文 | 中国证券报·中证网 董添 张军

国庆假期期间，北京地区以限竞房为代表的新房市场明显回暖。房企推盘节奏加快，叠加节日期间的优惠活动，使得北京地区“银十”成交出现“开门红”。

中国证券报记者走访发现，北京地区部分楼盘“十一”期间推出了“一口价”、送车位、送仓储、打折促销、送家用电器等活动。一些位置较好的项目销售成绩良好。

打折成看点

不少前期入市的新房楼盘“十一”期间进行打折促销，折扣通常在8.5折左右。有的楼盘价格未出现明显折扣，但推出了买房送车位、送仓储、送家电、送家具的活动，优惠力度相比“金九”期间明显加大。

“这些活动9月份没有，开发商希望10月份能够清盘，因此推出了一系列活动。从草签到网签大概一个月时间，加上银行放贷的时间，10月份销售基本可以保证年底回款。这是总部下达的销售任务。”多个2018年就入市的限竞房项目销售人员对中国证券报记者表示。

根据房产中介提供的打折数据表，“十一”期间，北京地区参与打折活动的楼盘数量占到全市新盘数量的四分之一左右，最低折扣可达到7.8折。有中介人员称，自己拿到的是独家房源，如果客户自己去则没有折扣。对此，中国证券报记者向中介列举的开发商售楼处进行求证，得到的答复均为：中介拿到的折扣和开发商的折扣一致，不存在中介所称的独立房源。

不过，中介及开发商均指出，并非所有在售房源都有这个折扣，折扣只适用部分房源，这些房源总价一般较低。

“1000万元的房子不可能850万元就卖。”某新房楼盘销售人员对中国证券报记者表示，“打折的房源基本都是前期较为滞销的户型，总价普遍较低。”

值得注意的是，部分楼盘目前价格与备案价相比折扣力度较大。销售人员表示，这些项目开盘较早，且疫情期间也有过优惠政策，目前的折扣是累积的结果。

以位于南五环某商办项目为例，这是头部开发商重点开发的精装修项目，2015年开盘时销售火爆，一度达到5万元/平方米。此后，商办项目限购，只能出售给公司类客户，不能出售给个人，且无法贷款购买。该项目限购后，价格一路走低，疫情期间推出8折优惠，“十一”期间又推出了额外优惠活动，目前价格跌至3万元/平方米。“如果按照开盘价，目前属于6折优惠，但不是一次性到位的价格。”楼盘销售人员对中国证券报记者表示。

看盘客户多

“金九”期间不少开发商的销售表现欠佳，“银十”则加速了抢收进度。从机构监测数据看，9月28日至9月30日，北京市12个新盘项目取得预售证，部分项目拿证当日即开盘销售。记者走访多个新入市的项目了解到，“十一”前后开盘的多个项目销售情况不错。某中介机构销售人员称，“公司项目品质确实好，项目前期在广告上也下了功夫。”

位于海淀区某新开盘项目处一名保安人员称，开盘当日来看房客户从接待大厅排到大厅外院子台阶下。记者在售楼处看到，当日下午2点至3点之间，售楼处看房人员来来往往，大约25组的接待位置均坐满，客户不断来往样板间和接待处之间。

“项目10月1日开放样板间，当天登记客户100多组，目前有250组左右。”海淀区西北旺某项目销售人员介绍，该项目有3个主力户型。

该销售人员称，周边已多年没有新盘入市，样板间开放后前来看盘客户很多，“我下午过来的，目前已接待12组客户。”

中原地产首席分析师张大伟认为，9月底以来，房企新项目入市积极性提高，主要为了避免年末可能出现不确定情况。新房项目加快入市，开启10月份的抢收大战。北京市住建委网站信息显示，9月末共公布了12个住宅项目的预售许可证，大多是一些高品质项目。从目前情况看，热门项目销售数据均较好，9月底入市的项目累计收获超过130亿元销售额。

去化仍承压

克而瑞研究中心数据显示，2020年9月，TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%，增幅有所收窄。从累计销售看，百强房企1-9月操盘销售规模同比增长9.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。分季度看，第三季度操盘销售规模同比增长近28.5%，较一、二季度恢复明显。但9月份规模房企的去化速度放缓，预计四季度房企去化压力仍然较大。

业内人士认为，受疫情等因素影响，前三季度房企业绩目标完成率整体表现不及2018年、2019年同期。房企整体销售和供货节奏后移，四季度作为市场供货高峰期，房企供货加速将带动成交量上升。但行业去化承压的基本面尚待改善，企业全年业绩目标主要依靠增加供货量来实现。此外，房企应积极采取措施，应对房地产资管新规，深化线上线下销售渠道，制定合理的价格策略，把握重要营销节点。在提振销售业绩的同时，加强回款流程管控，保障资金周转。