文 | 中房报记者 付珊珊

距离2020年结束仅有一个月时间，又到了各家房企年终冲刺的阶段。

12月以来，标杆房企陆续发布了前11月未经审核经营数据。根据中国房地产报记者统计，官方公布业绩情况的房企中，有4家房企已经提前完成年度销售目标，分别是越秀地产、中国恒大、建业地产以及时代中国。

虽然还有不足一个月时间，但从前11月的销售表现也能大致管窥出今年房企的排位情况，尤其是具有行业风向标意义的前十房企，格局基本已定。

船大难掉头。对于TOP10房企而言，规模增速放缓更加明显，前11月TOP10房企规模增速多数在10%及以下，个别房企如招商蛇口、中国恒大、世茂集团等依然跑出了超15%的规模增速。但近期，世茂集团也官方发布公告，称2021年的目标增速将会调至10%左右。

大房企在规模和利润之间平衡，而中小房企也在处心积虑谋求发展。一位去年将总部搬至上海的房企执行总裁向中国房地产报记者表示，在“三道红线”金融管控的大环境下，中小房企快速发展受限，但同时也应看到，大房企在降杠杆的同时也给中小房企留出了发展空间和机会。

十强格局基本已定

一般而言，从前11月的销售排位大致就能确定房企全年格局。

根据中国房地产报记者统计，在综合官方数据和机构数据后，前11月销售排行前十的房企分别为碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地以及招商蛇口。

从前11月的销售排名来看，“碧恒万融”依旧占据了前四的位置，TOP10前半段位次变化基本不大，重点在于后半段的格局。可以看出，TOP10房企中相比去年出现了“新面孔”——招商蛇口。

根据招商蛇口经营数据显示，其2019年销售额2204.74亿元，排在销售榜单第12位。彼时，关于招商蛇口“掉队”的传言在业界不绝于耳。在今年年初业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军还直言在“规模、质量、效益”三者的平衡中，“规模”是排在第三位的，大有“不求规模但求不掉队”的意味。

但纵观今年前11月的销售数据，招商蛇口的表现并不像管理层口中的“不求规模”，尤其是排名上不仅没掉队，甚至有赶超之势。今年年初，招商蛇口定下全年2500亿元销售目标，其董事总经理蒋铁峰透露，在可售货值有4000多亿元的情况下，仅需62.5%的去化便可达成年度目标。从具体销售表现来看，今年前11月招商蛇口销售额达到2454.67亿元，目标完成率为98.19%，超额完成年度目标是大概率事件。

此外，招商蛇口今年在土地市场表现也颇为积极，以上海地区为例，招商蛇口今年斩获了几块重磅地块，按照其上海区域工作人员的说法，预计今年所拿土地将会在明年助力上海区域规模进一步提升。

有排名上升的房企也就有排名下降的房企。相比去年的排位，比较明显出现下滑的是新城控股和龙湖集团，二者的位次均跌出TOP10，龙湖集团位列第11位，新城控股则位列第13位。

其中，龙湖集团前11月完成销售额2428亿元，同比增长9%。新城控股的“下滑”在意料之中。自从去年下半年拿地放缓之后，新城今年发展速度明显变慢，从年初其制定的2500亿元销售目标来看，新城控股是十强房企中唯一一家目标增速为负数的企业。前11月新城控股实现销售额2199.08亿元，同比减少10.81%。

超五成房企暂未完成目标

距离2020年结束仅有不足一个月时间，年初定下的目标完成得如何？

从中国房地产报记者统计数据来看，38家房企中，有6家房企未披露年度销售目标，剔除这部分企业，32家披露目标的房企中，截至前11月，已有4家房企达到年度销售目标，这4家房企分别为越秀地产、中国恒大、建业地产以及时代中国，其前11月目标完成率分别为105.26%、104.41%、103.76%、101.57%。此外，仍有18家房企目标完成率低于92%，占比超过五成。

以新城控股为例，今年前11月新城控股完成销售额2199.08亿元，按照年初制定的2500亿元销售目标来计算，前11月目标完成率为87.96%。不过新城控股方面对外表示四季度尤其是12月是公司推货高峰期，充足的货值能够保证公司稳步实现今年的目标。

部分业内人士对于房企今年销售完成情况并不乐观。在一位小型规模房企总裁看来，目前呈现的TOP40房企的目标完成情况已算乐观，如果将房企范围扩大至百强，则其认为今年仅有10%-20%房企能够完成年度签约目标，有一半的房企只能完成目标签约的80%。“即使完成指标，很多企业也是以价换量，利润率和回报率都会大幅度下降。”

大房企降速，中小房企寻求差异化发展

随着行业环境持续下行以及“三道红线”融资监管压力，整个行业集中度会越来越高，而大房企和中小房企未来发展也会出现明显分化。

上述受访的执行总裁表示：“弯道超车、高杠杆快速发展对所有房企来说都已成为历史，不可再现。”

在这种情况下，不少大房企已经将“规模战”升级为“利润战”。比如新城控股就表示，目前，公司将“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。

世茂集团也开始有意向提升利润倾斜。12月4日，世茂集团发布前11月未经审核经营数据的同时，还发布了一则公告，称世茂集团预期公司2021年增速将保持在10%以上。今年年中时，世茂集团管理层还表示将会保持20%~30%增速，然而随着“三道红线”监管政策正式出台，世茂集团也将预期增速调低。

据世茂集团相关人士表示，这是集团在综合考虑了行业形势和环境变化之后作出的判断，也符合目前整个行业大势，虽然与自身相比增速有所下降，但世茂会保持比同行略高的增速水平，同时，规模增速有所下降，但会在利润水平上提升。

大房企在未雨绸缪，中小房企也在处心积虑谋求发展。前述受访的执行总裁认为，大房企要降低杠杆势必要减少拿地，这对于中小房企而言也是发展空间和机会。其认为，接下来对于中小房企而言是较好的拿地时机。“中小企房应充分利用自身独特优势，与大型房企差异化发展，集中优势区域布局，产品上在绿色生态、智慧建设和康养文旅重点领域研究发展，探索一条与主流房企差异化、适合中小型房生存发展之路。”