文 | 解红娟

8月超30盘拿证入市，5盘惊现“千人摇”；9月34盘拿证入市，创历史新高 ；节前最后一周打响收官之战，14盘排队待开……尽管上海楼市面临着种种不确定性，房企的种种动向却在表露着对“金九银十”的“去化”期待。

公开资料显示，截至9月25日，上海共计8区13盘拿证待开。其中，青浦、嘉定均有1个项目拿证待开，崇明、金山、奉贤和市区均有2盘拿证待开，而松江则有3盘拿证待开。

在上海房地产成交的各大区域中，松江历来都是上海一手房的供应“大户”。公开数据显示，松江的新房、二手房成交量能排上上海各大区的第四位，位列浦东、闵行和宝山之后。

一周内供应近千套房源

小阳春供求齐涨、抢跑金九银十成为今年上海楼市的关键词。

据第一太平戴维斯监控数据显示，2020年9月14至9月20日，全市共成交新建商品房2249套，环比增长46.2%；住宅成交面积达到26.08万方，环比涨37.7%；成交均价则连续两周下降，较上周降15%回落至51965元/平。

这主要是由于新房供应从市中心向外转移，从而拉低了新房市场的整体均价，造成新房成交均价的持续下滑。

值得注意的是，本周内松江就将迎来近千套房源，而推量346套的建发泗水和鸣、492套的合景天悦二期、155套的华发象屿光星华府组成了松江楼市近期的最大看点。

提及泗水和鸣，自然不能遗忘招商9号公馆，相隔一个小区的两个项目即将前后脚入市。信息显示，泗水和鸣已于9月27日开盘，主推建面约88-128平3-4房，均价约4.62万/平；招商9号公馆落后一步，预计在十月取证开盘，将推产品为建面约79-115平的2-3房，均价不超过4.8万/平。

“看完泗水和鸣，再去9号公馆已经成为购房者的常规看房路线。”一位房屋销售人员对界面楼市表示，“两个项目同质化现象十分明显，除了项目面积段有部分差异和9号公馆主打黑科技、泗水和鸣主打新中式园林之外，项目周边配套并没有很大的区别。”

“4万多的项目均价、大虹桥红利辐射和直达徐家汇等利好，是吸引大家在泗泾置业的主要原因。”一位购房者表示，价格在他买房的考虑因素中占比最大，毕竟泗泾的配套确实没什么亮点。

据泗水和鸣项目负责人介绍，项目已于昨日开盘，可售房源346套，共453组有效意向认购客户，认筹率为131%，实际去化超9成。

另外，网传招商9号公馆验资客户已达1370组，实际推量404套房源，可能再现金地玺悦“日光”盛况。

同样受价格影响的还有松江大学城板块的合景天悦、华发象屿光星华府。

9月20日，松江新城合景天悦二期开启认筹，推出492套房源，主力户型约100平高层和约138-140平叠墅，高层均价约5.4万/平，叠墅均价约6万/平。

一天后，同板块内的华发象屿光星华府取证认筹，推出155套住宅房源，主力户型约99平小高层和约123-139平叠墅，高层均价4.71万元/平，叠墅均价5.5万/平。

“两个项目都不是真正的TOD项目，距离地铁站直线距离大约900米；主推产品和户型设计也大同小异，存在同质化的现象。”一位不愿具名的房产中介人员对界面楼市表示，价格还是购房者主要考虑的因素，也因此价格相对较高的合景天悦二期认筹结果不如华发象屿光星华府。

公开信息显示，合景天悦二期认筹170+组，认筹率为67%；华发象屿光星华府认筹220+组，认筹率142%。

中原高级分析师卢文曦表示，现在的买家很实在，而且经过上半年市场的变动，心态也没有二季度那么急躁，价格合适就买、不合适就等。

前期入市项目去化并不理想

有限的“房票”数量、无限的资金回拢压力和新房市场竞争的进一步演变，让松江区新房下半年供应迎来高峰。不过，相较于新增供应的火爆场面，前期入市的项目去化并不十分理想。

9月17日，位于松江九亭的复地九月二期摇号开盘，项目均价45416元/平，低于需要增加1站通勤时间的泗水和鸣。

即使如此，也没有给复地九月二期带来所谓的“日光”效应。公开信息显示，本次取证房源356套，有效认筹427组，认筹率120%，最终成交300套+，去化约8成。

泗泾的地铁红盘同济晶萃亦是如此。作为松江上半年新房“三冠王”，在4月20日开盘当天仅销售200套，去化甚至都未达到一半。

据悉，同济晶萃共推出574套房源，均价约44508元/平，目前仍处于续销阶段。

提及网红盘，位于洞泾板块的光明云庐也不可忽视。光明云庐一期在短短一个半小时销售逾5亿，二期入市却没有什么水花，260套洋房和叠加卖到现在还剩下约80套房源。

地铁盘卖不动，距离地铁更远的国贸凤凰原甚至都达不到摇号开盘的标准。据悉，均价4.4万∕平的国贸凤凰原8月取得预售许可证，推出套数361套，因认筹人数不够选择直接开盘，目前仍有房源在售。

不断积压的房源，和即将入市推售的房源，对松江区域后续项目去化将带来很大的压力。

因为如果将时间线继续拉长，新增房源数量有望超过1500套。其中包括海伦堡兰园推出的167套大平层、中海阅麓山推售的126套房源。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，松江新盘积极供应，说明房企的销售心态是比较急切的，这个时候对于购房者来说有积极的作用，至少选房的机会增加。同时对于此类市场来说，潜在的购房需求强劲，本身具有较好的导向。当然客观上同质化的项目其实相对多，所以这个时候需要在价格方面有优惠。

卢文曦表示，金九银十一直都是房地产销售的重头戏，现在远郊区域认筹率比市中心豪宅差点，仍在合理范畴之内。扎堆上市是因为房企时间节点到了，现在是出货时期，可能会出现去化承压的现象。不过，区域内供应增加，对购房者来说是利好。