文 | 曹钰

金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科服务”）11月5日公布其IPO全球发售情况，即日起开始招股，预期于2020年11月17日于联交所主板挂牌上市。

区别于其他物业公司，金科服务提出“服务+科技，服务+生态”的发展战略。上市后，借助资本对“智慧科技服务” 进行提升，金科服务能否成下一个物业股“头牌”？

拟发售价每股41.8港元-47.6港元

金科服务公告显示，公司拟全球发售约1.33亿股股份，其中香港发售股份1196.2万股，国际发售股份约1.21亿股，另有15%超额配股权；2020年11月5日至11月10日招股，预期定价日为11月10日；发售价每股发售股份41.8港元-47.6港元，每手买卖单位100股，入场费约4808港元；中信证券及华泰国际为联席保荐人，预期于2020年11月17日于联交所主板挂牌上市。

据彭博计算结果显示，金科服务寻求在增发选择权行使前筹集最多63.3亿港元（约合8.16亿美元）的资金。

另据招股书显示，金科服务实控人为金科股份，目前持股68.32%，全球发售完成后金科股份持股53.97%，恒业美好分别持股10.1%和7.98%；阳光融汇资本分别持股8.07%和6.38%。

10位基石投资者阵容强大

从金科服务引入的基石投资者来看，可谓阵容强大。

公告显示，金科服务共引入了10位基石投资者，包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund。

公司已与投资者订立基石投资协议，基石投资者一致同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。其中，泰康人寿认购5.81亿港元的股份，Gaoling Fund L.P.及YHG Investment L.P.、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金启融基金均以3.88亿港元认购股份，UBSAM、MWAL及AMF均以2.33亿港元认购股份，WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750万港元认购该股份。

靠“智慧”实现增长还需要时间

金科服务于2000年在重庆成立，之后拓展社区增值服务、全国布局，2016年至2020年综合实力连续五年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连续6年在西南地区物业管理公司百强榜首，业主满意率连续8年超过90%。

区别于其他物业公司，金科以“服务+科技”“服务+生态”为战略，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，2016年建立小区大数据中心、2017年开发“金科大小区”的一站式在线服务平台、2018年建立云服务中心等等，足显金科对“智慧”的看重。

2017-2019年，金科服务收益由10.47亿增至23.28亿元，复合年增长率为49.1%，净利润由2017年的1.14亿增至2019年的3.74亿，复合年增长率约为81.5%。截至2019年及2020年6月30日，收益分别为10.05亿及13.70亿，纯利为1.66亿及3.03亿。

这其中，物业管理服务是收入贡献大头，历年占比超6成，非业主增值服务收入占比超2成，社区增值服务收入占比超1成，剩下1%为智慧科技服务。

从毛利率来看，2017年至今年6月末，智慧科技服务分别为67.9%、48.8%、48.3%及48.7%，社区增值服务的毛利为60.1%、51.5%、46.1%及36.6%，呈逐年下降趋势。

招股文件中提到，智慧科技服务毛利率高的主要原因是提供智慧科技服务的劳动密集程度较低，以及该部分现行市价较其他物业管理服务而言通常相对较高。因此，上市后其首要目标是借助资本对“智慧科技服务” 进行提升，尽快产生效益。

由此可见，金科在“智慧”道路上虽走在前列，但依靠“智慧”实现收益增长还需要时间。

延伸阅读

2020年，房企分拆物业上市风潮持续

2020年，房企分拆物业板块上市风潮持续。

3月3日，华润置地内部近期就拆分旗下物业管理业务赴港上市召开电话会议。

4月21日，世茂集团在公告中称，考虑分拆集团物业管理服务及相关增值服务业务于联交所独立上市。

4月24日，阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌表示，阳光城内部正在积极研究分拆物业上市。

8月6日，融创中国发布公告称，考虑将旗下物业管理业务在港上市，预期融资10亿美元。

此外，兴业物联、烨星集团、新生活已成功登陆港交所。