机器人智能识别污渍，精准清扫社区，无接触，零打扰。如此智慧物业的一幕将成现实。不经意间，与城市人群生活息息相关的传统物业服务正悄然改变，并有了新的展现形式。

中国物业服务百强企业第一品牌碧桂园服务控股有限公司（6098.HK）正树立“新物业”概念，重新定义物业服务的内涵、业务边界。

通过服务联通打开新的价值，近期，碧桂园服务首席财务官黄鹏接受记者采访时透露了公司未来业绩增长极，并分享了碧桂园服务对公司并购的思路。

“新物业”的三大核心价值

在11月26日，碧桂园服务举办的“你好，新物业”发布会上，公司启用了智慧树的新标志，并详解了“新物业”概念的四个方面，包括新服务、新科技、新生态和新价值。

具体而言，“新服务”即从基础服务到增值服务，再上升至城市服务上，打破物业服务边界， 把客户群从业主，往外延展到中小微企业、政府机构等。“人的空间延伸到哪里，我们的物业服务就延伸到哪里。我们过去服务一个小区，我们现在服务一个城市。”会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江如此解读。

在智能化的时代，物业服务的“新科技”更易于理解。这是实现新物业的手段之一。李长江表示，“不止积极响应需求，更要主动预判需求，要预判到业主需要什么样的服务，主动发现。”

碧桂园服务宣布，将全面实现智能化，运用智能机器人、AI、5G技术等科技手段对社区硬件设施赋能，形成更具人性化的智慧大脑，打造现代化新科技社群。

新物业服务还需要拓宽服务边界。碧桂园服务认为，“物业服务不止是一家物业服务公司，更是一个物业服务生态联合体”，并提出“新生态”概念。围绕业主、商业和城市居民，打造多元的生活和商业合作模式。

通过以上方式，居民资产价值，社区人文进步，企业商业价值提升，城市的人居环境、营商环境、生态环境的统一发展。“新物业”时代，物业行业有了新的价值定义。从业主、社区、企业及城市，乃至资本市场角度，多元化的“新物业”已进入了“新价值”的蓝海市场。

“过去通过面积获得增长，故事趋于雷同，我们‘四新’服务，是要打开新的增长极。”碧桂园服务首席财务官黄鹏接受记者采访时如此表示。

黄鹏介绍，新价值包括三大核心价值，第一做增量价值。第二个是价值要随时代、随科技变化，与时俱进。三是做服务联通的价值。“不要想着自己去做教育，自己做电商，我要做服务联通者、生态者，我帮服务联通业务，帮业主联通服务。”

上市两年市值增长超4倍

碧桂园服务成立于1992年，并于2018年6月登陆港交所。目前公司业务已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、学校、公园及公建等多种业态。

上市后借助资本的力量，碧桂园服务通过品牌拓展为主，外延并购为辅的方式进行扩张。

2018年至2019年期间，碧桂园服务先后并购北京盛世、成都佳祥、成都清华逸家、南昌市洁佳、上海睿靖实业5家物业管理公司100%的股权。

2019年7月，碧桂园服务并购服务巨头港联不动产，以及恒大旗下嘉凯城物业的全部股权。2019年，碧桂园服务先后并购上海联源、佛山元海、港联不动产、嘉凯城物业、上海明君、内蒙古仁和、苏州物源7家物业管理公司全部股权。

如今，外延式扩张已见成效，碧桂园服务已与超过570家中小开发商签订合作协议或已达成项目合作。碧桂园服务最新品牌价值已超140亿元，半年前才刚破100亿元。

体现在业绩上，碧桂园服务也已成为盈利能力最强的物业管理企业。

上市两年半时间，碧桂园服务业绩加速增长。2018年、2019年及2020年上半年，公司实现营业总收入分别为46.75亿元、96.45亿元和62.71亿元，同比增长幅度分别为49.8%、106.3%和78.4%。若无意外，公司全年营收规模将突破100亿元大关，再度刷新历史新高。

