今天（8月20日），央行公布了8月最新LPR报价。

1年期利率为3.85%，5年期利率为4.65%，均与上月持平。LPR数据已经连续四个月持平，没有出现浮动。

01、LPR维持不变，有迹可循

8月17日，央行开展7000亿元MLF操作，8月共有5500亿元MLF到期，所以此次续作不同于前两个月的资金净回笼态势，资金投放量明显增加。但此次续作的MLF中标利率为2.95%，与上次持平。

此次MLF操作为一年期，利率为2.95%，与上次持平。5月以来，已经连续4个月MLF利率一直维持在2.95%，保持不变。

作为LPR的风向标，MLF（中期借贷便利）利率持平，保持不变，大概率意味着本月的LPR降息会落空。

1月降准，MLF利率不变，LPR利率不变；

2月MLF下调10个基点，1年期LPR下调10个基点，5年期LPR下调5个基点；

3月MLF利率不变，LPR利率与上期持平；

4月MLF下调20个基点，1年期LPR下调20个基点，5年期LPR下调10个基点；

5月MLF利率不变，LPR利率与上期持平；

6月MLF利率不变，LPR利率与上期持平；

7月MLF利率不变，LPR利率与上期持平；

8月MLF利率不变，LPR利率与上期持平。

所以MLF（中期借贷便利）作为LPR报价的参考基础，确实可以从央行对于MLF的操作中窥探出当月LPR的大概率变化。

2019年8月17日，央行宣布将LPR作为各银行新发放贷款的主要参考，LPR每月20日产生一次，其调整有比较强的方向性和指导性。LPR下行可带动企业融资实际利率下行，推动降低实体经济融资成本。

从LPR机制推出后，5年期以上的利率共有过3次变化，整体趋势为稳中有降。

2019年11月，5年期以上利率降了5个基点，降至4.80%。

2020年2月，5年期以上LPR再度降了5个基点，降至4.75%。

2020年4月，1年期利率降到了3.85%，5年期以上的降至4.65%。

02、LPR对个人房贷月供有什么影响？

2019年8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

按照最新公布的5年期LPR，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.65%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.25%。

2019年12月28日，央行曾发布公告称，在2020年3月1日至8月31日之间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。

按照规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。

并且还贷有两个选项可供选择：固定利率或是一年一变的浮动利率。

固定利率：在未来整个房贷周期，房贷利率都是保持不变。

选择一年一变的浮动利率：房贷利率每年都会调整一次，如果当年最新的LPR利率上涨下降，房贷利率也随之上涨下降。

根据中原地产首席分析师张大伟的计算，当下约有30万亿元的房贷“总盘子”，自LPR改革以来5年期以上LPR共降低20个基点。如果按存量贷款全部转化成浮动、30年贷款期计算，合计将减少9100亿元的利息支出，平均到每年为300亿元。

此外，对个人而言，每降息5个基点，贷款100万元、期限30年的买房人，月供每月可以减少约30元，合计30年就能减少利息大约10800元。若降息10个基点，相当于月供降息60元，合计节省21637元。

当然具体贷款操作还是要看具体的银行操作。根据调查，目前南京首套房贷利率普遍为LPR+80基点。以贷款200万，周期20年，等额本息的商业贷款为例，进行比较。

同样是200万贷款20年，假如首套房贷款利率由5.55%降为5.45%，下调0.1%，那么：

①月供为13814.29元降至13701.33元，每月少还112.96元；

②总利息为1315428.91元降至1288318.63元，利息总额降低27110.28元。

所以LPR的基点波动，对于动辄百万的房产影响还是颇大的。在“房住不炒”的政策基调下，为支持住房刚性需求，拉动房地产销售和投资，适度下调房贷利率或是当前的主要政策选择。

03、LPR转与不转？降息降准是今年的趋势

8月12日五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

LPR转换期限临近，转还是不转，这是一个问题。

从目前全国城市来看，融360大数据研究院报告显示，2020年8月16个城市首套房贷款利率平均水平环比下降，惠州、重庆、石家庄、苏州四城降幅超过10BP；18个城市维持上期水平不变，房贷利率上涨的城市数量增加，共7个地区。

一线城市中，北上深三地房贷利率均未发生变化，且各银行间在当地的房贷利率水平基本一致。其中，广州地区首套房利率环降1BP，二套房利率环降2BP，具体来看，有3家银行分别调低了房贷利率水平，调整之后，广州地区银行间的首套房贷利率仍然差异较大，二套房利率趋于一致。

并且降息降准是今年的基本趋势，下半年将继续深化LPR改革。

2020年6月17日召开的国务院常务会议明确，进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款、实施中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等一系列政策，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。

综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，加大力度解决融资难，缓解企业资金压力，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。

可以看出，降息降准是今年的基本趋势。

此后，7月10日，央行举行2020年上半年金融统计数据新闻发布会，对上半年金融市场表现进行全面解读，同时指明下半年货币政策方向。其中便提到下半年继续深化LPR改革，推动贷款实际利率持续下行。

货币政策司副司长郭凯表示，货币政策的立场仍然是稳健的，货币政策更加灵活适度，现在更加强调“适度”这两个字；另外抓住合理让利这个关键，保市场主体，特别是更多地关注贷款利率的变化，继续深化LPR改革，推动贷款实际利率持续下行和企业综合融资成本明显下降，为经济发展和稳企业保就业提供有利条件。

所以房贷利率短期内维持不动，也不失为稳住楼市的一种方法；毕竟从长期来看，随着经济发展强盛，深化LPR的改革，利率走势下行是大势所趋。