津撤县设区”的议题以来，三年时间，新津县终实现了更名。

此消息一出，朋友圈的中介集体“高潮”，无不为之欢呼鼓掌。

他们的目的都非常单一，为了卖房！同时，也有很多购房者开始咨询我们关于新津的购房建议。

有真切自住需求，也有单纯的投资需求。

那么，新津的房子究竟值不值得买？该怎么买？本文将为部分有需求的购房者给出答案。

新津位于成都平原西南方向，距成都市区28公里，属于成都远郊范围，与崇州、大邑、邛崃、双流接壤。

目前，区域内主流的三大开发板块为距离成都最近的新津县城，花源板块，以及岷江新城片区。

一、新津县城

优点：成熟区域，配套成熟，地铁，江景资源；

缺点：城建老旧，房价高；

整个新津城区商业属于起步阶段，综合性商业配套不足，已落成商业较为陈旧，基础配套还算完善，仅能满足基本的社区商业需求，但是依然是新津商业配套和氛围最好的区域。自然景观丰富，生态环境利于安居，交通体系完善后，10号线穿过新津县城，接轨主城区，或对本县房地产市场有促进。

购物中心：新悦广场

2017年10月，太行瑞宏以楼面价7770元/平米拿下新津县城一宗地块，目前依然保持着新津地价记录。2018年3月，雅居乐、金融街两个开发商也在新津县城拿地，地价分别为6324元/㎡、6234元/㎡。到2020年，新希望和东原地产，分别以4047元/㎡、4451元/㎡竞得几乎同板块地块。

在新津老城近3年的土地交易过程中，价格呈明显下降趋势。新津的房价也在2018年的高点后开始回落，但在2019年地铁开通之后市场逐渐好转。

目前，已经有新津现场次新二手房价格在12000元/㎡左右稳定，新盘价格9000-13000元/㎡不等，供应充足，价格稳中有涨。

客户来源以新津地缘性自住群体为主，中心城区外溢投资客较少。

二、花源镇

优点：环境好、新建住宅品质好、地铁新津站tod、外溢需求多；

缺点：商业配套缺乏、产业较少；

花源镇，作为新津离市区最近的一个板块，在10号线地铁通车后，区域内的外溢客群非常多。区别于新津县城，这里的住宅以洋房和别墅为主，卖点是环境、居住品质和地铁通勤。要说配套，目前，这里只能满足基本的生活需求和极为局限的娱乐需求。

2017年初，成都中心城区限购，住宅供不应求，新盘渠道受阻。新津花源镇在短期内就汇集了几十家地产渠道公司，新盘万辰乐居、天山名苑均是当时渠道代理的代表性楼盘。当初仅售4000-5000元/㎡，随着这些项目清盘，大部门渠道门店早已人去店空，街道也失去当初的“繁华”。而今，这些楼盘二手房源挂出了10000元/㎡的价格。

数据来源：安居客

近几年，在花源镇投资购房的人很多，交房的楼盘入住率都极低，在地铁开通之后，入住率才逐渐提高。

但是，今年，花源镇站上了全新的起点，尤其是新津站TOD规划出台后，这里已经开始吸引更多主城的投资客的目光。

新津站TOD规划

新津站TOD规划包含了大量写字楼、商业街区以及公园绿地，是新津唯一完全走向国际化的区域。目前这个板块引入了主城优质的教育资源石笋街小学，成都首个TOD住宅项目也已经开工建设，由中南&城投联手开发。前几日，该项目首次开盘价约12000元/㎡，取得了90%以上的去化率。

目前，花源镇新房价格9000-13000元/㎡不等，区域内二手房均价10000元/㎡左右，属于有条不紊上涨的阶段。

客户来源：目前，我所接触到花源的购房者，除了大量的投资人群，还有在城南上班，被迫外溢到花源镇的自住需求。因为在今年底9号线开通后，从花源站出发，10个地铁站就能到达金融城板块。

三、普兴镇（岷江新城）

优点：城市新中心、有产业规划；

缺点：航线噪音大、发展周期长，交通不便；

普兴镇位于天府新区西翼成眉战略高新产业功能区的核心地带，新城具有承接中心城区人口重要功能。2017年，伴随恒大入市，区域迈开开疆第一步，区域整体规划利好，让普兴镇大火一把。但是，整个普兴镇处于双流机场降落航线上，平均3-5分钟一趟的飞机在空旷的场镇上飞过，噪音显得格外刺耳！

普兴镇（岷江新城）规划

新一轮《成都轨道交通规划中》（远景规划），新津县岷江新城区域内规划有地铁21号线、12号线以及4条轨道线路，未来可连接主城区、兴隆湖等区域，但是短期内呈现几乎不太可能。设施配套规划中，幼儿园、两所三甲医院以及新津规划厅均已在建。

目前的普兴镇住宅以新盘为主，成交市场不温不火。在2018年5.15限购后，普兴镇一直在走下坡路，恒大天府城邦售价也由当初9000元/㎡以上下跌至目前8000元/㎡左右，并且去化压力大。

恒大天府城邦规划

尽管普兴镇规划前景看似更高，新津县政府也搬到此地，但是作为一个新兴区域，它的产业落地、人群聚集度、以及核心的地铁交通优势并不明显。如果单靠区域产业吸引人群，如果产业入驻没有大力推进，发展周期会更长。长期看不到价值的兑现，购房需求大幅减少，也让区域房价出现快速回落。

总结一下：

从住房市场反映出来供应来看，新津县城 > 花源镇> 普兴镇（岷江新城）。

根据区域房价来看，新津县城 ≥ 花源镇 > 普兴镇（岷江新城）。

从房价的健康程度来看，花源镇房价近几年持续稳定的涨幅，稳居新津第一，新津县城次之。

从投资购房的角度来看，我认为：新津投资稳定性最高的区域依然是花源镇。对于长期投资客户来讲，布局政策红利区是最好的选择。尽管产业的缺乏，让花源镇看似城南的一座“睡城”，但有了地铁，不管在什么时候，它必将是新津区最突出的那一个。