“高新有个核心居住区，讲真，我有点看不懂…“

“高新的发展实在让人有点惋惜，交通虽好点，但是我选择桥北…”

“听说买菜都不太方便，周围又没什么大医院…”

讲真，长久以来，大家对于高新区总有着若有似无的偏见，以至于高新区二手房一旦出现新高，都有人跳出来问，why？高新凭什么？

创新高，二手房单价达27125元/㎡，艾菲国际二手房成交破纪录！

近日，江北高新区的艾菲国际一套单价达27125元/㎡的房源，刷新了该小区历史成交记录。

该房源成交于10月20日，建筑面积约94.01㎡，三室两厅，低楼层，成交总价255万。

该套房源挂牌价格259万，带看两次，成交周期124天。

那么，为什么这套房源价格突增，乃至创下小区历史成交记录呢？

究其原因，其实是由于该房源满两年，8楼，精装，并且和小区自身的配套有很大的关系。

从周边配套商来看，艾菲国际的相关配套正在逐步成熟之中。

其一，艾菲国际是近地铁盘，距离3号线东大成贤站较近，大约步行需要13分钟。

其二，更为关键的是，随着江北龙湖天街的开业，商业配套的升级，工作机会的增多等各种因素，都让小区变得越来越炙手可热，看房的人也越来越多，因而成交价格创下新高也不稀奇。

除此之外，小区的各项配套正在完善之中。

小区北面还有高新城市花园，地铁东大成贤站那边未来还将有另一个大型商业体，这些配套的落实都一定程度上刺激了房价的上涨。

从小区自身来说，艾菲国际是区域内相对不错的次新房。

艾菲国际的住宅较大，相隔一条马路，是分为A、B两个独立的园区。作为次新的小区，艾菲国际的品质总体上来看，虽然有瑕疵，但还是算不错的。

小区实景：

部分楼栋的楼间距较近。

安防方面，入户需要刷卡通过。

 

 

细节方面，小区的绿化相对不错，还有水景，休息区域也有。

 

 

不过，小区还是有瑕疵的，并不是真正的人车分流，公共区域的卫生还需要再加强改善。

 

从链家的数据可以看出，高新区10月二手房挂牌均价22745元/㎡，在售房源也不少，高达1494套。

但是，近三个月成交房源仅有79套，挂牌量大，成交少，这就是僧多粥少。

其实，放眼高新板块，不仅挂牌房源众多，整个板块的二手房市场两极分化严重。

通过界面楼市南京站综合统计，依据诸葛找房的数据，从1月到10月，高新17个主力在售小区中，7个小区挂牌价下跌，10个小区二手房挂牌均价上涨，涨幅最高达11.34%，跌幅最高达3.61%。

涨幅前三名为绿地悦峰公馆、招商兰溪谷、新城花漾紫郡，分别为11.34%、7.85%、7.59%。

位于涨幅榜第一名的绿地悦峰公馆，自1月份的22335元/㎡，一路上涨到10月份的24888元/㎡，上涨了2533元/㎡，涨幅高达11.34%，目前小区在售房源180套。

 

绿地悦峰公馆位于高新核心居住区，距离S8号地铁高新开发区站约800米，距离江北大道较近，临近龙王山风景区。

 

从一年的挂牌曲线表中可以看出，自去年12月开始，绿地悦峰公馆挂牌价格一路高歌猛进，截止到今年10月，挂牌价格上涨了2411元/㎡。

仅以真实的成交数据为例，绿地悦峰公馆两次同面积建筑面积约88㎡三室一厅的户型，相隔10个月，成交价格上涨了30万。

 

除香溢紫郡外，由于同在高新核心居住区，享受到的配套差不多，如招商兰溪谷、招商兰溪谷二期、弘阳时光里、朗诗未来街区、新城花漾紫郡等小区，实现了不同程度的上涨。

板块内目前的最高成交单价，应该是亚泰山语湖。

今年7月7日，该小区成交一笔单价达32703元/㎡的房源，创下高新区二手房市场的最高价。由于本套房源为洋房，位于1楼，精装修还带院子，较为抢手，因此是个例，不具有普遍性。

如果再细心一点，相信大家可以发现，小区自2019年10月11日成交一套总价205万的房源后，直到2020年6月21日才又有成交，期间长达8个月，没有显示成交，且成交单价没有太大明显的涨幅。

此外，以链家上亚泰山语湖的3笔成交来看，亚泰山语湖的成交周期较长，成交周期在470天以上。

 

旱的旱死，涝的涝死。

在同个板块，跌幅前三名为苏宁天华绿谷庄园、旭日学府、新城香溢紫郡，跌幅分别为3.61%、3.47%、3.09%。

其中，比较让人意外的是核心居住区的新城香溢紫郡竟然也跌了。

究其原因，整个小区体量较大，挂牌量也不少，加上楼盘品质、物业服务、口碑方面稍有不足，因而小区的二手房前景短期回报率较低。

梳理跌幅比较大的小区我们可以发现，大多数是老旧小区，或是小区本身有明显缺陷的。例如天华绿谷庄园、天华硅谷庄园、高新花苑等小区，由于房屋有些年头，又是受制于浦泗立交的噪音影响，也算是高架盘。

加上小区旁暂时没有利好，部分房源的房价出现了跌价，也是情理之中。

 

 

随着大型商业配套、医疗资源的落地，高新板块不似从前，一些小区的二手房价格出现新高，也不稀奇。

而一些小区受制于房龄、地段等因素，因而出现板块内二手房源两级分化严重，这些小区上涨亦或者下跌背后的逻辑其实也很简单。

1、地段

要不就是地段要足够好，例如在高新核心居住区，和非核心居住区，价格可能就会有不同。

2、配套

要不就是配套不错，例如近地铁，或是有比较优质的学区，或是靠近商业综合体，或是自然景观奇佳。

代表就是新城花漾紫郡，朗诗未来街区，招商兰溪谷这样的次新房，距离地铁较近，且周边有南京市浦口外国语学校（高新分校），背靠龙王山，风景比较好。

 

3、小区自身品质

要不就是小区自身品质给力，户型利用率高的，代表就是小洋房低楼层的亚泰山语湖，利用率很高的弘阳时光里等。

今年4月份，弘阳时光里一期的一套62㎡的跃层二手房成交，高达30646元/㎡。据了解，这套房源赠送面积较多，整套房源最后可以变成三房或者四房，利用率高，所以很抢手。

 

4、物业

物业的重程度不言而喻，甚至些人觉得，换了品质物业，二手房价格就涨了.

其实，优秀的物业将会给业主带来更加周到贴心的服务，在目前房住不炒的大背景下，房子归根到底是我们落脚城市的据点，是我们疲劳时温馨的休憩港湾。

5、小区房龄

还有一点也不容忽视，那就是小区的房龄。

从此次的统计不难看出，房龄旧，如果再摊上个差一点的物业，那二手房市场基本没戏，这点以高新花苑、泰来苑最为突出。

房龄大的房屋，所在的小区相对老旧，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，可能会影响房屋的价值，进而影响老小区未来的升值。

现如今，很多房地产商拿地开盘的周期较短，每隔3-5年，无论是户型设计，还是园林规划上，都会有较大的变化和发展，而房龄较新的房子，在价格和流动性上，具有一定的优势。

那么，未来高新区二手房市场前景将会如何呢？

为此，我们采访了《楼市头条》工作室的总编辑陈诚，他表示，高新作为涨幅最大的区域，现阶段利好基本出尽，未来高新板块可能在一段时间内处于平稳的状态。