文丨葛园园

长岭山，是济南市历下区东北部一座小山，周边区域地块及开发项目较多，以此山而将该区域命名为长岭山片区。该片区西到凤凰路，东到凤岐路，北到胶济线，南到经十路。片区位于历下区最东北角，西邻齐鲁软件园、CBD，西南近CAD龙奥片区，南接汉峪片区，东部靠雪山、唐冶片区。

尽管作为历下区最边缘的一个区域，但由于周边配套规划较好，该片区一度成为济南楼市热点，甚至出现过15291元/㎡的土地价格，房地产业内也对其产生过房价破3万的预期。

遥想片区当年  土拍劲爆一时无两

相较于片区西边的高新区和东边的雪山片区，长岭山区域发展的时间相对较晚。在2017年之前，片区内仅有三庆城市主人、恒大奥东新都、万科金域华府等几个项目在售。

2017年7月13日，长岭山兴港路北侧，凤山路东侧1宗60亩住宅用地司法拍卖，金地、碧桂园、世茂、万科等10余家房企争抢，最终经过171轮竞价后，被旭辉以17亿拿下，溢价率258%，折合地上楼面价15291元/㎡，刷新当时济南楼面价之最，长岭山片区“一战成名”。

2017年8月4日，长岭山龙科机电地块拍卖，经过79轮厮杀，路劲以20亿总价+25500㎡安置房拿下，除安置房外的地上楼面价13448元/㎡，溢价率133.88%；2017年12月22日，长岭山原华艺集团地块二，经过57轮竞拍，由路劲地产和雅居乐以85779万元+4800㎡安置房的代价竞得，除安置房外的地上楼面价13499元/平，溢价率134.78%。路劲、雅居乐合作拿下的这两个地块即当下的璟园·璟悦府和璟园·璟仕府。

经过一系列土拍后，长岭山片区一时成为济南最受关注的片区，并被冠以一系列的美名诸如高端改善片区、高新后花园、历下区最后的新盘聚集地等美名，依当时高达15291元/㎡的楼面地价，甚至有行业媒体惊呼长岭山片区即将昂首阔步迈入3万/㎡大关。

高地价催高成本 如今识尽愁滋味

以2017年7月13日“土拍大战”为界，长岭山片区内之前有恒大奥东新都、旭银金域蓝山、万科金域华府、三庆城市主人等项目在售；之后又多了铂悦凤犀台、璟悦府、璟仕府……虽然片区成熟度越来越高，但长岭山的房价，却没有像想象中的那样迈入3万大关。即便是在济南楼市行情最好、片区房价最贵的时候。

从2018年路劲雅居乐的高价地项目——璟园璟悦府，首次开盘，就是销售惨淡，后来璟仕府开盘甚至祭出17500元/㎡起的价格。璟仕府的低价策略，引得周边金域蓝山、金域华府，个个拿出特价房、特惠房，开启价格战。金域蓝山甚至推出一口价准现房17666元/㎡，从2018年到现在一直不断地变换营销花样；金域华府同样一口价、百套特价房等招数频出，价格从总价179万起到后来的169万起，“特价房”更是不断推出。

长岭山困局原因：配套不足、产品定位不准

长岭山“土拍大战”后的表现，较之在行业内的预期，确实令人大跌眼镜。尤其是2019年楼市遇冷之后，片区内当年曾经激烈争抢的一块块高价地，如今都成了一个个烫手的山芋。

首先，从配套上讲，长岭山片区外强中干，尽管表面看来周边配套阵容极为豪华，但实际属于“强蹭”，于项目竞争力而言毫无裨益。片区内大部分项目都以历下区甚至历下学区作为项目卖点，但实质上片区并无法享受到多少优质的历下区教育资源，区域内项目大多为划片入学，仅有的一所学校一直处于工地状态；片区内部并无多少核心配套，医院依赖高新区域的省立东院和刘智远片区的银丰配建医院、商业依赖雪山、高新等区域商业资源。

其次，从产品而言，定位也并不明确。从价格上来看，高于13000元/㎡的片区地价，应当属于高端改善片区，但从目前在售的高层、小高层产品来看，这一“高端”属性似乎诠释的并不那么明显；而且片区内并不具备高端改善片区的自然环境，这一点从区域北部的炼油厂和嘈杂的世纪大道可见一斑；同时，“高新后花园”的人设已被产品更为高端的区域用烂，片区内产品从品质上无法与CBD、大小汉峪甚至神武、彩石的产品相媲美，在价格上更无法与雪山、工业北等刚需区域抗衡。