文|地产情报站
近年来国家一直在减税，目的自然是降低大众的负担。但是与广大居民住房关系密切的个人房产无偿赠与契税，却还没有没有全面减免。
近日，官媒放话呼吁减免个人房产无偿赠与直系亲属的契税（下图）。这个问题几乎关系着每个家庭，马上了解下吧。
专家说话了
11月10日，新华社主管的《经济参考报》发布了一篇文章——《个人房产无偿赠与直系亲属应减免契税》。
文章作者施宏是民建中央财政金融委员会委员，作为金融领域的专家，他建议取消个人房产无偿赠与减免契税仅限继承的限制，且减免范围从配偶之间扩展至直系亲属，即房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，受赠人均可减免契税。
其实减免个人房产无偿赠与直系亲属的契税已经成为不少人的共识。早在今年5月22日，全国政协委员、民建中央副主席兼秘书长李世杰就曾建议修订相关税收规定，取消个人房产无偿赠与减免契税仅限继承的限制。
白送也有税
每个人的寿命是有限的，未来很多人的房子可能会免费赠与亲属，但很多人所不知道的是房子即使是免费送，也是要交税的。
个人房产无偿赠与直系亲属涉及的主要税种包括增值税、个人所得税、土地增值税、印花税和契税。其中个人房产无偿赠与直系亲属，赠与方免征增值税、个人所得税、土地增值税，赠与双方免征印花税。
如果你获赠了房子，一直自己住还可以，如果再卖的话，那税是很高的，将承担全额房价20%的个人所得税！
大家可能发现了，前面提到的免征税费中并没包括契税，这也是很多专家学者近年来关注的焦点问题。
根据财税〔2014〕4号规定：房子受赠方只有在双方婚姻关系存续期间，免征契税；或者是在房产所有人过世的情况下，法定继承人通过法定继承或遗嘱继承取得房产的，不征收契税。对于房产所有人生前无偿将房屋权属赠与直系亲属的，并没有契税优惠或减免。
要提醒大家的是，遗嘱继承必须是遗产人去世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力，并不是随便拿张纸写点儿字就行了。
现在想免交房子过户的契税，并非易事。毕竟在我国亲属之间，房子所有人通常是长辈，在长辈在世时申请遗嘱，总感觉很犯忌讳，不符合中国人的传统习惯，而且也有觊觎长辈房产的嫌疑。
而且很多老年人也有一种担心，怕公证遗嘱后，子女拿到了房产继承权，从此就会不再关心长辈，不再床前尽孝。这种顾虑其实也有很强的现实基础，生活中却是有不少老人因为提前分配了遗产，导致子女有了自己的小算盘，多子女家庭甚至可能出现兄弟姐妹间的激烈矛盾。
话题扯远了，我们回到契税本身。根据（国税发〔2006〕144号）规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税税率1%-3%。”
这可是不小钱，毕竟现在房价高企，特别是一线城市，动辄几百万、上千万。
举个例子，一套估值500万的房产（由当地房管局进行评估），父母生前白送给子女，即便契税只有1%，也要掏5万元，这钱可不少。
可见，在房子面前，天下确实没有免费的午餐。
即使是变通变通，想想办法，采用直系亲属继承的方式获得房子产权，契税、增值税及其附加税和个税统统免征，那也需要交大概1%的公证费。
如果是通过买卖进行房子产权过户的话，房子涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费。
如果过户的房产是过户方唯一的房子，并且房子面积小于90平方米（属于普通住宅），距离上次过户满5年，营业税、个税可以免征，契税按房子价格的1%算，90平米以上契税为1.5%， 140平米以上住房契税3%计算。
至于二套房，那契税就很高了，不管是大房子小房子，什么面积，契税一律按3%计算。
如果是非普通住宅，税率就更高了。如果房产大于90平方米（属于非普通住宅），契税按3%，个税为差额部分的20%（比如以前这套房产是房改房20万元买下，现在市值100万元，那么差额就是80万元，个税为16万元）；而营业税，满5年免征收；不满5年，营业税将近6%。
可见，想低成本获得房子产权，得针对房子的实际情况，不能一概而论。
从目前看，实际生活中，房屋过户的形式中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。特别是房子满5年，以后房子还打算出售的，通过买卖进行房子产权过户比较划算。因为过户的房产是过户方唯一的房子，并且房子面积小于90平方米(属于普通住宅)，距离上次过户满5年，获得房子产权成本比较低，只需要缴纳1.5%的契税。
要提醒的是，即便在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。
从房屋的性质上来说，商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元，再加80元登记费。
不过那都是小钱，区别不大，知道即可。
如果房子主人同意在活着的时候进行继承权公证，未来获得房子产权成本是比较低的。毕竟继承过户与买卖和赠与相比，可以省下营业税、个税、契税。
至于具体采用哪种方式，还得根据自身的需求以及房子的类型，采取最适合自己的方法。
现在减税是大势所趋，未来契税全面减免并不是不可能的事。梦想还是要有的，万一实现了呢？
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