碧桂园服务的盈利能力同样不容小觑，2018年上市首年便实现了业绩的翻倍式增长。在上市后的报告期中，公司实现净利润分别为9.34亿元、17.18亿元和13.35亿元，同比增长112.1%、83.9%和61.6%。

优秀的业绩表现，碧桂园服务也在资本市场上为股东们带来了可观的价值。

当前资本市场估值分化，不过碧桂园服务却成为同行业市值最高的企业。

碧桂园服务市值已站稳千亿港元，较上市之初的250亿港元已大增约4倍，也为跟随着碧桂园服务在资本市场共同成长的股东们带来可观的价值回报。

如今物业公司扎堆上市，碧桂园服务的头把交椅也面临挑战。

不过，碧桂园服务对此并不担忧，黄鹏接受采访时认为，“保持领先性我们不是靠故事，不靠低成本成长取胜，而是练长跑，是靠业务体系取胜，靠自己对于运营能力的提升来取胜。”

黄鹏认为，物业行业上市潮，说明资本市场对这个行业是充分认可的。但大浪淘沙，上市潮对行业和企业的影响有正面也有负面的。

正面影响是，这对物管行业提出更高要求。首先，要执行力非常强，优秀的公司率先走出来，引领行业；其次，为中小物业赋能。

负面影响在于，“比如拿着资金做大批收购，这种做法不可取。”黄鹏认为，大批收购前提是要补充自己能力的短板，建成自己的业务体系。在这些基础上去叠加财务业绩，股东价值也是水到渠成的事情。

对于资本为何青睐于物业这个话题，黄鹏提出了几点理由。

一是，物业有很好的业务基础和财务表现。轻资产、抗周期、收入高、可见度、确定性极强，成长过程中又不需要太多资本支出，现金流稳定，预收有保证，每年有增量+存量。

二是，有想象力，存在隐形价值。“如此大的人口，如此大的资产，如此强的渠道，未来一个物管公司是可以服务5000万到1亿人口的，”黄鹏表示，社区是很重要的入口，把增量服务做成产品化，产品化创造价值，资产、房子、车子、金融财富，这些都是隐性价值，要为他们提供服务而创造价值，资本市场想象力就在这里，“疫情也不会对物业伤筋动骨。”

增量市场的价值来源

深究碧桂园服务的发展之路可见，其致胜秘诀在于对存量市场、增量市场两路市场的并重。

碧桂园服务提出的产业布局，包括立足“物业管理”，加速发展社区增值，还在布局物业中小企业赋能及城市服务。

社区物业服务是基本盘，也是作为“1”的存量市场。对此，碧桂园服务深度挖掘对业主带来的新价值。

碧桂园服务一方面稳抓基础物业管理服务，做“精”现有传统业务，实现在管面积快速增长。

截至2020年6月30日，碧桂园服务遍及31个省、市、自治区超过350 个 城市以及海外地区，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群。合同管理总面积约为7.46亿平方米。约5万人的服务团队为约377万户业主提供社区服务。

增量市场更多的体现在对对C端（业主）的增值，及B端（企业）和G端（政府）的业务。

第一大价值增量来自C端的社区增值服务业务。

2020上半年，碧桂园服务社区增值服务收入约为6.03亿元，占公司总收入的9.6%，同比增长96.2%。

“我们业主基数在增大，服务渗透、楼盘渗透也在向下，手段和形式种类也在丰富多样化，有的指引，有的生态合作。总体营收和利润未来可观。”黄鹏对此信心十足。

据介绍，碧桂园服务增值服务已经形成6个线条，服务种类个数几十个，有面向C端也有面向B端的。对C端主要是增值创新，包括团购、新零售、社区物流、传媒等。

城市服务业务也是重要的潜在价值增量。

没有多年的大盘运营经验是很难承接偌大的城市服务业务，这是物业服务的行业共识。碧桂园服务正逐步由社区服务向城市综合一体化服务延伸，提出了对政府端的“城市共生计划”。

