文 | 立田

2020年1月初，万科澜岸推出266套房源，登记家庭数达1479组，开启了首个“千人摇”序章。

2、3月份，西安市受疫情影响关闭了所有线下售楼部，于是抖音直播、小程序、VR看房作为新颖的销售模式开始出现，虽然大多数房企收效平平，但为后面复工复产后的市场宣传奠定了基础。      

据界面楼市西安频道不完全统计，2020年全年公示了19个批次备案房源。其中，诞生约56次“千人摇”、首现1次“万人摇”项目，共计开盘入市167个项目。截至2020年12月，西安市房价涨幅略有收窄，但是仍然处于稳定上升状态。而这些项目中，期初以刚需盘摇号居多，但随着西安改善风潮的兴起，越来越多的改善项目在这一年入市，到了下半年，改善盘也开始参与到摇号列阵中。临近年底，11·30楼市新政出台，对开发商新项目申请预售证进行调控、二套房首付比例的上调等方面，让楼市现房、面积144㎡一下的产品热度提升。

回顾这一年，“千人摇”项目着实亮点十足，市场竞争力依然主要集中在地段、配套以及价格三方面因素上，并且根据新房品质的不同，同区域的小区二手房价也差异巨大。

项目分析 二手房价成社区综合实力风向标

紫薇东进

项目属于老盘新推，于2012年入市，共分四期开发，前三期已经售罄并交付，2020年开盘的7号楼是整个项目四期的最后一栋楼，据西安市商品住房销售公示平台显示，7号楼共440套房源，毛坯，总建面约38867.99㎡，为总层高31层的高层产品，户型面积段81-108㎡。其中，建面约81㎡、82㎡、83㎡为两室两厅一卫户型，房源数为330套，其余百平米以上的产品均为三室两厅一卫户型。

虽然周边老旧小区、家属院较多，基础设施形象一般，但按照备案的住房均价10215.01元/㎡计算，房屋总价约在80万元到100万元之间，作为纯刚需群体，首付约25万即可购入，配套完全可以满足基本生活所需。因此，在西安楼市均价约1.3万、1.4万元且百平米面积户型越来越稀缺的情况下，主城区二环内的成熟大盘引来了万人登记，炙手可热。同时，紫薇东进及周边的二手房均价都已经达到了1.3万-1.8万之间，在新政出台之前，一些还有购房资格的投资者也参与到了该项目的摇号中来。

中海曲江大城

项目为曲江二期高端改善洋房，产品面积区间约在114-338㎡之间，均价为19540元/㎡。在2020年10月底开始登记的18#、19#、22#、23#、24# 号楼，准售房源共128套，总面积约26240.43㎡。意向登记申请数达到1634个，拉开曲江改善盘摇号的先河。按照均价2W左右计算，可算是平均约12个人抢一套总价260W起步的房子。

据此前界面楼市西安频道工作人员走访，中海曲江大城位于西安市曲江新区西康高速公路以东、规划15号路以南。项目分三期开发，在2018年底入市，因当时地段气氛有待提升、价位偏高、一期户型设计等原因，市场接受度一般，为平销状态。

后续，随着西安改善市场热度提升，项目在吸取一期经验的基础上调整产品方向，后续二期、三期产品结构上采用了更多创新和人性化设计，其中面积约142㎡的户型采用了流行的“四叶草”布局，并实现了客厅和双卧室朝南，并且客厅和卧室阳台相连，最大面积增加了阳关接触面。另外其叠拼、跃层的设计，跟一期项目相比，更具突破性，比如产品拥有最大南向面宽，客厅及双卧室均朝南，还有大面积客厅、餐厅双挑空，业主可以自行选择是否填平或保留，均不影响整体房屋的通透性、采光性。

项目2020年底公示的29、34号楼继续延续“网红盘”的特质，215套房源，意向登记人数达4032个，开发企业现场核验家庭 3574个。毕竟在新政后29#、34#楼推出142.32-143.17㎡四室两厅两卫户型属于临近144㎡红线，而在该范围内可以买到的最大面积。而项目均价17289.9元/㎡，单套总价约250万元左右。

同时，伴随着曲江二期康桥国际学校、西北妇幼、正荣彩虹谷等热度地标性配套的成熟运营，周边前几年的金地、招商、保利等居住区域热度已成，加之项目紧邻豪宅项目雁栖玫瑰园，可算是聚集了地段配套、高端品质、优质产品设计于一体。因此，但凡可以首套房置换，或成承担首付一百万的购房者们确实没有理由不考虑这个项目，曲江大城成为众人追逐的对象，也就不稀奇了。

大华

大华在西安的项目一向以性价比著称，每次项目面市，在同区域同类型产品中，其均价虽然不会是最低线，但绝对不会是最高。在2020一整年，大华主要布局曲江、长安区域，项目主推大华公园世家、大华翰林华府。前者2008年入市，当时花园洋房户型面积92-154平米，均价约4800元，联排别墅户型面积267-331平米，均价7000元。项目开发时间长，面积跨度较大，约62-357㎡，包括一居室到五居室及以上的户型，户型种类接近80余个。因为曲江二期的越发成熟，该项目逢推必摇，从年初的均价13170元/平米到年终的17422.44元/㎡，持续千人摇。

