文 | 李锐

2020年，中国物业公司迎来高光时刻。截至2020年12月底，共有37家物管企业登陆港股、3家进入A股。

中国物业服务行业为什么能急速崛起？

首先，近年来政策以促进物业管理行业的市场化发展为主要方向。2019年3月上海出台了《上海市住宅物业管理规定》，加强对业主大会、业主委员会的筹备、培训等工作，提出物业服务收费市场化等内容。

2020年6月，广州发布《广州市物业管理条例（草案二次审议稿·征求意见稿）》，将“业主共同决定事项”修改为“业主大会决定事项”，并增加了“调整物业服务费标准”一项内容。

2020年12月住建部等六部门发布《推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务意见》该文件提到包括构建智慧物业管理服务平台、全域全量采集数据、推进物业管理智能化、融合线上线下服务等多项内容。

整体来看，现阶段政策对物业管理行业的重视程度越来越高，未来或将加大力度推动行业市场化发展。

其次，近十年中国人均居民可支配收入年均复合增长率为9.25%，2019年首次突破4万元，达到42359元，同比增长7.9%。居民收入提高，购买力增强，带动消费升级，居民更愿意为有品质的服务付钱。

疫情催化了社区经济的崛起，目前中国社区有大约3.5亿家庭，形成了万亿级的社区服务消费市场。2019年500强企业主要发力社区电商服务、社区房屋经纪等社区增值服务，收入达315.4亿元，同比增长66.8%。增值服务占总收入比重为21.9%，净利润占比36.1%，增值服务成为行业新的利润增长点。

探索路上满是荆棘

热闹过后，市场逐渐趋于冷静。据统计，自2020年三季度开始，物管企业市值遇冷，9月至11月共30家物管企业股价下跌，跌幅最大者近40%；10月末，卓越商企、第一服务、世茂服务及合景悠活四家物企敲开港交所大门，有3家开盘即破发。

股价下跌之外，物业公司还面临着不少困境。首先，罗兰贝格提出物业服务行业粗放式增长面临红海竞争。资本市场对物管企业估值逐渐回归理性主要是降本增效难、收并购遗留问题多、增值服务利润兑现慢所造成的。

存量盘粗放管理，成本高企限制利润挖潜。早期通过基础服务外包方式物管企业一定程度实现了降本增效，但随着各项服务外包均维持在高水平后，可进一步攫取的利润空间变得十分有限。高速收并购后消化不良，预期利润难达成。将收并购作为规模扩张的重要手段，但投后管理工作举步维艰，甚至出现利润持续恶化现象。

其次，罗兰贝格认为城市服务成熟模式待探索。一方面，随着城市精细化管理的要求提升，物管企业的服务边界正突破住宅小区围墙、进军城市。头部企业正试水城市服务领域，但目前尚处于商业模式摸索前行期，未形成可复制的成熟模式。物管企业需加强对城市管理痛点的理解与响应，找到有助于商业模式跑通与复制的“公约数”。

另一方，企业对需求识别的敏锐度不够。密切追踪并深刻理解政府在城市管理中变化的需求痛点，从自身能力优势出发把握机会至关重要。这其中不仅有衍生的增量需求，也有未被充分满足的存量需求。

最后，在罗兰贝格看来在以城市更新为典型代表的存量蓝海机遇面前，目前部分物管企业尚缺乏有效的模式探索与能力准备，前瞻性部署不足。物管企业需打破原有单一物业管理服务边界，从旧盘管理、工程改造、单项服务输出、智慧社区服务等一系列旧改需求中瞄准适合自身的切入点，并结合地域情况固化为自有商业模式和服务标准，为日后规模化复制做好准备。

亟待破局的赛道游戏

根据《2020住宅物业管理发展研究报告》显示，2019年500强企业住宅物业服务总物业费收入达1218.14亿元，占500强企业总物业费收入比例为45.79%；物业费收入均值为2.55亿元。74.42%的企业住宅物业物业费收入在2亿以下，仅有4.19%的企业住宅物业物业费收入在10亿以上。

现阶段物业管理行业还在朝着市场化发展，物业费提价较难实现，物业服务企业实现收入规模扩张主要是通过拓展新的管理面积，而新的物业管理面积主要来自商品房销售，因而物业管理行业与房地产行业关联度较高。

社区增值服务与非业主增值服务相比，与房地产关联度较低，可以对抗房地产周期性对物管行业产生的影响。随着房地产正在进入存量时代，管理面积的增长会渐渐到达边界，而社区增值服务更加长久持续，将成为物业服务企业新的业务增长点。

目前来看，增值服务主要有两个方向，一类是非业主增值服务，服务于开发商，一般是母公司，与房地产行业的周期波动关联性较强；另一类是业主增值服务，也叫社区增值服务，在社区内布局电商、养老、家政、教育、金融、大健康等产业。

目前APP和小程序是物业服务企业向业主提供社区增值服务的主要手段之一，各类商家入驻线上商城，居民通过线上购买服务、商品，线下享受保洁、维修等生活服务。相比传统业务，增值服务的利润空间更为可观，2019年500强企业增值服务收入占总收入比重为21.9%，净利润占比36.1%，盈利能力强于传统业务。

此外，随着居民消费能力的提高，社区经济崛起，物业服务行业衍生出更多的服务场景，如社区医疗、社区养老、社区教育等。