黄鹏透露，在2021年这部分业务将会有可观的营收。其中包括并购及自身拓展。

6月两会《政府工作报告》强调加强新型城镇化建设，这为行业提供巨大的市场空间。对未来，黄鹏认为，“城市共生计划”会给碧桂园服务带来很大成长机遇，这个成长机遇以5年为单位，可以达到和住宅业务近乎等量相关的规模。“它的市场空间还非常大，不仅仅是环卫，远远超出环卫，包括环卫的上下游、环卫一体化、垃圾分类、再生资源等，都是市政的一部分。”

今年10月，碧桂园服务战略收购满国康洁70%股权和福建东飞60%股权，加强其在城市服务领域的布局优势及竞争壁垒，切入城市服务专业赛道。

作为新型城市治理公共服务探行者，碧桂园服务已经在城市建设新价值探索良久并拥有一定成果。

以广东省惠州市潼湖科技小镇为例，碧桂园服务为科技小镇提供前期介入咨询、智能展厅管理、城市基础物业与配套、智慧运营、资产管理等标准化服务；为入驻企业提供设施设备管理、会务接待、产业服务指引、政务代办、行政外包等定制化服务；以及为入住居民提供凤凰管家、7×24小时值守、拎包入住、美居家政、社区活动、人才关爱等服务。这一项目正入选广东省首批特色小镇创建示范点。

目前，碧桂园服务已与陕西韩城、辽宁开原、山西寿阳、内蒙古锡林浩特、广西岑溪、广东英德等十余个城市开展深度战略合作，并已取得初步成效。

同时，“三供一业”业务也正形成持续营收能力，打开了一项增值服务成长空间。截至2020年上半年，碧桂园服务物业服务收费管理面积及合同管理面积均为0.85亿平方米，供热业务的收费管理面积约为0.4亿平方米。

机构青睐有扩张能力的物业公司

对于未来，黄鹏告诉记者，碧桂园服务对并购规划有自己的见解。

黄鹏表示，做加法、增量，这是物业公司的本行，未来碧桂园服务规划中，并购是作为一个重要选择，但是在低成本的品牌拓展之后的补充。“市场过高的估值不要，宁缺毋滥，如果有符合我们条件的估值公司还会并购。”

在他看来，全国1亿规模以下的物业企业还有几万家，所以仍然存在并购机会。“我们会选择优秀的物管公司叠加，迎来新团队，扩充规模，给它赋能。赋能科技、增值服务、运营机制、管理机制，以此提升它。”

黄鹏预计，未来中国物业行业一定是头部企业遥遥领先占据大市场份额，“这个数量会是十几、二十个，但是绝对没有现在这么多”。

未来科技带来的价值也不可估量。

当下，碧桂园服务正组建超80人的科研团队研发服务机器人。“这个投资不是浪费，上一个设备顶3个人，”黄鹏称，碧桂园服务的机器人技术已测试了一年多时间了，到现在还无法大面积取代，还没有达到革命性效果，但是未来必须出现这个效果，上设备后可以把人力成本再减30%。等机器人上岗后，服务人员则有更多的时间满足对“人”服务的需求。

机构表示，对有着母公司支撑和有扩张能力的公司值得关注。

摩根士丹利预计，物业估值分化将继续，投资者将逐渐对规模小、同质化的物业管理公司失去兴趣。该机构更看好有以下特点的高质量品牌，首先，背靠母公司或有扩张能力强的第三方参与，其次，被并购的风险较少，表明企业成长更具可持续性。

汇丰银行认为，最近上市的公司中，有一些是高增长的中型公司，还有一些是有商业风险的公司。相对于并购驱动型增长，该机构更倾向于依靠品牌及能力的内生式增长（包括地产公司支持和第三方项目)。同时其看好更成熟的增值服务和改善增值服务风险能力的上市公司。

“新物业”领域，碧桂园服务正走出第一步。正如碧桂园服务执行董事兼总裁李长江所说，“我们的企业愿景，那就是成为国际领先的新物业服务集团。”

重新定义物业行业标准后，在行业老大的引领之下，物业服务领域或将迎来新一轮变革。