大华翰林华府，项目均价在1.2万元，成承接曲江二期的热度，周边有龙湖、融创、山水香堤等区域早期进驻者，填补了部分区域空白。但该板块内的成熟人居环境还需要一段时间发展。

因为价格一直属于同区域同产品中的偏中低水平，具体落实到产品品质、物业服务及周边盘配套也是有所欠缺的，诸多因素也对导致项目存在后期发展升值空间狭隘的可能性。界面楼市在贝壳找房平台查询发现，该项目一期的主力成交均价约在1.5万元-1.7万元之间，对比周边万科城市之光，中海城等高层2.2万-2.5万的成交均价，差距还是十分明显的。

万科

12年的时间，万科的项目遍布西安东西南北各大区域，也让其“品质”的代名词在西安购房者心中深根发芽。近几年在西安的楼盘涵盖小高层、高层、公寓、别墅等类型，种类丰富，除却别墅、顶跃等产品，其余大都以精装为主，且配备万科物业。虽然在交付过程中，也有维权现象发生，但基本能得到协商解决。相比较同区域其他项目，业主们的居住体验感较佳。

在2020年万科澜岸开启了全年的首个千人摇后，疫情来袭。五月份，楼市开始逐渐复苏，万科在跟随全西安楼市沉寂了一段时间，部分项目依然保持原有的实力水准，开始陆续“千人摇”，其中，意向登记家庭达到四千组以上的项目是曲江的万科城市之光和未央的万科悦府。但最为火爆的为前者，因为万科城市之光房源为184套，意向登记6817组，通过核验家庭4971组，中签率3.7% 。

据悉，万科城市之光位于曲江二期，项目楼下就是地铁4号线金乎沱出站口，妥妥的地铁房，最近批次备案均价为15649.43元/㎡，面积区间91-108㎡。据贝壳二手房成交数据显示，万科城市之光南区在最近11月、12月成交的楼盘均价月2.1万元左右。周边的金辉，中海、大华、天地源、碧桂园已形成围合式城市居住圈，同时，学校、商业等配套也已经成熟，配合万科配置开发商的品牌效应，确实为买到即赚到的优质项目。

买方利好 高性价比刚需刚改入市  

纵观2020年，凡“主城区+小面积+万元出头均价”项目多会“千人摇”，甚至“万人摇”。同时，140㎡左右及以上的项目，只要及齐“品质开发商、优质地段、均价两万以内”等要素，也会很大概率出现“千人摇”。

预计在2021年，具备以上要素的项目，以及“红盘”加推的项目，都将持续火爆，比如随着2021年全运会的临近，国际港务区的建设都在加速兑现，该区域内的华润、绿城在港务区的刚需刚改类产品在不出意外的情况下，极有可能继续“千人摇”。

同时，在2021年1月份，西安住建局公示了两批共13个项目的备案价格，有6065套房源通过价格审批，即将入市。除了招商臻观府、老城根蓝光雍景世家等大家已经所熟知并追捧的项目外，还有许多纯新盘入市，比如融创宸阅和鸣、鑫苑府、启迪大院、黄金嘉境、天朗熙湖等。

其中的融创宸阅和鸣，共计1936套房源，面积段103-142㎡，属于刚需刚改项目，其价格区间为价格段12570-16970元/㎡。虽然目前区域内环境有待改善，但项目位于西安主城，紧邻幸福林带，距离西安地铁1号线长乐坡站A口直线距离仅50余米，加之融创的品牌效应和开发实力，为项目周边规划了3所幼儿园，两所小学和一所中学，后期如期落实，将有效助力区域教育资源并更新城市界面。所以，在最近的备案项目中，该项目热度着实最高，未来摇号的可能性极大。

另外鑫苑府所推面积在139-353㎡间，价格为14950-27100元，属于改善产品；启迪大院位于曲江二期边缘，以高层为主，均价基本在16000-17000元/㎡之间，目前已经在市场上展开全面推广；黄金嘉境首开两栋高层，面积区间为88-139㎡，均价约15000元/㎡左右；天朗熙湖全盘四栋高层全部备案，精装均价15895元/㎡……2021年的1月楼市供应项目，对刚需刚改的购房者们可算是好消息多多，因此，这些项目咨询的购房者众多，未来都极有可能会摇号，即便不部分项目不参与摇号，但拉长时间看，其项目去化也不会差。

任何事物都是向前发展的，市场也不例外。好项目一直热度不减，差强人意的社区也得调整规划方向才能适应市场。那么，对于购房者而言，年底众多好项目面市，也不能盲目参与登记，更得综合考量地段、学区、医疗、以及房企品质、物业等多方面，让后续入住减少不必要的麻烦，住得更舒适安心，即便十余年后想置换抛售，也可以优质的价位售出。