文 | 林记

随着青岛主城版图的西进北扩以及地铁网的日益完善，位于李沧与城阳交界处的十梅庵板块，也进入了主城刚需的视野。

今年7月份，《李沧十梅庵片区的控制性详细规划》的发布，片区规划范围为李沧区瑞金路以南，李沧区界、文昌路、老虎山以西，重庆路以东，唐山路以北。规划用地面积645公顷。片区功能定位为集居住生活及新型产业等功能于一体的生态型产城融合区。

在这一城市背景之下，原本中南一家独大的十梅庵板块如今已形成了佳源双子星城、中南·林樾、印象·滟“三国鼎立”的局面。近日“无界房探”便来到板块内最后一个亮相的楼盘城建印象·滟，进行实地探访。

品质房企标杆系列

印象·滟，是由青岛城市建设集团开发建设，是印象·湾的姊妹盘。多年以来，青岛城市建设集团历经30余年的深耕发展，已成为集投资、房地产开发、大型城市配套建设、高端酒店建设与管理、建筑设计与研发、定制家装、环保科技、教育文化、物业管理服务等多元化产业于一身的大型综合企业集团。

印象系列，则为青岛城市建设集团的标杆产品。2010年1月，青岛城建旗帜鲜明的提出了打造“青岛印象”产品系列的经营方略，并作为集团公司品牌发展的核心，建全国一流产品，造青岛特色社区，坚定不移的走自己独特的品牌发展之路。

从青岛印象·金沙滩、青岛印象·山等楼盘来看，印象系产品品质都算是区域内的标杆之作。在业主居住体验中，反馈的问题多来自物业管理层面。

远离主城交通是硬伤

相比板块内另外两个楼盘，印象·滟位于十梅庵板块的腹地，在交通层面没有地铁的加持，这对于主城的外溢刚需来说，会大大增加通勤成本。

在区位图上，紧邻交通大动脉重庆路，但是从重庆路驶入项目的小路，相对比较狭窄，在非高峰时段，经常会遇到拥堵状况，高峰时段通行时间更难以确定。

不过，印象·滟也有自己的优势，那就是日后会商业、教育资源的加持。

项目西侧一路之隔就是在建的九年一贯制学校——重庆中路学校，这所学校是李沧区今年的重点项目，再加上青岛印象·滟自建的一所九班制幼儿园，可以实现一站式全龄教育。

项目零距离接入楼山河湿地公园，这个已经建好的市政公园可以推门而入，给每一位居住于此的业主“一个带公园的家”。

从配套而言，对于周边居民来说，这是一个不错的选择；但是对于主城刚需来说，交通是需要正视的难题。

阳台改卧室存在两大隐患

从产品规划而言，东侧地块规划建面14万㎡，容积率1.6；西侧地块规划建面9.4万㎡，容积率1.7。具体产品为9F-18F的电梯洋房和小高层，户型涵盖95㎡、105㎡套三和127㎡套四。95平方米的户型优惠后总价在170万左右，105平方米户型优惠后总价在198万左右，毛坯交付。

在所有的户型中，都有一个阳台改卧室的设计。特别是95㎡、105㎡两个户型，如果不如此改造，难以实现三居。但是这种改造，存在两大问题：第一，阳台的封闭方式是开发商经过报批的商品规划图纸为准建造的，无论是房地产开发商还是已经购买房屋的业主，都不可以擅自更改阳台封闭方式。对于违规改建行为，城管部门可能会下达整改通知书，这在全国多地都已经出现；第二，阳台改为卧室，集中供暖设备很难覆盖，到了冬季屋内温度可能达不到居住要求，这也需要业主来权衡。

总体而言，城建印象·滟是一个优势和缺陷都很明显的楼盘，就目前这个价格体系而言，性价比不算太高。首开现场虽然人数众多，但是实际成交并不惊艳，这也反映了刚需对于该盘的态度。